2018年房企融資難，難至收官月，但12月上市房企融資量的滑坡幅度，多少讓人意外。

同策研究院數據顯示，12月40家典型上市房企融資總額僅為181.52億元，跌破200億元，環比11月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，再創2017年以來融資新低。

回看2018年全年，40家典型房企總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%。

其中，房企共發行公司債2465.73億元、其他債權融資1088.66億元、境內銀行貸款895.24億元、中期票據832.51億元、信托貸款742.18億元、股權融資140.9億元、海外銀團貸款110.18億元、委托貸款15.55億元。

從中可見，2018年，公司債仍是房企最主要的融資方式。

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12月融資額較年內高點跌超七成

整體而言，2018年40家典型上市房企總額在4月創下769.12億元的高峰下，便一路下行，直到8月，融資總額有602.73億元的小高峰，隨后又繼續下跌，12月份僅有181.52億元，為全年最低值。

具體至2018年12月份，181.52億元融資總額中，有99.43%為債權融資，融資額為180.49億元，環比下降64.28%。

值得指出的是，12月創新型融資金額僅6.7億元，環比下滑92.7%，是各融資方式中環比下滑幅度最大的一類，僅有陽光城、中南和金科各發行一筆。

如12月4日，陽光城宣布，以公司及子公司的房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產，發行相關產品進行融資，總額不超過20億元；12月8日，中南建設宣布，為了促進慈溪檀悅府項目的開發，公司持股20%的聯營公司寧波光凱向愛建信托以不超過2.5億元轉讓項目資產收益權。

證券化產品多欠臨門一腳

同期，市場上多筆房企ABS獲批，ABS進入持續高發期。

2018年12月19日，“中聯前海開源-華僑城租賃住房一號資產支持專項計劃”通過發審會，規模100億元，原始權益人為深圳華僑城股份有限公司，計劃管理人為前海開源資產管理有限公司。

12月24日，平安不動產發起的“平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃”已取得上交所的無異議函，計劃采用儲架發行機制，儲架規模達50億元。

12月24日，“華能信托-開源-世茂住房租賃資產支持專項計劃”通過發審會，規模10億元。同日，“平安-象嶼購房尾款資產支持專項計劃”通過發審會，規模5億元，象嶼地產集團有限公司為原始權益人；同為24日，“信達-三亞天域酒店資產支持專項計劃”通過發審會，規模20億元；24日，“深圳市南山房地產開發有限公司2018年度第一期資產支持票據”成功發行，發行總額為5.13775億元，以應收債權為底層資產。

然而，12月份中，多數資產證券化產品處于計劃、核準階段，真正發行成功的較少，這也是2018年年底融資總額滑坡的部分原因。

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融資成本預期增長？

融資成本方面，從上市房企公布的數據來看，最低一筆是萬科發行的5.25年期固息票據，票面利率為5.35%，最高的兩筆均來自綠地子公司綠地全球，一筆是2.8億美元定息債券（中期票據），一筆是1.5億美元公司債，債券票面利率均高達9.125%。

按同策研究院的說法，按往年的經驗來看，年底各融資渠道收緊，部分發行受到管控推延至春節后，預計后期會有一波增長。

1月4日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，房企融資難能否柳暗花明受到廣泛關注。

而同策研究院研究總監張宏偉認為，2019年樓市調控仍是大基調，政策面對于房企融資渠道有重重防火墻，大部分無法流入開發領域，房企資金面仍然會很緊張，2018年的降準，對樓市沒有太大影響，這次也同樣。

不過，開發商依然對降準抱有一絲期待。日前，龍湖集團副總裁胡若翔在廣州一個公開場合表示，目前市場的不確定性依然很大，雖然目前降準了，但釋放的流動性什么時候可以流向房地產行業，這是很難判斷的。去年“731”政策的消化仍然需要時間。

華爾街見聞 陳淑貞