每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

9月27日，在以“大城無界”為主題的第八屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯手中國指數研究院重磅發布《2018中國城市價值白皮書》(以下簡稱《白皮書》)，深度剖析中國城市格局變化及城市群價值，揭示新時代背景下，市場趨勢和房企的戰略新機遇。

“與往年相比，今年的《白皮書》的最大亮點在于從人口、產業、交通等多個維度對城市群做了深入研究。特別是對產業的關注，這關系到一個城市未來的發展。”中國指數研究院3Fang互聯網集團上海區域總經理張志杰表示。

《2018年中國城市價值白皮書》重磅發布 圖片來源：每經記者 張建 攝

大城 | 經濟增長的重要引擎 房地產的主戰場

中國核心城市群的空間格局逐漸清晰：“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略的疊加區域將是未來最具發展潛力區域。地處三大戰略疊加區的長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游五大超級城市群是目前中國整體上最具潛力的城市群。

五大超級城市群：11%的國土面積貢獻55%的經濟規模

《白皮書》對五大超級城市群的格局和產業特色進行了系統總結：京津冀城市群發展潛力突出；珠三角城市群是21世紀海上絲綢之路核心區，承擔海上對外開放及創新升級的使命；長三角城市群是“一帶一路“與長江經濟帶的重要交匯地；長江中游城市群是東中西部產業轉移最主要的橫向通道；成渝城市群，作為西部大開發的重要平臺，承擔著長江經濟帶的戰略支撐作用。

其中，五大超級城市群以11%的國土面積貢獻了55%的經濟規模、47%的商品房銷售面積占比，是我國經濟增長的重要引擎和房地產的主戰場。

《白皮書》指出，長三角、珠三角與京津冀三大城市群的綜合發展水平具有絕對優勢，仍將是未來中國經濟發展的領頭羊。

城市群產業格局：群雄并起諸侯爭霸

京津冀城市群中，北京作為科技創新中心，優勢在于人才和研發，當前以生產性服務業、總部經濟為主，未來集中發展“知識型+服務型”經濟；天津以港口和沿海優勢，發展“加工型+服務型”經濟，建成高端裝備、新一代信息技術、汽車等六大5000億級優勢產業集群；河北利用人口規模和重工業優勢，未來產業集中于培育裝備制造等新興產業和改造鋼鐵、石油化工等傳統產業，發展商貿物流業。

長三角城市群以“制造業高地”著稱，其中上海作為資源配置中心和科創高地，技術、品牌優勢日益突出；杭州、南京等區域中心城市地位不斷提升，杭州是我國最重要的電子商務中心，南京則是電子信息通訊和高教科創基地；蘇錫常則主要對接上海，形成先進制造業和現代服務業集聚區，寧波依靠樞紐港地位，經濟實力顯著增強；安徽多個城市因融入長三角城市群將在產業承接中顯著受益。

房地產市場表現：長三角城市群投資占比占全國比重超15%

長三角城市群投資及銷售規模顯著高于其他城市群，房地產投資及商品房銷售面積占全國比重均超過15%。

長江中游、成渝及中原城市群商品房銷售面積均超過1.6億平方米，新房市場規模大。

珠三角和京津冀城市群受房價、地價影響較大，銷售面積雖不及中西部城市群，但投資占比較高。

無界 | 房企多元化布局仍“在路上”

張志杰指出，“房地產企業在轉型過程中的多元化布局，仍然存在著許多不確定性。”

“事實上，房地產行業過去的做法都是簡單粗暴的，隨著市場越來越深入，企業在服務和運營方面還有很多短板要補。《白皮書》為行業提供了發展趨勢和方向的分析，為房地產企業根據自身優勢和特色落地實踐提供了參考依據。”張志杰表示。

百億企業分化轉型

《白皮書》顯示，不同規模地產企業的發展路徑呈現出不同的分化趨勢：大企業繼續提升增量市場份額或轉型綜合開發運營商，實現產融結合；中型企業在擴大新房開發銷售規模的同時，提升細分領域的運營能力、盤活存量資產；小型企業將圍繞存量房市場轉型為服務商。

房企多元化發展衍生多個熱點領域。百億級體量的企業在縱向上挖潛互聯網家裝、社區服務等生活服務型附加業務，打通上下游產業鏈，依托平臺化發展模式的優勢，形成產業集聚效益。

橫向方面，百億級企業順應政策利好，把握資本參與契機，在市場空間逐漸見頂的背景下，重點布局長租公寓、養老、文旅等存量運營領域，而特色小鎮則成為企業追求新型城鎮化增量空間的重要選擇。

挖潛行業新風口

在房地產向新時代轉型升級的過程中，長租公寓、商業地產、產業地產、養老地產等特色地產領域已經成為房企挖潛多元化、打造產業鏈閉環、實現產業協同發展的行業價值新風口。

據《白皮書》測算，目前，中國租賃市場規模為1.38萬億元左右，租賃人口占比為13%，市場規模和人口占比均遠低于美國等發達國家，預計到2020年租賃市場規模將達1.71萬億元。

目前，租賃市場機構滲透率較低。長租公寓作為處于風口上的市場，成為具備巨大市場空間和大量政策紅利的新戰場，吸引了房企、運營商等各路“諸侯”的強勢布局。

然而，長租公寓領域如何輕重并舉、搶占先機？盈利痛點如何破解？《白皮書》通過對優秀企業在項目獲取、開發、營銷、運營、退出的全產業鏈條研究，剖析長租公寓項目運作各環節的得失，為后來者提供收益最大化、成本管理最優化及現金流變現的價值參考。

商業地產受益于實體零售回暖、雙創政策等利好因素，逐漸從電商沖擊和庫存高企中緩過來，銷售呈現出較高增速。商業地產運營優秀企業通過優化布局、升級產品業態，滿足商業消費轉型升級下的新需求。