每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

“又要重新找房了，看中的一套兩室兩廳，就在談價的當口被另一對夫妻搶先付全款‘截胡’了。”上海的俞女士懊惱地告訴《每日經濟新聞》記者：“我應該早點下手把定金付了，但手里那套小房子還沒賣出去，手上現金也不夠。”

和許多置換者一樣，俞女士一邊看房一邊等著手上的房子出手，斷斷續續折騰了大半年，還是沒能成功。“一直在關注房價，感覺最近挺穩定，好像可以重啟看房計劃了。”俞女士說。而原有住房面積小、離學校遠，加上租住的房子眼看著就要漲房租，也是促使她堅定地走上置換道路的重要因素。

隨著房價的逐漸松動，越來越多消費者認為當前市場狀態是介入的較好時機。這一結論來自上海社會調查研究中心上財分中心和上海財經大學應用統計研究中心的最新調查結果。

圖片來源：攝圖網

居民購房意愿及預期雙雙回暖

俞女士看中的這套房子位于上海市中外環間，報價728萬元，房東也是急著置換。

俞女士告訴《每日經濟新聞》記者：“小區同類型房子報價740萬元左右。其實他開價不貴，而且房子條件很不錯。”盡管與最高峰時期總價相差40萬元，但與周邊商品房相比價格仍算是堅挺。

就在委托中介議價的過程中，另一對夫妻搶先支付了全款715萬元，折合單價72000元/平方米，從看房到付款，前前后后不超過2周。俞女士看中的同小區一套掛牌價615萬元的“第二選擇”房子，最近也賣出去了。

隨著房價的逐漸松動，越來越多的消費者認為當前市場狀態是介入的較好時機。這一結論來自上海社會調查研究中心上財分中心和上海財經大學應用統計研究中心的最新調查——《2018年第四季度上海財經大學上海市社會經濟指數系列》。

該調查顯示，2018年第四季度上海市消費者購房意愿指數大幅上升至61.1點，環比大幅上漲了8.9點，同比上升2.0點，達到調查來的較高點位，購房時機預期指數63.8點，環比提高了3.9點，同比下降3.7點。

同時調查還指出，居民對房地產的長期判斷正在逐步形成，也反映出對市場成熟穩定運行的信心。2018年第四季度居民購房預期與購房意愿走勢基本相同，并略好于當前的購房意愿。認為當前和未來一段時間不宜購房的消費者在緩慢減少，認為時機“好”的消費者為18.6%，相對于2018年第三季度的17.7%微升0.9個百分點，同比略降0.8個百分點；而認為時機“不好”的消費者為54.7%，環比下降3.1個百分點，同比上升2.8個百分點。

上海市購房者意愿結構圖  數據來源：《2018年第四季度上海財經大學上海市社會經濟指數系列》

在上海市中心區域，一家專營某大型樓盤二手房的中介小陳（化名）告訴《每日經濟新聞》記者：“說實話，現在房子很便宜，對于買家來說是個機會。這個小區12月份我們經手的二手房，在交易中心成交18套左右，相比11月份明顯增加”。

某連鎖房屋中介公司上海區域經理對《每日經濟新聞》記者表示：“最近市場成交量稍微上漲了一點，但還稱不上回暖。”

易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“從社會調查的數據看，市場還是有所回暖的。近期市場預期稍微好了點，尤其是持續降準和各類城市政策放松，帶來一定的市場機會。”

房屋置換成本高資金壓力大

“當前市場預期有所調整，觀望情緒明顯減弱，部分區域和物業會有回暖的可能。” 嚴躍進說。

在政策調控之下，二手房持續降溫，市場整體觀望情緒明顯，加上置換成本一路居高不下，同時換房機會也大大減少。2018年下半年，俞女士夫妻曾一度擱置了置換計劃。

俞女士給《每日經濟新聞》記者算了一筆賬：由于新政下他們夫妻有過貸款記錄，總價710萬元的房子已不屬于普通住房，因此二套房首付比例為70%，即497萬元；賣出買入契稅超過20萬元，如果買入的房子非“滿五唯一”，自己作為買家還要承擔一部分營業稅。因此，置換成本和資金壓力相當高。

嚴躍進認為：“目前置換者的壓力很大，一是置換的稅費成本，二是新房認購的首付比例，因此也影響了二手房的交易量。后續如果銀行貸款政策放松，會利好市場交易。”

上海社會調查研究中心上財分中心主任、上海財經大學應用統計研究中心主任徐國祥教授建議，各地政府有關部門在堅決執行中央對我國房地產市場的有關方針和政策的基礎上，在進行詳實地調查研究后，可根據本地區的實際情況，如出臺有關政策釋放有效需求，解決剛需置換過程中的政策配套問題，同時必須防止對房地產市場的惡意炒作。