最近3個(gè)多月以來(lái)，過(guò)去十五年間房?jī)r(jià)翻了5、6倍的全球最牛樓市——香港，已經(jīng)徹底涼涼了。

剛剛，香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，香港樓市自11月住宅銷售遭遇腰斬之后，12月銷售量再度暴跌，住宅成交額也腰斬。

香港11月住宅成交量暴跌6成，成交金額腰斬

香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，12月全港住宅銷售總額僅為241億港元，而去年同期為520億港元，同比下降53.7%。

成交量方面，全香港12月住宅銷售量大減至2060套，去年同期為5337套，同比下降61%，較11月環(huán)比也出現(xiàn)21%的斷崖式下跌。

從樓宇買賣合約數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年6月住宅樓宇成交達(dá)到頂峰后，便開始了為期6個(gè)月的下行趨勢(shì)。12月的合約數(shù)據(jù)無(wú)論是同比和環(huán)比，都出現(xiàn)大幅下降。不光是住宅樓宇，香港所有樓宇買賣合約數(shù)目也同步進(jìn)入為期半年的下跌趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)指數(shù)已較高點(diǎn)跌近8%

追蹤香港房?jī)r(jià)最權(quán)威的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，截至12月28日，香港12月房?jī)r(jià)指數(shù)降至174.37，環(huán)比上月跌幅達(dá)1.70%；而11月的跌幅為3.43%。這已是該指數(shù)連續(xù)第四個(gè)月下跌，為2016年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的下跌。

與2018年8月17日的峰值188.64對(duì)比來(lái)看，香港房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)下跌了約7.56%。

根據(jù)中原城市分區(qū)領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港的不同區(qū)域中，房?jī)r(jià)跌幅最大的是新界（東），環(huán)比上月跌幅高達(dá)4.67%，新界（西）的環(huán)比跌幅也高達(dá)2.53%；九龍半島的跌幅為1.88%，香港島環(huán)比則微漲0.14%。

除了房?jī)r(jià)下跌、成交量和成交金額腰斬等現(xiàn)象，稍早前的地王流拍、買家毀約也已暗示了香港樓市寒冬已至。

2018年10月中旬，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場(chǎng)預(yù)計(jì)樓面價(jià)合計(jì)6萬(wàn)至12萬(wàn)港元/平方尺（約合人民幣57.16萬(wàn)至114.31萬(wàn)元/平方米）。這塊至少60萬(wàn)一平米的頂級(jí)地皮，因出價(jià)未達(dá)港府底價(jià)而流拍。

與此同時(shí)，毀約退房事件不斷增多。據(jù)香港房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Data elements數(shù)據(jù)顯示，2018年前10個(gè)月，香港已經(jīng)出現(xiàn)36起購(gòu)房違約案例，而去年全年僅出現(xiàn)9起。

違約樓盤的成交價(jià)從490萬(wàn)港幣到3980萬(wàn)港幣不等，選擇違約的購(gòu)房者需交25萬(wàn)至200萬(wàn)港元的違約金。即便如此，寧可損失定金也要毅然退房，表明買家對(duì)樓市的認(rèn)知正出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。

上述現(xiàn)象同時(shí)出現(xiàn)后，各大機(jī)構(gòu)也紛紛看空未來(lái)的香港樓市。

高盛集團(tuán)在一份研報(bào)中預(yù)計(jì)，到2020年香港金管局將與美聯(lián)儲(chǔ)同步加息，屆時(shí)香港樓市將出現(xiàn)15%至20%的回調(diào)。

標(biāo)普預(yù)計(jì)香港樓市12個(gè)月內(nèi)會(huì)跌5%至10%。香港耀才證券甚至認(rèn)為，未來(lái)兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。

此前香港特首放話：不會(huì)救樓市

香港樓市成交量腰斬、房?jī)r(jià)開始大幅回調(diào)，香港樓市徹底“歇菜”的跡象頻現(xiàn)。但即便這樣，港府也并不打算“救市”。

香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥12月在出席《信報(bào)》及新城財(cái)經(jīng)臺(tái)主辦的“香港經(jīng)濟(jì)峰會(huì)2019”時(shí)發(fā)表演講稱，近月樓市向下調(diào)整，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能抵消2018年年初至今的升幅。她說(shuō)，若有人幻想政府會(huì)出招救市，大可“慳番”（“省省吧”）。

林鄭月娥稱，樓市下跌有人認(rèn)為是壞事，但她認(rèn)為是好事。她援引香港差餉物業(yè)估價(jià)署資料顯示，自8月份物業(yè)價(jià)格跌3.7個(gè)百分點(diǎn)，但認(rèn)為較年初、以及她上任以來(lái)，這些跌幅仍未抵消過(guò)去的升幅。

其實(shí)在香港特首就樓市下跌發(fā)表“不救市”的講話前，另一位特區(qū)政府高官就曾頻繁對(duì)樓市下跌做出預(yù)警。

2018年10月，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波撰文表稱，展望明年，利率繼續(xù)上升無(wú)可避免。陳茂波表示，這對(duì)美元匯率和全球息率都有影響，對(duì)一些發(fā)行美元債較多的新興市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)不少。而香港超低息的年代，不但結(jié)束，可能還會(huì)步入逐步加息，資產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不能忽視。

他警告稱，正在供樓的市民，不少都已經(jīng)感受到加息帶來(lái)的額外負(fù)擔(dān)。早前，本港多家銀行又相繼宣布上調(diào)新造樓宇按揭的利率，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重。

香港金管局此前也曾暗示，將結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10年的超低息環(huán)境。

2018年二季度以來(lái)，金管局多次買入港幣投放美元，香港銀行體系總結(jié)余賬戶降到了2008年末以來(lái)的最低水平。收緊了基礎(chǔ)貨幣，港幣短端市場(chǎng)利率與政策利率逐漸收斂，與美元利差也在縮小，從而穩(wěn)定了港幣匯率，港幣兌美元的匯率穩(wěn)定在了7.85弱方兌換保證下方。

但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產(chǎn)價(jià)格。去年9月，香港最優(yōu)惠貸款利率上調(diào)至5.125%，住房貸款利率也創(chuàng)近10年來(lái)最高值，對(duì)高企的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成直接的壓力。

來(lái)源：華爾街見聞 作者：劉鑌練