圖片來源：每經記者 張建 攝（圖文無關）

最新消息！19日傍晚，山東菏澤住建局發布《取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明》。

說明稱，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局在其官網掛出《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

根據該文件，菏澤決定取消“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

在全國房地產調控的大背景下，菏澤突然宣布取消限售，立即引起了市場關注。

19日早盤，地產板塊拉升走強，魯商置業封漲停版，榮安地產觸及漲停、銀億股份、信達地產、榮盛發展等個股跟隨上漲。

據了解，這是自2016年四季度本輪房地產調控開始后，第一個官方宣布取消限售的城市。對菏澤的松綁樓市，盡管目前各方解讀不一，但大多認為，隨著經濟和市場的變化，未來的樓市調控將是“因城施策，一城一策”。

菏澤率先取消限售的背后

劃重點！上面兩條的主要意思是：

1、主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區新購住房取消限售。

2、降低市區商品房預售資金監管額度，減少開發商的資金壓力。

菏澤是在2017年11月公布的限售政策，當時政策出臺的背景是，繼當年7月山東省政府發布加強房地產調控的通知后，山東共17個城市相繼出臺了調控政策，只不過菏澤在一年之后即告取消限售。

易居研究院副院長楊紅旭表示，菏澤取消限售的性質有點類似于2014年呼和浩特第一個取消限購，其原因或許是樓市降溫之后地方政府覺得房地產市場低迷不利于當地經濟發展，因此有所動作。楊紅旭估計菏澤出臺此項政策之前可能征求過山東省住建廳的意見，但未必和住建部溝通過，而且恐怕也沒有預料到政策出臺會引發這么大的社會反響，所以此事這幾天應該還會繼續發酵。

中原地產首席分析師張大偉表示，本輪房地產調控最大的特點是一城一策，而分類調控是本輪調控的主要基調。未來在房地產發展平穩健康的總體要求下，不僅僅是一城一策，也可能是一城多策。庫存過多的區域松綁政策，庫存少的區域加碼調控，符合調控的大方向。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，現在樓市調控各地有較高自主權，如果調控過于嚴厲市場沒有流動性了，也不利于房地產穩定發展。由于全國大部分城市都在調控中，而菏澤是第一個松綁限售的，此事的心理影響要大于對樓市實際影響。限售本身是限制炒房預期，提高炒房成本。而短期交易稅費高，未必都會在一二年內就轉手，政策本身實際效用可能不高。

賣地成為地方財政主要收入源之一

今年以來，政府推動結構性去杠桿，地方政府通過土地供給進行融資的需求明顯上升。財政部于12月13日公布的最新數據顯示，今年1-11月，地方政府性基金預算本級收入58518億元，同比增長27.6%，其中土地出讓收入53362億元，同比增長28.9%。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月17日，今年一二線40大城市賣地金額與2017年同期基本持平，賣地總金額約為2.64萬億元（2017年同期為2.65萬億元）。

數據來源：中原地產研究中心

根據上表所示，重慶、鄭州、武漢、蘇州、上海、杭州、廣州、北京賣地收入在1000億元以上，西安、無錫、溫州、天津、石家莊、青島、寧波、南京、昆明、濟南、福州、成都、長沙賣地收入超過500億元。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，整體看11-12月一二線城市賣地積極性提高，多個城市加快了土地供應節奏，年末有望出現土地出讓小高峰。

從熱點城市看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。三四線城市土地市場也明顯活躍，在2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額不斷提升。

房地產開發投資增速下滑

12月14日，國家統計局發布2018年1至11月份全國房地產開發投資和銷售情況。今年前11個月，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1%。

值得注意的是，最近3個月住宅銷售面積增長幅度分別為3.3%、2.8%、2.1%，除土地購置面積增速已連續2個月下滑外，銷售面積增速、銷售額增速都至少連續下滑了3個月，開發投資增速也呈下降態勢，且已連續3個月低于10%。

有房地產分析師表示，今年房地產投資增速還不錯，到現在還在9%以上。但今年基數不算低，另外實際上企業的投資意愿并不強烈，主要是土地出讓金方面的貢獻比較多，預計明年房企銷售情況短期內應該不會反轉，明年企業開工的情況應該不會太好，銷售直接影響到開工和回款，繼而影響企業的購地，所以明年房地產開發投資增速的表現恐怕并不會特別理想?？赡芟鄬^好的是鋼鐵和水泥，其價格都處于歷史的高位，所以施工的強度是能夠保證的。

調控放松傳聞不時涌現

自2016年四季度開始的這輪房房地產調控已經持續了兩年多，調控效果顯而易見，市場降溫明顯。自今年7月底中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”之后，房地產開發投資、銷售、購地三大關鍵指標紛紛開始下滑，房地產市場進入下降通道。此后10月底以及12月中旬的中央政治局會議新聞稿中均未提及房地產，房地產調控政策可能放松的論調在業界流傳。

今年10月，多重所謂的房地產“利好”消息撲面而來，包括房貸利率下調、廣州部分區域將放松限價、國務院規定半年內必須放開樓市全部限購等等。這些信息的發酵令資本市場房地產股出現明顯上漲，但這些所謂的“利好”都經不起推敲，均遭權威部門否認。

12月中旬，發改委發布《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》后，各種松綁優質房企發債融資的聲音甚囂塵上。

業界不少人都預計，房地產調控政策已經足夠強力，不適宜繼續加碼調控房地產，甚至房地產政策未來會溫和寬松的論調也開始出現。

國家發改委參與撰寫文件的不具名權威人士并不認同“松綁”一說。該人士表示，按照中央關于房地產長效機制建設的精神，目前企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。這幾年企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

房價跌幅或相對有限

盡管房地產調控整體并未放松，但菏澤此時的“官宣”是否會拉開三四線城市房地產政策未來調整的序幕仍有待觀察。2019年的房地產市場會走向何處？

上海半夏投資創始人李蓓認為，地產去化率今年二季度開始快速下降，從近90%的水平下降到最新只有60%多，這意味著庫存正在快速的上升。雖然地產開工高增長，但地產竣工持續大幅負增長，意味著開發商缺錢，開發商補庫存的能力和意愿并不強烈。

在這樣的環境下，地產開工和施工的加速，只不過是房價轉跌的背景下，地產商在跟房價下跌賽跑。只要開工施工足夠快，才能在下跌趨勢中實現更高的銷售價格。

而這種賽跑，一旦去化率下降到一定程度，或者存量土地消化到一定程度，或者資金壓力大到一定程度，就會戛然而止。這個時點，應該在幾個月以內。

海通證券姜超認為，明年來看，如果中國想要實現健康的去杠桿，則再度大幅放松地產調控政策甚至是去刺激的可能性不大，在過去幾年透支了地產需求后，明年地產銷量增速大概率還會向下，地產企業將面臨內部現金流的持續弱化。

姜超表示，我國2015年開始的這一波房地產牛市全國很多地方房價漲幅超過1倍，短期房價暴漲明顯不合理，但考慮到每年的名義經濟增速也有10%左右，四年下來我國GDP總量增長了40%多，這部分經濟增長對應的房價上漲應該是合理的，所以房價哪怕下跌也不會跌回原點，平均跌20%-30%應該是個極限。

此外，三四五線城市的房價未來有回落風險，但一二線城市有人口流入和產業支撐，是因為限購導致房價回落，而未來行政化的限購可以取消，只要有剛需的支持，房價的跌幅就會相對有限。