每經記者 吳抒穎 攝影報道    每經編輯 陳夢妤    

這是一個建筑面積達到1830萬平方米，規劃居住人口35萬人，連續5年奪得全國單盤銷冠的項目，驚人的數據讓花果園被業界稱為“中國第一神盤”。

2010年，貴州宏立城集團啟動了總投資300億元的花果園彭家灣改造項目。短平快的開發模式、轟炸式的營銷模式使得花果園一度成為很多開發商學習的對象。一名熟悉貴陽市場的房地產策劃人士介紹道：“高峰時期，花果園是有專門接待同行和媒體的團隊的。那時候，人一撥一撥地從全國各地來參觀、考察，特別震撼。”

花果園的開發歷程，是伴隨著掌聲與罵聲的。花果園超大的體量在一定程度上起到了穩定貴陽房價的作用，然而當開發接近尾聲，住宅陸續交付之后，其在規劃與管理上的缺憾例如物業管理、社區管理等問題正在逐漸顯露。

當“營銷神話”、“第一大盤”的光環散去，外界應該如何去審視和評價這個“神盤”？

“大堵局”解題

當車輛從貴陽花溪大道駛向花果園入口時，花果園帶給人們的視覺沖擊是震撼的。低矮的民房瞬間被密密麻麻的樓宇所取代，一百多棟高層建筑聳入云霄，仿佛進入了一座繁華的孤島，花果園與周邊的環境形成了強烈的對比。

花果園的樓宇數量當得起“中國第一大盤”的稱號。據《中國經營報》，花果園項目經過近八年的開發建設，現已建成并投入使用220余棟樓宇，容積率6.8。宏立城官方發布的信息顯示，2018年，花果園常住人口達到40萬，日均人口流量達到100萬人次。

住在花果園的小李向《每日經濟新聞》記者介紹花果園每日的交通狀況時指出，“行人經常有亂穿馬路的現象，也有占道經營的情況，明明很多地方都是三車道，結果變成了單車道。晚上開車覺得有點怕。”

貴陽官方對花果園交通問題并沒有視而不見，并且在綜合整治方面做了不小努力。不過，一名貴陽當地的房地產從業人士直言，花果園的擁堵問題還應該從規劃找原因。他向《每日經濟新聞》記者提供了一份花果園前期規劃的資料并指出，如果按照當時的規劃實施，花果園將是一個很好的樓盤。

“交通那部分，當時的宣傳資料提了人行連廊和有軌電車，按照規劃是能夠實現人車分流的。如果都能夠實現，花果園的擁堵問題不會像現在這么突出。現在是車行道有了，人行道沒建起來，大家橫穿馬路，你說堵不堵？”上述人士表示。

宏立城是有在逐步完善花果園的人行連廊設計的。據宏立城11月15日發布的消息，截至目前，花果園區域內已經建設完成人行天橋39座，預計今年年底前累計完成48座人行天橋的建設。

不過，在大部分花果園居民與業界人士看來，這項工程的進展十分緩慢，并且阻礙重重。在貴陽當地的論壇、貴陽當地媒體，時常可以看到拆除“違建”連廊的消息。

一名熟悉花果園情況的業內人士指出，“（修建人行連廊）看起來更像是為了解堵所作的補救措施。相當于開發商建一個變電站，大家都不愿意。買了商鋪的業主不樂意，低樓層的業主也不樂意。”

花果園住宅樓平均層數都在40層以上

消滅“臟亂差”

一名花果園的前員工在向記者介紹花果園時如此評價道：“花果園的作用在于，它讓許多貴陽的當地人能夠在市中心擁有一套房；也讓很多貴州地州的人們能夠在省會買得起一套房。除此以外，花果園確切來說，是不那么宜居的。從里面搬出來后，逛街都不會想要再到里面去。”

多名業主告訴記者，在物業管理服務提升方面，花果園仍有很大的提升空間，而一些問題是“硬件一開始就決定了，軟件再更新也改變不了的”。

在花果園投資了一套房的小吳告訴記者，“當時買這套房的時候，真的以為是CBD的。最后，就是香港的公租房。很慶幸，是投資不是自住。”

《每日經濟新聞》在花果園現場看到，花果園的住宅樓多為40層以上的高樓，樓間距十分狹窄。一眼望過去，密密麻麻都是挨在一起的樓。

花果園的居住品質也一直是居民們頭疼的地方。

業主小許告訴記者：“我們家收樓后都沒有去裝修，租給了一家公司堆放物料。物業沒人管也不會管，幾十萬人，哪里管得過來？”

“主要還是配套跟不上。這么大的社區，公共設施、公共交通，還有商家以及住戶之間的相互影響，都很容易引起矛盾。就像垃圾處理，花果園一開始也是沒有建好專門的轉運站，一旦堆積起來，住戶肯定苦不堪言。”一名貴陽本地的房地產策劃人士表示。

倘若配套硬件暫時沒有辦法改變，是否在軟性服務方面有提升路徑？一名TOP3物業管理公司人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，管理這種大型的小區，不僅是物業服務公司一家之責。“花果園是復合功能區，定調的不僅僅是物業管理公司。業主的形態也有多樣（住宅多業主、商業有多業主也有單一大業主），要做任何變動，過程都是比較長且復雜的。”

他提出了一個建議，在目前的條件下，運營方可以考慮將基本物業管理（電梯、消防、機房、水暖等）改良到較好水平，在此基礎上再進一步改良與生活相關的硬件（園區設施、監控等），也可以考慮進行分區管理。

花果園網紅“酒店一棟樓”