每經記者 董青枝    每經編輯 陳夢妤    

近日，深圳市規劃國土委發布《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案征求意見稿）》（下稱《監管辦法》），提出房企確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

有自媒體將其誤讀為“深圳房價將設15%漲跌幅限制”，《每日經濟新聞》記者注意到，“備案價格調整15%以上辦理變更”和“資本金賬戶余額不低于項目資本金10%”并不是新規，而是8年前《監管辦法》已經規定的內容。

此外，《監管辦法》還對房租賃、商品房預售、資金監管賬戶及還有歷史遺留建筑問題等方面作了詳細規定。業內人士認為，此次《修訂意見稿》最大的變化是新增了房屋租賃管理規定，其他內容絕大部分是既有規定。

房價調整幅度超15% 房企應在調價前辦理備案變更

《監管辦法》在預售許可管理、備案價格等方面進行了規范。《監管辦法》明確，房企應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房，確需調整銷售價格且調整幅度超出最近一次備案價格上下15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端直言，這不是新內容，2010年《深圳市房地產市場監管辦法》就有此規定，深圳近些年也是這樣執行的，現在只能說深圳對樓市的調控并沒有放松。

但是，有自媒體卻解讀為深圳房價將設15%漲跌幅限制。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從征求意見稿的行文來看，并沒有任何約束降價或者漲價的內容。意見稿說得很清楚，是如果變動幅度大于15%，需要備案變更。對于深圳這樣的城市來說，短期內15%的房價波動基本不可能。所謂不允許漲跌超過15%，實際上是對文件的誤讀。同時，該文件是征求意見稿，目前處于征求意見階段，最后形成的文件如何，還很難說。

就深圳市場而言，“目前整體市場的確比較淡。”張曉端補充道，出于回現的考慮，適當讓利加速非核心區域的物業銷售是可能的，但核心區的優質物業還是比較堅挺的，二手房市場也類似。大部分業主還是不愿意主動降價，也不排除資金壓力大的業主能接受較大議價空間，出現所謂的筍盤。

此外，在房地產預售許可管理方面，明確房地產開發項目申請預售前，項目資本金賬戶余額應當不低于項目資本金的10%。房地產產業化主管部門認定的房地產產業化項目有關工程進度的預售條件，即應“完成地面以上三分之一層數”，要求房地產開發企業應在土地使用權出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預售許可。

《監管辦法》還明確，未取得預售許可證而銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售商品房的房地產開發企業，將被責令停止違法銷售行為，并以每銷售一套商品房罰10萬元的標準接受處罰。

建立實名租賃制度 人均租住建筑面積不得低于6平方米

值得注意的是，此次《監管辦法》專門增設了“房屋租賃”一章，以此規范房屋租賃市場的監管行為。

信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，《監管辦法》最大亮點為新增房屋租賃管理規定，強制備案的重啟即為規定內容之一。

深圳市規劃和國土資源委員會表示，自2015年《深圳經濟特區房屋租賃條例》廢止后，深圳房地產租賃市場監管面臨一些新的難題。房地產租賃市場作為房地產市場的重要組成部分，亟需優化監管方式、提高監管效能。為貫徹落實國家有關住房租賃市場發展政策，有必要結合當前住房租賃發展的新形勢，通過修訂《辦法》，完善深圳房地產租賃市場監管規范。

據統計，深圳住房自有率不足40%，即60%以上的人口都在租房，住房租賃市場非常龐大。

張曉端表示，租賃市場發展較快，未來市場空間占比較高，此次政策出臺增加了對租賃市場的各方面管理，可以有效解決租賃市場的各種亂象。

《監管辦法》對最小出租單位進行了明確，出租住房應以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6平方米，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。

《監管辦法》還規定，在深圳市從事房屋租賃經營業務的企業以及出租或者轉租住房間數達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記并向房地產主管部門辦理備案。