每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

一邊是開發商放量推盤，一邊是市場銷售顯著走弱。10月份上海樓市不僅與“銀十”無關，更成為近期市場走勢的“拐點”。易居地產研究院日前發布的報告顯示，10月份上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬平方米，環比增長33.1%；成交面積約53.6萬平方米，環比下降23.1%。

由于供應面積增長遠大于成交面積增長，目前上海新建商品住宅存銷比已增至8.2個月，比9月份增加0.5個月。中原地產首席分析師張大偉此前曾向《每日經濟新聞》記者預測：“過去一年多，在通過各種約束性政策抑制市場高溫后，后續市場將逐漸進入供應加量周期。”

新房市場：存銷比增加致庫存壓力顯現

延續7月以來的供應高峰，10月份上海共有27個新建商品住宅項目入市，新增供給面積90.7萬平方米，環比增長33.1%。10月份，上海新建商品住宅成交面積約53.6萬平方米，環比下降23.1%；成交均價6.36萬元/平方米，環比增長17%、同比增長30%。但當前上海新房供應量與高峰時期相比依然處于低位。

易居地產研究院指出，成交均價同環比齊升并不代表新房市場復蘇，而是與近期上海高價項目推盤節奏有關。10月新建商品住宅上海10個新入市項目中有6個均價超過8萬元/平方米，總體成交均價受項目結構影響較大。新房成交均價為52145元/平方米，同比增長9.5%，漲幅較1~9月擴大2.4個百分點。

上海市新建商品住宅庫存變化與存銷比走勢 數據來源：CRIC、易居研究院

《每日經濟新聞》記者注意到，就在成交面積環比大幅下跌的情況下，10月份上海商品住宅成交面積與2017年同期相比卻增長了59.9%。對此，易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“10月份推盤節奏也在加快，實際上具有較為積極的意義，對于市場而言潛在需求還是很大，需求能否釋放就看金融政策是否給予支持。”

從累計數據看，今年前10月上海新建商品住宅成交總面積約547萬平方米，同比下降1.5%，降幅較1~9月收窄4個百分點；新增供給面積619萬平方米，同比增長77%，增速較1~9月提高25個百分點。

截至10月底，上海新建商品住宅庫存總量為510萬平方米，環比增長7.8%，同比增長4.8%。存銷比方面，上海新建商品住宅存銷比為8.2個月，比9月份增加0.5個月。考慮到未來上海新房供給有所加大，預計未來存銷比總體仍將延續上行的趨勢。

易居地產研究院預計，在新房供應量和庫存規模不斷增加的情況下，未來房企將更依賴于以價換量的策略來緩解庫存壓力。張大偉也表示：“在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。”

二手房成交：成交量處于近6年低位

易居地產研究院報告顯示，10月份上海二手住宅成交約1.2萬套，環比下降14%，同比增長14.4%。在9月份出現小幅回升后，隨即出現了較為明顯的下行。1~10月上海二手住宅累計成交約13.5萬套，同比增長5.2%。

上海市二手住宅月度成交量走勢  數據來源：CRIC、易居研究院

自2017年初以來，上海二手房市場始終保持低位盤整，目前絕對量已經處于近6年低位水平。

易居地產研究院認為，這其中有國慶長假的影響，也有購房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。鑒于目前絕對量已處低位水平，后續下降空間有限，但在政策面和資金面沒有出現放松的情況下，預計短期內是上海二手房成交仍將處于低位盤整。

土地市場：單月租賃房供地10幅達峰值

今年以來，上海有多幅宅地流拍，土地市場異常冷清。

10月份，上海出讓的地塊均底價成交，32幅地塊中包含商品房住宅用地4幅、保障房住宅用地7幅、租賃住宅用地10幅、商住用地1幅、商辦用地3幅、工業用地7幅。

上海市年初累計土地成交建筑面積同比增速走勢 數據來源：CRIC、易居研究院

值得注意的是，10月為今年上海租賃住房用地供應量最大的月份，多達10幅，其中徐匯區5幅，閔行和松江區各2幅，長寧區1幅，出讓金總額近44億元。

中指院報告指出，其中松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號是上海市第一次通過土地市場推出用于建設租賃住房的集體土地，此舉有助于拓寬新的租賃用地供應渠道，對上海宅地市場意義重大，對持續穩定宅地溢價率將起積極作用。

從累計數據看，2018年1~10月份，上海共成交225幅土地，土地成交建筑面積1941萬平方米，同比增長49%；土地出讓金1574億元，同比增長26%。

“土地成交同比增長符合預期，可以看作政策利空出盡，未來反而有機會反彈。土地市場活躍體現了持續性的投資價值，也說明市場并不悲觀。”嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示。