每經記者 程成    每經編輯 魏文藝    

1978年12月，隨著黨的十一屆三中全會在北京勝利召開，改革開放的大幕徐徐拉開。當時，我國城鎮居民人均住房建筑面積僅有6.7平方米，而“遍地茅草屋、到處棚戶房”的情況比比皆是。如何緩解住房供應短缺矛盾、改善居住環境成為了共識，城鎮住房制度改革迫在眉睫。隨著城鎮住房制度改革序幕的拉開，房地產行業正式登上歷史舞臺。

40年來，房地產業從無到有，并在日后逐漸成為國民經濟的重要組成部分。特別是自1998年的住房市場化改革以來，房地產行業的發展真正駛入快車道，更是在2003年首次明確了房地產業國民經濟的支柱地位。

40年來，城鎮居民居住環境極大改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增加了4.5倍。對經濟支撐作用愈發明顯，2017年房地產開發投資增速超過7%、商品房銷售額超過13萬億元，拉動著上下游數十個行業。對財政收入貢獻越來越大，2017年全國國有土地使用權出讓收入達到5.2萬億元，在全國性基金收入總額中的比重達到85.3%。

房地產業的快速發展，無疑對經濟社會有著巨大的貢獻。但另一方面，其所帶來的問題也不容忽視，尤其是不斷攀升的房價給經濟社會發展帶來的隱憂，始終擾動著大眾敏感的神經。僅近20年，全國商品房平均價格上漲接近3倍，而京、滬兩地房價上漲均近6倍，深圳更是上漲近7倍。

正因此，調控始終伴隨著房地產業的發展。特別是去年以來“房住不炒”等政策的出臺，以及相關稅收制度改革的推進，引領房地產行業健康、平穩發展的長效機制輪廓逐漸清晰。

房地產行業的健康、平穩發展，離不開樓市調控。伴隨著各項政策的不斷推進，長效機制的真正建立必將讓房地產業更加健康地發展，必將讓更多居民實現安居夢、過上美好生活。

解決住房短缺拉開城鎮住房制度改革序幕

隨著1977年恢復高考，特別是1978年的十一屆三中全會宣布改革開放，大批知識青年開始返城，城鎮人口急劇增加，隨之而來的是住房的嚴重短缺。

2009年以來全國國有土地使用權出讓收入  數據來源：國家統計局

1978年10月19日國務院批轉國家建委《關于加快城市住宅建設的報告》（下稱《報告》）顯示，1977年底全國190個設市城市，人均居住面積僅為3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降了0.9平方米，平均居住水平低。城市缺房戶323萬戶，占居民總數的17%，其中平均每人居住面積不足2平方米的擁擠戶就高達89萬戶，缺房戶數量多。全國各地的危房、棚戶數量多、改造慢，僅在上海就還有棚戶500萬平方米，住著100多萬人。

“居住條件十分惡劣，廣大群眾迫切要求改造”“城市住房問題，現在已經到了非解決不可的時候了”，《報告》明確指出，并提出要“加快住宅建設”，到1985年城市人均居住面積要達到5平方米。

有效增加住宅供應，解決城市住房短缺成為當務之急。而住房制度改革迫在眉睫。

1980年4月，鄧小平同志在《關于建筑業和住宅問題的談話》中提到，“房子是可以賣的”。隨后，中央正式出臺規定：“準許私人建房、私人買賣、準許私人擁有自己的住宅。”由此，掀起了中國住房制度改革的帷幕，房地產業改革的一系列理論探討和實踐由此展開。

1998年-2017年全國商品房平均銷售價格 數據來源：國家統計局

1981年1月，經國務院批準，中國房屋建設開發公司正式成立，擔負推進房屋建設的社會化和商品化試點的使命；1984年，中央明確“推行住宅商品化”思路，商品房登上歷史舞臺；1988年1月，“第一次全國住房制度改革工作會議”召開，即首次“房改”，明確“變住房實物分配為貨幣分配”，住房制度改革正式列入中央和地方改革計劃。

1992年1月，鄧小平同志南方講話。同年10月，黨的十四大明確我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。

隨后，大眾創業積極性高漲，房企如雨后春筍般誕生。僅北京從事房地產業的企業就從1991年的3700家暴增到1992年底的17000家。張玉良、許家印等一大批體制內的群體“下海創業”，而他們也有著共同的標簽——“92派”。

數據顯示，1949年到1977年底，全國城鎮累計新建住宅建筑面積4.93億平方米，而僅2017年，住宅新開工面積就達到28億平方米。城鎮居民人均住房建筑面積也從1978年的6.7平方米，上升到2017年的36.9平方米，居住條件得到極大改善。

正是因為改革開放的春風，才為中國住房制度改革提供了萌芽的土壤。

取消福利分房促房地產業駛入發展快車道

新中國成立后，我國長期實行著福利分房的住房制度。城鎮住房主要由國家投資建設，建好的住房主要通過職工所在的單位，按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配。對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。

自1980年鄧小平同志提出“房子是可以賣的”開始，十幾年來中國住房制度始終在探索中穩步前進。

這一時期，特別是1992年黨的十四大確立社會主義市場經濟體制的目標，社會積極性得到了極大調動，中國經濟持續高速增長，始終保持活力。數據顯示，分季度看，1992年至1997年上半年，我國的GDP增速持續保持兩位數的增長。

然而自1997年第三季度開始，受亞洲金融危機影響，GDP增速開始下滑。當年一、二、三、四季度，GDP增速分別為10.4%、10.2%、9.6%、9.3%，到了1998年，前兩個季度的增速進一步下滑至7.6%、7.2%。

亞洲金融危機愈演愈烈。1998年3月，時任國務院總理朱镕基在答記者問時指出，“東南亞當前的金融危機使中國面臨著嚴峻的挑戰，我們必須確保今年中國經濟發展速度達到8%”“住房的建設將要成為中國經濟新的增長點，但是我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策”“我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化”。

2000年-2017年全國商品房銷售情況 數據來源：國家統計局

隨后的4月，央行以“特急件”方式將《個人住房擔保貸款管理試行辦法》發往各商業銀行，正式宣布執行貸款期限最長可達20年、貸款額度最高可達房價的70%。5月，央行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。

同年7月，國務院正式發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發【1998】23號），明確“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。同時提出“建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系”“全面推行和不斷完善住房公積金制度”。

至此，國務院正式宣布福利分房時代的結束、住宅商品化時代的開啟。

隨后，中國經濟企穩回升，并逐步擺脫亞洲金融危機的影響。1998年第三、四季度，GDP增速分別回升至7.5%、7.8%，此后，除1999年第四季度外，GDP季度增速持續保持在8%以上。

而在這一過程中，房地產業無疑起到了積極作用。

商品房領域，投資方面，1996年至1998年，房地產開發投資分別為3825億元、3106億元、3580億元，增速分別為21.5%、-3.4%、12.6%。銷售方面，成交量由1997年的9010萬平方米，上升到1998年的12185萬平方米；銷售額也從同期的1799億元，增加39.6%至2513億元。

經濟適用房方面，1998年中央下達第三批建設計劃，總投資高達1703億元，總建筑面積2.1億平方米，分別是前3年總和的2.7倍、2.9倍。

數據來源：國家統計局

2003年，房地產行業再次迎來“高光時刻”。

當年8月，國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展》【國發（2003）18號】指出，“以住宅為主的房地產市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用”，并首次明確提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。

支柱產業地位的確立，使我國房地產業步入發展快車道。

自1998年起，房地產開發投資又持續保持了17年的兩位數增長；2003年增速突破30%，達到30.3%，較上年提高7.5個百分點；2010年達到了33.2%的高位。而商品房銷售面積也從2000年的1.86億平方米，上升到2017年的16.94億平方米；同期商品房銷售額也從0.39萬億元，上升到13.37萬億元。分別上漲8倍、33倍。

房價過快上漲與調控長效機制的建立

在房地產市場化進程中，土地市場也在悄然進行著改革。

2002年5月，國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停了沿用多年的土地協議出讓方式，規定自7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的使用權，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。這就是后來廣為熟知的“招拍掛”。

實際上早在1987年，我國就曾在多個城市試點進行土地使用制度的改革，明確出讓土地使用權而不是所有權。而深圳更是敲下了新中國歷史上土地拍賣的“第一槌”，并開創了“招拍掛”制度的首次嘗試。

然而任何一項改革都不可能一蹴而就。即使國土資源部簽發11號令，但多地在出臺土地出讓相關規定時，仍給協議出讓留下口子。

直到2004年，國務院指出要通過土地和金融兩道閘門的嚴控，來抑制房地產投資的過快增長，土地協議出讓才“壽終正寢”。

2000年-2017年全國商品房銷售情況 數據來源：國家統計局

2004年，國土資源部和監察部聯合下發71號令，要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權。這也被稱作“831土地大限”。

自此，協議出讓經營性國有土地使用權被徹底叫停。隨之而來的，是土地出讓金的快速上漲。

2009年全國國有土地使用權出讓收入14239.7億元，2010年增長104%達到29109.9億元，2017年增長38%至51780億元，而今年僅前11個月就已達到53362億元，同比增長28.9%。

房地產市場化改革、土地招拍掛出讓，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。盡管“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，但房價的過快上漲也受到爭議。

1998年全國商品房銷售均價2063元/平方米，到了2017年，銷售均價上漲到7892元/平方米。雖然同期城鎮居民人均可支配收入從5425元上漲到36396元，遠超過房價漲幅。但在個別城市，房價過快上漲始終擾動著大眾神經。

2000年北京、上海商品房銷售均價分別為4919元/平方米、3565元/平方米，2017年分別上漲到32140元/平方米、23804元/平方米，漲幅分別為5.5倍、5.7倍。2002年深圳商品房銷售均價為5802元/平方米，2016年上漲到45145元/平方米，漲幅為6.8倍。

與房價過快上漲相伴相隨的是，調控政策的不斷出臺。

2005年3月17日，央行宣布將現行住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平；3月26日，國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出八項措施要求各地采取措施抑制房價過快上漲；4月28日，國務院又出臺《加強房地產市場引導和調控的八條措施》，明確享受優惠政策的普通商品房的標準，規定自2005年6月1日其兩年內轉讓商品房要征收營業稅，并禁止炒地和期房轉讓；5月9日，《關于做好穩定住房價格工作的意見》發布，從調整供應、調控需求、整頓規范市場秩序三方面入手，穩定房價。

1998年-2017年全國商品房平均銷售價格 數據來源：國家統計局

這也是進入21世紀后，房地產市場首次全國性大范圍調控。

實際上早在1993年國家就曾調控過樓市。當年6月國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，提出16條措施給虛火的經濟降溫，包括嚴控信貸規模、提高存貸利率、限期收回違章拆借資金等一系列措施。

銀根的全面緊縮、樓市的全面整頓，受到爆炒的海南、廣西北海、廣東惠州等地的樓市，泡沫瞬間破滅。

自2016年9月30日北京開啟樓市調控以來，以“限購”“限價”“限貸”“限售”“限商”為特點的新一輪樓市調控席卷全國。

不過，近年來房地產市場在一二三四線不同量級城市間呈現出一定的差異，去庫存、強調控相交織，調控政策呈現出明顯的"因城施策"特點。

2016年底中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”迅速成為熱點話題；2017年2月，中央首次提出“研究房地產長效機制和基礎性制度安排”；同年10月，十九大報告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；2017年5月，《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》出臺，選取廣州、深圳等19個城市為首批試點。

……

各類調控措施雖然帶有濃厚行政色彩，但隨著以“租購同權”，以及上海、重慶自2011年起試點征收房產稅所積累的經驗，長效機制輪廓逐漸厘清，可以看出中央對解決好房地產市場問題、加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的信心、決心。

40年來，中國房地產業在改革開放的沐浴下逐漸成長發展。這一歷史進程中，中國房地產業雖然始終伴隨著各種各樣的困惑，但取得的巨大成就卻不容忽視。

“40年城鎮住房制度改革，在改善群眾居住條件、促進城鄉建設、拉動經濟增長、擴大內需、增加就業等方面發揮了重要作用，基本解決了中國人‘有房住’這一世界級難題。可以說，城鎮住房制度改革取得了舉世矚目的成績。”中國房地產業協會會長劉志峰這樣評價道。