每經記者 王佳飛 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

筒子樓、單元房、商品房……改革開放40年，里面有無數個關于住房的故事。

土地招拍掛、房住不炒、租售同權……房改20年，里面有無數次“誰是受益者”的爭論。

全聯房地產商會名譽會長聶梅生一路見證。

聶梅生于1962年畢業于清華大學土木工程系給排水專業，她的工作也一直與房地產緊密相關：曾在中國市政工程西南設計院工作逾18年，1991年起出任建設部科學技術司副司長，1994年擔任科學技術司司長、建設部科學技術委員會委員，1998年起擔任建設部住宅產業化辦公室主任，2001年起出任中華全國工商業聯合會房地產商會會長……

近日，聶梅生在接受《每日經濟新聞》記者專訪時，回顧了改革開放40年來房地產行業的發展路徑，并描繪了行業未來的理想圖景。

全聯房地產商會名譽會長聶梅生  圖片來源：聶梅生提供

個貸很成功，但沒有設置剎車所以有人借此炒房

如果單純用政策三部曲，即“福利分房政策——商品房政策——租售并舉政策”來概括過去的房改20年，并想當然地將其歸類于“表層的金融市場壓力和住房資源分配不均衡”，一定是不夠全面的，其背后一定還有社會風貌和價值觀的打破與重建。

福利分房的年代，單位和企業都靠分配解決住房問題，而實際上國家財政無法滿足如此龐大的住房需求。在一段長達10年的過渡期，國家開始進行住宅市場化的探索，相繼出臺“三三制”補貼購房、提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革等方案。不過，這些方案僅在部分城市進行試點推行，并未成為全國性政策。

1986年，國務院成立住房制度改革領導小組，下設辦公室。1998年3月，房改辦整建制合并到了原建設部（現住建部）住宅與產業司，成為了未來房改的主力。

“亞洲金融危機之后，國內市場出現了能源和鋼鐵的積壓。當時還沒有產能過剩這個詞，政府決定通過建經濟適用房來消化這些過剩的產能。這就有了1998年的那份文件。”聶梅生這樣描述房改的起因。

房改是制度性的變化。這樣的改革前提下有兩大功能要變化，即使用功能和投資功能，這是房地產資產屬性所決定的。“房地產的投資功能，即房子是可以被炒的，炒房必然要推高房價。”聶梅生說。

1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結了延續近半個世紀的福利分房制度，揭開了房地產市場化序幕。

“其實房地產市場化改革早先已經有一些探索，只不過各種因素疊加令這個政策在1998年才正式落地。”

不過，關于1998年的房改，當時不乏爭議，焦點是“誰是受益者”。

“很多人會想，不福利分房了，那我工作多年了要怎么辦？所以在之前分到了房的，就把原來的房子租給你，或者花很少的錢把原來的房子買下，但是要買的話那時候都沒有什么錢，所以就必須要有配套的金融手段。這就是房改的基本邏輯。”聶梅生說：“那時，我們都是房改的受益者。”

房改20年，孕育了房地產市場的黃金10年。過去10年間，國內房價普遍上漲了10倍以上，但凡這場博弈的參與者，個個都賺得盆滿缽滿，甚至有人專門辭職下海炒房。

“個貸啟動很成功，在沒有個人住房抵押貸款之前，很少有人買得起房，只能向親朋好友借。不過個貸政策當時沒有設置剎車機制，使得有人利用個人住房抵押貸款炒房了。”聶梅生告訴《每日經濟新聞》記者：“當時一些炒房團就出現了，他們用籌集的少量資金通過銀行貸款大面積購房，一些‘一棟樓只買南面’的段子就是說他們的。那時銀行貸款對于購房數量沒有限制，這些炒房團用很少的資金就能把整個區域的房價拉高。

地根和銀根制度，令房地產發展至今

土地和金融是房地產行業發展的兩座基石，這兩者的制度在一定程度上決定了今天的房地產行業形態。“地根和銀根政策都落地了，房地產才真正進入了發展正軌。”聶梅生說。

不過，在這20年中，房改也暴露出了一些弊端。

“到2003年左右，整個市場就有些熱了。開發商通過協議出讓從政府手中獲取土地，很多都非常便宜。當時土地成本在總房價中所占的比例很低，隨之進行市場化開發和銷售，當市場逐漸熱起來，土地就開始升值。”聶梅生說。

不過，8·31大限之后，一紙批文協議出讓的日子，一去不復返。

所謂8·31大限，即2004年發布的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》要求，從2004年8月31日起所有經營性土地一律都要公開競價出讓。

該政策使得通過招拍掛的方式出讓土地成為我國房地產土地出讓的主要方式，并且延續到了今天。

“北京1998年的房屋均價大約才2000多元一平米，但到2003年就翻了一倍。大家逐漸開始認識到房地產是有價值的，土地價格就不斷提升。8·31之后確立的土地招拍掛，打破了政府的協議出讓，能夠激發開發商的市場競爭。”

“招拍掛當然有其很積極的一面，這種操作模式不再是和政府關系密切的開發商就能獲得土地，消滅了土地出讓中的灰色地帶。但是各開發商來搶土地，一定程度上也造成了地價的節節攀升，土地成本逐漸成為一間房子的主要成本。土地出讓金在地方政府的收入比重越來越高，也造成了土地財政問題。”聶梅生如此評價。

正是在2004年，我國房地產行業迎來了首家年銷售額突破百億的房企——合生創展。

在那個年代，這可以說是個神話，“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦”的盛名由此得來。彼時，萬科銷售金額為91.6億元，碧桂園距離登陸港股還有三個春秋，恒大還在忙著產品升級換代。

房行業的蓬勃發展離不開各種金融手段的支持，并且房地產本身也帶有很強的金融屬性。

“就是為了應對市場過熱，2003年，中國人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，就是我們常說的121號文件，這其中規定了對土地儲備機構發放抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付比例執行20%的規定，對購買第二套以上（含）住房的應適當提高首付款比例等市場降溫措施。”

在聶梅生看來，這就是我國房地產市場調控的“第一槍”。

“地根和銀根制度的建立，讓我們的房地產發展到了今天。當前的國民經濟中，房地產行業還是一個非常重要的權重型產業，既能拉動經濟上行，也能影響經濟增速。”聶梅生表示：“從國家金融安全這個角度來看房地產，現在是非常清楚的，就是要防止系統性金融風險和資產泡沫。所以，就是要規范住房租賃市場，實現住有所居。租售同權等一系列政策，都是從國家金融安全角度來考慮的。”

未來房地產行業的競爭力實質是科技

在回顧行業發展路徑后，聶梅生向《每日經濟新聞》記者描繪了未來的理想圖景。

“不能像過去一樣，開發企業把房子賣掉之后就沒事了，而如何將巨大的價值目標轉向消費者、轉向C端才是行業轉型發展的關鍵，房地產行業也須經歷科技和消費的轉型升級。”

在聶梅生眼中，未來產業生態實質是科技，未來的房地產行業一定會有兩個趨勢，一是房屋品質越來越好，其次是科技含量會越來越高。我國消費已經進入到了注重品質的時代了，一些不注重房屋品質的企業勢必遭到市場淘汰。

“可以預見，我國的房地產供給會更加完善，保障中低收入人群的共有產權住房、租賃住房等土地制度和金融制度會逐步建立并完善，惠及廣大老年人的養老地產保障也會繼續深入，目前我們已經看到了這樣的政策趨勢。總之，美好人居生活值得我們期待。”聶梅生最后笑著說。

隨著房住不炒、租購并舉等政策落地，下一個20年，這個行業又將是另一番模樣。