每經記者 張曉慶    每經實習編輯 魏官紅    

廈門華璽售樓處 圖片來源：每經記者 張曉慶 攝

位于廈門海滄區馬鑾灣南岸的華璽樓盤別墅項目已經過了收房時間，業主張先生（化名）卻拒絕收房。他認為，開發商涉嫌欺詐。

張先生表示，華璽在拿地時向政府承諾“裝修一次到位”（通俗理解為“精裝修”），卻與業主簽訂了毛坯房購房合同。據其提供的資料顯示，華璽項目開發商廈門智慧城置業有限公司（以下簡稱智慧城置業）于11月6日通知收房，但是約30位左右的業主不愿簽字。

公開資料顯示，智慧城置業由海爾地產旗下廈門海智房地產開發有限公司與廈門海投房地產有限公司合資成立。廈門華璽規劃總建筑面積為15萬平方米，產品包括小高層、高層以及合院、聯排別墅等，這也是海爾地產進軍廈門的首個項目。

對于業主的意見，11月24日，海爾地產華南區域相關負責人向《每日經濟新聞》記者解釋稱：“別墅項目首先銷售價格是毛坯備案，并且與客戶簽署的商品房買賣合同以及告知客戶的均是毛坯房，也就是備案和銷售均是毛坯。華璽的交付標準與備案標準是相符的。”

對“裝修一次到位”開發商與業主各執一辭，而這背后牽出了一項發布于16年前，在執行環節中爭議頻發的文件。

裝修工人一句話泄露“玄機”

張先生于2017年以接近800萬元的總價（每平方米5.2萬元）購置了廈門華璽的一幢聯排別墅。在其向記者出示的購房合同中，涉及“內墻、頂棚、地面”等的裝修裝飾條款中，均注明“以水泥砂槳找平”。

三個月前，張先生便開始張羅裝修新房。而當他帶著設計公司去現場勘察時，卻發現房子里已經有工人在進行裝修。張先生對此很疑惑：“我們明明買的是毛坯房，為什么要裝修呢？”

而裝修工人的一句——“裝修是為了驗收”更是讓張先生困惑不已。“開發商在屋內的所謂裝修，就是鋪設塑料地板革，像紙一樣，薄薄的一層貼在地上。”張先生搖了搖頭。

《每日經濟新聞》記者實地探訪了廈門華璽，在其中一棟聯排別墅內看到，目前屋內均鋪設了地板革，房內各個衛生間也配備了馬桶和水池，廚房則放置了一個簡易木柜。

廈門華璽聯排別墅內鋪設的地皮革  圖片來源：每經記者 張曉慶 攝

帶著疑問，張先生向當地政府部門申請了信息公開。海滄建設局審批處向業主提供的一份由廈門上城建筑設計有限公司出具的《建筑裝修工程施工圖復核承諾書》的開頭寫道：“我單位承接的海滄H2014P05（華璽）項目A1—A6，B1—B10精裝修工程項目，未涉及主體承重結構變動……”

公開資料顯示，A1—A6，B1—B10即為華璽項目的別墅區。

此外，海滄建設局審批處在向張先生發送的郵件中注明，華璽精裝工程：合同價429.95萬元，面積16999.95平方米（即253元/平方米）。這一數據，令張先生更加無法接受。

另外，《每日經濟新聞》記者獲得一份H2014P05地塊（即廈門華璽）的土地出讓合同，其中對于土地開發建設與利用中有一條為：本項目商品住宅應裝修一次到位，并配備餐廚垃圾處理系統，具體按《建設部關于印發<商品住宅裝修一次到位實施導則>的通知》（建住房[2002]190號）要求執行（以下簡稱《實施導則》）。

張先生對此表示：我們簽的是毛坯，為什么要給我們裝修？這樣的裝修怎么稱得上精裝修？我們拆掉這些裝修會不會造成二次浪費？

開發商：裝修標準符合交付要求

廈門華璽（海滄H2014P05）商住地地塊土地面積58650.734平方米，建筑面積149720平方米，于2014年10月30日由海爾地產和廈門綠苑商城房地產有限公司（廈門海投房地產有限公司子公司）以22.8億元聯合競得該地塊，樓面價15228.43元/平方米，溢價率為79.53%，彼時被稱為島外新地王。

2016年4月開盤的廈門華璽，正遇廈門房價大熱。彼時，《海爾華璽:引爆馬鑾灣開盤55分鐘狂銷5億》，這“千人搶一房”的盛況，被當地媒體用醒目的標題渲染。

廈門華璽位于廈門海滄區馬鑾灣的南岸，這里正是廈門市正在打造的馬鑾灣新城的核心區域，其周邊不乏海滄萬科城、融僑觀邸等實力大盤。根據《廈門市馬鑾灣新城控制性詳細規劃》，該片區將建成一個擁有40萬人的生態新城。

另一位業主黃先生告訴記者：“去年華璽別墅產品開盤時，我一下班就立馬趕來了。當時考慮華璽的位置比較好，無論是自住還是投資，其實都比較有價值，也沒太仔細看各種文件。”

那為何與業主簽訂了毛坯房合同，開發商卻要再做裝修？這一舉動看上去似乎有點“多此一舉”。智慧城置業總經理李安彬表示：“我們現場做的所有東西和在建設局備案的圖紙是一模一樣的。這也是參考周邊市場標準后，我們免費提供的相關裝修。如果業主不想要現有裝修，既可以自行處理，也可以和我們協商，由我們幫助處置。”

據張先生反映，其也向廈門市國土資源與房產管理局（以下簡稱廈門國土房產局）進行了信訪。

記者獲得的一份廈門市國土房產局關于華璽業主信訪事項處理答復意見書顯示，智慧城置業向廈門市國土房產局反饋稱：“因考慮別墅產品業主個性化需求，與別墅業主所簽購房合同確是毛坯交付標準；后了解別墅產品也需按合同文件標準進行裝修和施工，為使產品達到交付要求，對別墅產品進行了裝修升級。”

對此，廈門市國土房產局表示，開發商已就信訪事項做出承諾：項目將嚴格按照建設局備案圖紙施工交付，對個別業主的不同要求，會積極溝通協調，妥善處理。我局將配合建設局監督該項目的竣工驗收工作。

上述開發商所謂的“合同文件標準”究竟是什么？業主們至今也沒有得到有說服力的回應。但他們打聽到，同一樓盤的高層部分，精裝修的標準為每平方米至少4000元。可以肯定的是，別墅部分的裝修標準遠遠低于高層部分。

廈門華璽聯排別墅區 圖片來源：每經記者 張曉慶 攝

11月21日，記者也來到了廈門市國土房產局進一步了解情況，相關工作人員表示，會做了解后進行回復。截至發稿，記者未收到回復。

誰誤讀了190號文？

可見，業主與開發商的矛盾點是對土地出讓合同上“裝修一次到位”的理解。而這一要求，出于16年前由住房和城鄉建設部發布的《實施導則》（又稱“190號文”）。

記者注意到，上述《實施導則》的初衷是“加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象”。

《實施導則》指出“商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅”。

廈門華璽的部分業主的理解是，根據該項目土塊出讓合同規定的“本項目商品住宅應裝修一次到位”，應涵蓋項目內的多層、高層和別墅。

海爾地產華南區域相關負責人解釋稱，事實上，根據《實施導則》，商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。而集合式住宅更確切的是指，在一幢建筑內，有多個居住單元，供多戶居住的住宅，多戶住宅內住戶一般使用公共走廊和樓梯、電梯。別墅項目其實并不屬于這一類產品，作為一種個性化產品，目前全國很少有別墅項目帶裝修。

對于業主與開發商的糾紛，廈門新景祥公司總經理張建告訴《每日經濟新聞》記者，大部分別墅項目都是沒有要求精裝的，因為很難令消費者滿意。但是因為相關政策，一些開發商也會做簡易裝修以通過驗收。但整體來看，這類情況屬于個案，不是普遍現象。實際上，“裝修一次到位”在廈門主要是針對高層住宅，對于一些綜合樓盤，在實際執行過程中，相關部門也了解可能產生的浪費情況，會適度寬松處理。

張建認為，從業主的角度來說，一方面，開發商沒有經過業主同意，就做了這些裝修；另一方面，這部分裝修如何處理，費用誰承擔，業主可能會有意見，這也是政策僵化執行過程中可能出現的情況。

廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，雙方合同是關鍵。如果開發商確實是毛坯備案出售，且按雙方合同約定交付，那么問題不大。至于因裝修標準比較低，業主在收房后仍需拆除開發商提供的裝修，這一定程度違背了《實施導則》減少浪費的目的。

“精裝修”糾紛頻發

易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“圍繞裝修，因為界定比較模糊，所以交付的時候必然是有很多扯皮的情況，這也是合同方面的瑕疵內容。實際上目前在精裝修這個領域，還存在一些其他問題，比如說可能存在變相收費的概念。不過，很關鍵的一點是，此類模棱兩可的裝修，和綠色裝修標準和要求也是有違背的。”

嚴躍進建議，后續來看，類似裝修肯定會成為一個矛盾點，需要企業等積極關注。要做到裝修成本公開化，尤其是部分成本相對高的裝修流程、建材等，需要公布相關價格。同時因為類似全裝修的住房比例未來不斷增大，所以近期搜集此類投訴和糾紛要點，制定比較務實的操作指南也很關鍵。

王崎認為，裝修一次到位一方面減少了二次裝修帶來的浪費、擾民現象；另一方面，開發商統一團購進行裝修，也相對降低了裝修成本，對質量把控也能做得更為專業。但消費者要求不一，目前來看，開發商提供菜單式裝修模式是較好的解決方法。

事實上，隨著房地產市場行情的變化，近年來圍繞“精裝修”的糾紛頻發，既有備案精裝修實際卻賣毛坯房的現象，也出現了捆綁裝修，以毛坯房備案卻按精裝修賣的情況。此外，精裝修不達標更是成為消費者投訴重點。

比如，2017年，湖北武漢保利公園九里項目就出現了以精裝修價格備案，實際向購房者銷售毛坯房的情況。

如果開發商確以精裝修房備案、以毛坯房高價銷售，上海申宜禾律師事務所王龍國表示，這類做法或涉嫌變相抬高房價，牟取非法利潤，違反了相關的行政法律法規，政府可予以查處，進行行政處罰，并要求開發商整改。于業主而言，開發商既違反了《消費者權益保護法》，侵犯了業主作為消費者應知悉其購買房屋的真實信息的權利，也違反了《合同法》的精神。實際上，業主因為重大誤解簽訂了高價的毛坯房購買合同，并因為重大誤解而導致顯失公平，按照《合同法》的規定，因重大誤解或顯失公平簽署的合同，一方可以行使撤銷權。

（特約記者檀越對本文亦有貢獻）