每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)系列報(bào)道|地產(chǎn)人物城市觀

“城市的意義是最終賦予人舒適的生活空間、完善的公共服務(wù)、豐富的發(fā)展機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，驅(qū)動(dòng)城市規(guī)劃升級(jí)、引領(lǐng)地域文化發(fā)展和完善城市配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)、城、人之間健康持續(xù)的發(fā)展。”關(guān)于園區(qū)與城市的關(guān)系，億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁于大海如是說(shuō)。

億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁于大海

《2018中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，截至2017年末，我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)58.52%，2020年將進(jìn)一步升至60%。

人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，意味著產(chǎn)業(yè)密集程度將進(jìn)一步加大。

打造城市的“產(chǎn)業(yè)名片”

“每個(gè)城市都需要自己的名片。從人文角度來(lái)講，名片是一座城市的歷史印記，我們要如何改變城市發(fā)展的同質(zhì)化？”于大海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，“一個(gè)行之有效的辦法，就是為城市填補(bǔ)一片產(chǎn)業(yè)空白，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)特色，最終打造一張產(chǎn)業(yè)名片。”

在區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要時(shí)機(jī)，億達(dá)從產(chǎn)業(yè)策劃起步，到園區(qū)規(guī)劃、樓宇建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)，再到增值服務(wù)，提供全產(chǎn)業(yè)鏈一攬子解決方案。

“產(chǎn)業(yè)方向的一以貫之是第一位的。”于大海強(qiáng)調(diào)，“例如在某個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園聚焦新一代信息技術(shù)，在這個(gè)基礎(chǔ)上增加一些智能制造方面的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，可以添彩，但不能徹底轉(zhuǎn)變方向。因?yàn)樽畛醯姆较蚴俏覀儺?dāng)年根據(jù)這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，各方面的資源稟賦，甚至提前把全國(guó)客戶資源都做了一輪溝通之后才得出的結(jié)論。”

于大海告訴記者：“未來(lái)我們將主動(dòng)糾偏千城一面，依托園區(qū)規(guī)劃，加快改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，深入推進(jìn)信息化與各產(chǎn)業(yè)的協(xié)同和融合。另一方面，憑借智慧產(chǎn)業(yè)聚集能力，培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，匯聚資源、吸引人才，更好地還利于民。”

城市群產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)已現(xiàn)端倪

進(jìn)入“十三五”，城市群的建設(shè)發(fā)展勢(shì)不可擋。于大海說(shuō)，抓住城市群的發(fā)展機(jī)遇，才能把握中國(guó)城市發(fā)展的未來(lái)。

而人才爭(zhēng)奪成為城市群間競(jìng)爭(zhēng)的新戰(zhàn)場(chǎng)。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，城市是人口的集聚，而人口的集聚又依賴于產(chǎn)業(yè)。于大海認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)興則城市興，尤其是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)集聚的城市，城市競(jìng)爭(zhēng)力往往也更強(qiáng)。城市群內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)已現(xiàn)端倪：成熟城市群內(nèi)中心城市趨于高端服務(wù)業(yè)化，制造業(yè)向周邊擴(kuò)散；成長(zhǎng)中城市群的中心城市則通過(guò)外引內(nèi)聚，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)加速集聚。

“把握這樣的規(guī)律與趨勢(shì)，更有利于億達(dá)在同一城市群不同城市間的產(chǎn)業(yè)資源引導(dǎo)與匯聚。”于大海說(shuō)。

從城市存量切入布局

于大海坦言：“如果單純從規(guī)模和利潤(rùn)來(lái)看，億達(dá)中國(guó)只能算是‘小字輩’，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要樹立全面、科學(xué)、合理的價(jià)值取向。從促進(jìn)所在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)集聚、拉動(dòng)就業(yè)等方面來(lái)說(shuō)，我們的確是做了很多貢獻(xiàn)。”

對(duì)于億達(dá)中國(guó)輕重并舉、以輕帶重的發(fā)展模式，于大海表示，我們看到了各個(gè)城市的市場(chǎng)存量，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)迅速布局全國(guó)。面對(duì)不熟悉的新城市，以輕資產(chǎn)切入可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，更多項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)意味著團(tuán)隊(duì)實(shí)戰(zhàn)能力的提升。而最重要的是，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)所積累的資源、客戶和經(jīng)驗(yàn)，能為后續(xù)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)介入提供機(jī)會(huì)。

隨著地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，金融、土地約束政策進(jìn)一步收緊，嗅覺(jué)靈敏的房企早早地開始加速多元化布局，并期望在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中尋找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

但是，這一布局未必能為房企帶來(lái)立竿見(jiàn)影的收益。對(duì)于從園區(qū)運(yùn)營(yíng)商到城市服務(wù)商的轉(zhuǎn)型升級(jí)，地產(chǎn)企業(yè)最大的痛點(diǎn)是“心態(tài)”，于大海總結(jié)為“耐得住寂寞、經(jīng)得起誘惑”。