每經記者 吳若凡 包晶晶    每經編輯 林菁晶    

每日穿梭于上海北外灘的人們，目睹著周圍大樓們此起彼伏的“生長”，似乎建建停停都稀松平常，然而或許每一棟大樓背后都有幾經跌宕的故事。

海門路和東大名路之間一座高達263米的雙子樓，立于上海星港國際中心一側，是目前上海最高的雙子塔，項目前身——海門路55號地塊，則是六年前的全國總價地王。

幾經輾轉，昔日“地王”在近日正式轉售，雖以底價成交，卻輕松打破上海外資投資規模的記錄。

11月13日，上海國際港務(集團)股份有限公司（下稱上港）公告，通過公開掛牌方式一次性出售上海星外灘開發建設有限公司（下稱星外灘）100%股權，凱德集團旗下來福士基金與新加坡政府投資公司成立的合資公司DIAMONS公司以127.86億元掛牌底價競得。

如今，再抬望項目周圍，上港手中的上海港國際客運中心、金茂手中的上海國際航運服務中心和上海星港國際中心，恰構成了北外灘濱江的核心地段，與陸家嘴隔江相望。

記者 包晶晶 攝

風光無兩：北外灘誕生全國總價地王 星外灘出場

“挑高4米，盡享江景；臨水行走，直達江岸”，規劃了濱江空中綠街的北外灘，曾卯足了上海人的美好想象。

2012年12月中旬，上港與金茂聯手奪下海門路55號地塊，拿地總額高達56.8億元，不僅刷新了上海當年的地價記錄，還打破了當年央企中冶在南京創造的全國地價記錄（總價56.2億）。根據總成交價及建筑面積估算，該項目此次交易折合單價高達6萬元/平方米。

“新全國總價地王”的稱號，讓海門路55號地塊和其所在的北外灘腹地，一時風頭無兩。

地王之上，如今的上海星港國際中心，總建筑面積42.76萬平方米，其上在3層高24米的商業裙房外，還規劃了兩幢263米高的超高層，至今仍保持著上海“最高雙子塔”的紀錄。

2013年，為了打造這個頗有野心的項目，上港與中國金茂全資子公司“威旺置業”各出資20億元，各占注冊資本50%，建立了上海星外灘開發建設有限公司（下稱星外灘），在2013年6月8日第一屆董事會第一次會議上，雙方又各增資人民幣10億元，自此，公司注冊資本增加至60億元。

雙子塔 記者 包晶晶 攝

后生波折：星外灘股權幾易 金茂與上港“好聚好散”

此后一段時期里，北外灘核心地帶，幾乎就被上港和金茂把持著，兩家各持50%股份的子公司達到三家——星外灘、上海銀匯房地產發展有限公司（下稱銀匯公司）、上海國際航運服務中心開發有限公司（下稱航運公司）。

其中，星外灘負責打造海門路55號地塊，銀匯公司打造上海國際航運服務中心項目西塊地塊(占地面積約4.13萬平方米，總建筑面積約20.37萬平方米)，航運公司負責項目東塊和中塊地塊(占地面積約5.42萬平方米，總建筑面積32.73萬平方米)。

“鎂刻地產”記者留意到，2017年10月20日，金茂曾發布公告提示，正在籌劃出售其非全資附屬銀匯公司、航運公司及星外灘50%股權。

在隨后的公告中，金茂仍表示：“星外灘負責開發的上海星港國際中心項目，建成后的預計貨值為279.26億元，應上海市相關政府管理部門的要求須整棟出售。董事認為本次采取股權出售方式，在目前市場情況下是以合理價格實現商業、寫字樓物業及地下停車位整體銷售的良機。”

但有趣的是，上港在2017年11月18日發布公告稱，擬通過公開掛牌轉讓方式打包出售所持銀匯公司、航運公司各50%股權，并于12月13日就其擬出售目標股權事項于上海聯合產權交易所進行正式披露。

金茂隨即一改當初計劃，宣布不再考慮出售所持銀匯公司和航運公司各50%股權的事項，并聲明不放棄對另外50%股權的法定優先購買權。

此外，公告還提及，在不放棄優先購買權的同時，其全資附屬公司長沙榮茂企業管理有限公司（下稱長沙榮茂）還將申請參與公開掛牌出售的競買活動。

從擬出售方搖身一變成為收購方，金茂只用了不到兩個月。

與此同時，上港也上演了一場“角色轉換”。2017年12月26日，上港以59.98億元的代價從金茂子公司威旺置業手中拿下上海星外灘50%的股權。自管理權移交之日起，星外灘將成為公司的全資子公司。

2018年1月12日晚間，金茂以總計28.58億元如愿收購銀匯公司、航運公司各50%股權。這也意味著，上海國際航運服務中心成為了金茂的獨資項目。

一買一賣間，上港和金茂好聚好散，各自開始對自己北外灘項目的全權掌控。

彼時，雙方感覺都還很良好。金茂表示，“出售項目帶來的現金流，將有助于集團整體財務狀況及運營資金的優化，同時令集團可以適時尋找其他新投資機會。”

上港方面也表示，“交易有利于上港集團進一步梳理和整合公司產業結構、優化公司資源配置，并將具備更豐富的產業地產載體和更廣闊的發展空間，符合公司多元化發展戰略方向，有利于上市公司的未來發展及全體股東和公司利益。”

不過，用促成上述星外灘交易的CBRE世邦魏理仕的話說，“大型商辦綜合體的運營并非上港集團主營業務，也并非他們最為擅長的專業，因此出售項目，確保利潤，回籠資金后可以更進一步發展主營業務。”

但在買回股權后不到11個月，上港選擇了再次出售。業內人士稱，或許比起長期受益，其更希望看到短期效益——賬面數字的上揚。

而記者計算發現，本次上港受讓星外灘50%股權，對上港歸母凈利潤的影響金額高達17億元。

引發爭議：項目多問題繁 北外灘出得了“地標”嗎？

北外灘的規劃，無疑是美好的。

根據《上海城市總體規劃2017-2035》，黃浦江兩岸將形成高端產業發展軸線，已經于2017年底實現公共空間開放的45公里核心區段能級將不斷增強。

2017年，上海虹口區公布的北外灘發展規劃中，未來五年，北外灘南部地區將基本完成舊區改造，核心區主要打造成商務文化街區，新增商務商業載體190萬平方米。

據CBRE研究統計，北外灘甲級辦公樓有效租金在2018年前9個月內增長了10%。

北外灘“空中綠街” 記者 包晶晶 攝

不過，業內人士向記者直言，北外灘區域其實比較有爭議，有人覺得好，因為未來區域這么多項目，但北外灘很多項目陸續被散售了。另外，北外灘這個地方大拆大建，無形中減少了很多居住人口的支撐，要提升整個區域的商業氛圍，必須要吸引周邊區域的人口，而區域和周邊的瑞虹以及四川北路，形成一定的競爭關系。”

事實上，就區域競爭而言，即使對比如長寧這樣的新興商業圈，北外灘的競爭格局也略顯弱勢，以北外灘這樣等級的商圈作對比，也有長寧這樣的商圈與其形成競爭關系，因為長寧不僅有3條軌交（3號線、4號線、10號線），目前已有類似25萬方IM長寧國際這樣的重磅項目陸續交付，新項目入市較快，相較而言，北外灘僅僅依靠濱江資源，新項目發展速度明顯緩慢。

“北外灘其實不缺基礎，它唯一的問題是時間。現在大部分項目在建，這些綜合體項目在未來兩三年是看不到成效的，至少需要五年以上的時間，北外灘可能才會有上升的勢頭，這個區域的投資者，必須只有非常長的眼光。”上述人士表示。

后市關注：凱德在華最貴單體項目如何押注北外灘？

在業內人士看來，兜兜轉轉到如今，凱德全權接盤，如果能把這個項目做好，對整個區域來說也是一種提升。

因此，新接盤方凱德到底如何打造項目，可謂備受行業關注。

據了解，上海星港國際中心綜合體的辦公樓部分目標在2019年下半年完成，而商場部分預計于2020年開業。

對此，凱德方面回應稱，星外灘無論是所屬的北外灘區塊，或者是項目自身品質，都是極具潛力。將打造成為上海第三座來福士綜合體，協同區域內其他商辦項目、旅游酒店等，提振北外灘區域整體發展之勢。

此外記者還注意到，就在10個月前，凱德已將中國國內的20家購物中心項目公司100%股權以17.059億新元（約83.65億人民幣）出售給萬科及其旗下公司。這些購物中心，大多運營10年以上。

對于凱德一邊出售老舊商業，一邊入手新地塊的舉動，58安居客首席分析師張波告訴記者，這些出售的項目多來自于二三線城市，如今，凱德又大手筆在上海的核心地段斥巨資收資高端物業，本身就表現出其商業地產優化布局的打法，即凱德商業地產戰略方向就是聚焦一二線，尤其是核心城市精品項目的重點布局。

“另一個層面來看，本次收購可視為凱德將堅持在中國市場長期深耕，而看好中國市場的深層次原因則是資產的安全性、市場的潛力，并且可以和集團自身的商業運營優勢相結合。”

此外，今年6月，凱德集團還以57億元收購重慶一宗綜合用地，8月又以20.5億元在廣州增城區購買兩塊相鄰的住宅用地。此次交易后，凱德集團及其REIT附屬公司在過去一年內在大陸開發項目和創收房地產資產方面的投資已經接近250億元人民幣。

“外資于今年的活躍度，無論是成交的絕對值亦或是占大宗交易的投資比例，相較前兩年有大幅的提升，目前外資的投資總量為556億元，占市場投資總額的56%。”CBRE世邦魏理仕方面表示，到年末甚至2019上半年外資仍將于上海積極進行資產配置，在上海城市快速擴張的基本面下，外資亦將關注上海的新興市場。