每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“哪些樓盤被砸過？”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的實地探訪中，這是上饒當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)、售樓處工作人員，甚至普通市民的日常談資。

國慶節(jié)前，上饒打響“樓市降價”第一槍，引發(fā)老業(yè)主圍攻打砸。記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)流傳的6、7個樓盤遭遇業(yè)主圍攻情況基本屬實，維權(quán)已經(jīng)成為上饒市場的常態(tài)。

維權(quán)的直接導(dǎo)火線便是樓盤降價。上饒市場中，不少樓盤直接降價，降幅多的可以超30%，8～9折的優(yōu)惠更是成風(fēng)而起，甚至精裝變毛坯、開設(shè)特價房、賣轉(zhuǎn)指標(biāo)房等各類形式的變相調(diào)價也層出不窮。

“降價既可能遭遇圍攻，又降低利潤，開發(fā)商為何為之？”

“因為沒辦法，賣不動，何談利潤！”

特價房催生“轉(zhuǎn)讓費”，變相安撫老業(yè)主

10月入秋的雨和稍顯凜冽的風(fēng)，讓門可羅雀的售樓處越發(fā)清冷。

人們天天盼著降房價，但等房價真降了，一些人卻不愿意了。

一個月前，文瀾府因降價引來大批老業(yè)主圍攻售樓部。而在文瀾府現(xiàn)場，置業(yè)顧問卻苦不堪言：“前期業(yè)主購買房價貴，后期賣得便宜，所以引起他們不滿，但現(xiàn)在整個市場降價的何止是我們。”

據(jù)介紹，文瀾府6月第一次開盤價格在8000～9000元/平方米，最高約10500元/平方米。現(xiàn)在項目一期在售的價格比首次開盤降了1000元/平方米左右，大部分房源在7000元/平方米，均是毛坯房。

不過，降價確實帶來了效果，文瀾府8月的網(wǎng)簽備案量為201套，在區(qū)域遙遙領(lǐng)先。

圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

而要論維權(quán)最厲害的樓盤，上饒不少業(yè)內(nèi)人士均告知了一個項目——信州府。

據(jù)了解，項目去年12月一期開盤時精裝均價10000元/平方米；后續(xù)開盤去掉了裝修，毛坯價格在7000元/平方米左右，降幅達(dá)30%，由此引發(fā)了一些一期業(yè)主的打砸。不過據(jù)記者實地了解，該項目還存在屋頂漏水等部分質(zhì)量問題，業(yè)主維權(quán)誘因復(fù)雜。

但事件后項目價格還在降。目前，項目帶精裝的單價是9000～10000元/平方米。以一套146.8平方米的房源為例，報價約154萬元，實際賣價則在123萬元，相當(dāng)于打了8折。而且如果是全款付清，還能享受折上折。

不過置業(yè)顧問表示，這些屬于“特價房”，是公司對小區(qū)老業(yè)主的回饋，所以需要向老業(yè)主買指標(biāo)才能購買，而從老業(yè)主手上買房這中間會產(chǎn)生一筆“轉(zhuǎn)讓費”。

“這其實是安撫，是變相給老業(yè)主的一種補(bǔ)償。”有熟悉該項目的人士直言，這些特價房樓層普遍在1～5層，不是很理想。

然而，項目的人氣并沒有顯著提升，置業(yè)顧問直言，每天多數(shù)訪客都是看看，消費很謹(jǐn)慎。

8～9折，似乎已經(jīng)成為上饒樓市的常態(tài)。

在另一個項目——天樾，一踏進(jìn)售樓大廳，置業(yè)顧問就熱情介紹稱，國慶的特價活動還有，業(yè)主自購可享85折，價格在7400～8600元/平方米。

據(jù)悉，項目首次開盤價格在9800～10000元/平方米，現(xiàn)在價格降到8300元/平方米，相當(dāng)于打了88折。而且在88折計算的總價之上，還能打折。

無獨有偶，該項目也曾因降價被購房者圍攻。

一些業(yè)內(nèi)人士唏噓：“如今的上饒樓市，降價和維權(quán)相生相克一般。”

從“開盤秒罄”到“不降價，賣不動”

然而尷尬的是，鬧了之后，價格依然在降。

上饒當(dāng)?shù)匾晃毁Y深市場人士就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，客戶觀望情緒濃郁，覺得受全國樓市影響，上饒的房子還會跌。

據(jù)介紹，自8月以來，上饒樓市就已拉開較大規(guī)模的“價格戰(zhàn)”，甚至帶頭和扛旗的都是大企業(yè)。某大房企在上饒直接以6000～7000元/平方米的價格開盤，打破了區(qū)域“8000元/平方米”的標(biāo)準(zhǔn)線，一舉觸發(fā)了區(qū)域樓盤跟風(fēng)打折。

“很多樓盤只能跟著降價，沒辦法，不然賣不動”。“賣不動”三個字在采訪中被這位業(yè)內(nèi)人士多次提及。他直言，此前上饒還有“開盤秒罄”的情況，但好景不長，7月開始房子就沒那么好賣了。

從成交套數(shù)上看，今年6月，上饒商品房銷售套數(shù)達(dá)到了4135套高位，但到今年9月跌落至1541套。

二手房方面，從安居客線上掛牌房源的價格來看，上饒房價從5月開始出現(xiàn)下降，從最高點8600元/平方米，下降至10月的8022元/平方米。客戶線上找房需求月度增長率已經(jīng)出現(xiàn)2%～3%的下滑。

不降“沒辦法”，降了被圍攻也“沒辦法”。因為上饒市場容量有限，而2016～2017年樓市已經(jīng)“漲夠了”。

據(jù)58安居客首席分析師張波分析，上饒2016年和2017年共完成城市棚戶區(qū)改造7.42萬套，2018年也完成了5.03萬套，總量處于江西全省第二。受此推動，上饒樓市2016～2017年一直處于高去化狀態(tài)。此外，上饒樓市政策寬松，首套房可享受利率9折，也增加了市民購房的信心。

有上饒當(dāng)?shù)匾再Y深人士就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上饒不少搬遷戶能拿到2000～3000/平方米拆遷款，市中心區(qū)域甚至則能拿到5000元/平方米，這對于一個年均可支配收入僅3萬元的三線城市來說，無疑是一筆“巨款”了。

圖片來源：視覺中國

需求被激活，也帶動了房企對于區(qū)域投資的熱情，短期內(nèi)快速拉升了房地產(chǎn)投資。

張波表示，開發(fā)商的嗅覺是最敏銳的，他們下的是一盤全國大棋，在一二線城市受限的情況下，很多房企來到了三四線及以下等級的城市，而且往往收獲頗豐。過去兩年，上饒就吸引了不少大型房企。

品牌房企的到來、購房需求的刺激，也明顯拉升著區(qū)域的房價。據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，前兩年上饒有些樓盤的價格，比區(qū)域高出20%，甚至更多，透支了房價支撐力。“一旦滯銷，價格調(diào)整就在所難免。”

張波告訴記者，一方面，購房需求雖然有所釋放，但上饒常住人口600多萬，購房絕對需求有限，而目前消費者又趨于理性。另一方面，購房者可以等等、看看，開發(fā)商的銷售任務(wù)和回款壓力，卻不能等。

“尤其是品牌房企，每年都有業(yè)績壓力，因此第四季度必須快速沖量，有些甚至?xí)徊降轿环帕俊＿@是造成第三季度以來市場轉(zhuǎn)向的一項重要原因。”

張波表示，在樓市全面降溫的大背景下，項目降價是明智之舉，并且一步到位的降價更有利于后期項目去化。

“在市場下行成定局的城市和地區(qū)，蜻蜓點水式的緩緩降價，其實不利于項目去化，也更容易激發(fā)與老業(yè)主的矛盾。一步到位降價的同時，做好老業(yè)主的安撫，是更好的辦法。”

張波也建議購房者，目前可以算選房的好時機(jī)，但應(yīng)該調(diào)整“買漲不買跌”的心態(tài)，保有契約精神，保護(hù)自身權(quán)利也應(yīng)該通過合法手段、在法律范圍內(nèi)爭取權(quán)利。