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回想2018年的深圳樓市，房租絕對是最搶眼的關鍵詞。經歷了去年年中的一輪價格上漲之后，最近幾個月深圳房屋租賃市場恢復平靜。臨近春節，深圳房屋租賃市場需求轉冷。過去，深圳房租往往會在春節過后出現順勢上漲的現象，但在一些業主和租客眼中，今年的情況似乎有些特殊。

二房東面臨壓力

“過完年回來我準備搬到龍崗布吉，這邊租金太高了。”家在福田區下梅林的陳先生正在搬家，“這個小區36平方米的兩房單位租金要4900元，我覺得有點承擔不起，搬去龍崗布吉那邊的話這個價格可以租到一個正規三房單位。”不過，記者在該小區周圍調查時發現，選擇在春節前搬家的租客不在少數，由于空置房數量增多，一些業主將相同面積的單位租金調降至4500元。“就算是4500元也還是覺得有點高。”陳先生回答。

而在南山科技園，這邊的租金由于旺盛的互聯網從業人員租賃需求而水漲船高。記者在大沖城市花園調查時發現，80平方米左右的兩房單位現在的租金在8500至9000元左右，但有中介人員告訴記者，類似房源的月租在去年年中的時候基本都在9500元以上。記者在南山、羅湖和福田區調查發現，深圳多個區域都存在年底房子的空置現象，數量或多或少。甚至有些中介告訴記者，今年的退房現象來得比較早，數量也比較多。

而在羅湖紅崗片區，這里的小區由于樓齡較長等原因，租金一直處在整個羅湖區的較低水平，平均租金價格在每平方米40至60元左右。中介告訴記者，紅崗片區的租金變動不大，但最近空置房源也多了，基本上現在各種戶型都有相應的房源出租。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，農歷新年一般是租賃淡季，而且部分外來打工人員會在返鄉前把房子退掉，因此房源會相對充足。

每年的春節過后，對于深圳樓市而言都是一個傳統的敏感時期：不僅是調控政策，還包括房價和房租，看漲預期十分強烈。那么，為什么還會有房東愿意在春節前降低租金？在大沖城市花園從事“二房東”的黃經理告訴記者，去年11月份之后房子就沒有之前搶手，一套房要空置15天甚至更長時間才能出租出去，而農歷新年前本身就是租賃的淡季，如果算上春節假期，長時間的空置給他們造成不小的資金壓力。

有業內人士分析，去年以來深圳房租一度出現大幅上漲，租賃市場底層供應大量減少造成供需失衡是一方面的原因，一些二房東以及長租公寓高價收房的行為也是其中的推手。雖然最近深圳租賃市場出現一定程度的降溫勢頭，但由于去年的一輪價格上漲，目前租金仍處在較高水平，但事實上一些“二房東”已經嘗到了“搶房”的“苦頭”。由于不少“二房東”是在去年年中旺季時高價簽約爭奪房源，但隨著租賃市場進入淡季，這些房源并沒有成為利潤來源，甚至還出現“被降價”出租的情況。

雖說深圳租賃市場的房源中絕大部分仍來自房東個人出租，但長租公寓帶來的連鎖反應不得不引起重視，長租公寓在此前的房租爭論中也曾被指為推高租金的“元兇”之一。不過，記者在一些長租公寓的APP上發現不少“特價房源”的活動，甚至還有首月租金5折、7折，立減后再額外返現等活動。

加強租賃監管

深圳貝殼研究院發布的數據顯示，2018年深圳商品住房平均單位租金為每平方米77.6元，套均租金為5692元，分別較2017年上漲12.3%、12%。值得注意的是，去年12月深圳租賃市場成交量環比下降三成，同比下降近50%，基本上各區成交都出現普遍下降。深圳貝殼研究院院長肖小平表示，2018年前8個月深圳租金上漲明顯，但進入9月之后隨著相關政策的落實，租金進入一個平穩的狀態，甚至到了12月租金還出現下行的勢頭，但這是小幅度的下跌，這樣的一個狀態其實充分說明相關調控政策非常有效。

根據《深圳市城市更新“十三五”規劃》，期內全市將爭取完成100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。城中村通過綜合整治，村民出租房配套設施及居住環境都大有改善。在此情況下，有市場人士擔心深圳提供給低收入工薪階層及剛踏出校門畢業生的低租金房源越來越少。

此前，房租上漲被推上風口浪尖之后，有分析人士認為這可能不利于經濟結構轉向消費型經濟，因高企的房租將迫使租房者壓縮開支。信息顯示，在今年深圳“兩會”上，不少人大代表和政協委員發聲，希望能夠在“以租為主、租售并舉、先租后買”的大背景下，發揮特區立法權的優勢，盡快規范房屋租賃市場，探索如何落實租購同權，并加強出租屋的管理。有政協委員建議出臺居住房屋租賃法，具體來說就是借鑒德國《房屋租賃法》，通過全市住建系統建立各區商品房租賃和農民房租賃指導價，指導價每年年中更新并公示，出租人必須根據指導價簽訂租賃合同，允許低于指導價，但不得超過指導價的20%，在租賃期限內不得漲租。

就在去年，深圳探索建立全市穩租金商品房項目制度，將采取嚴格的租金管制。據悉，穩租金商品房是指房地產開發企業建設并組織運營，在一定期限內只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導，面向在深圳工作的未購房居民出租的商品房。穩租金商品房通過租金傳導效應，引導市場合理定價，有利于完善住房租賃政策法規，減輕新市民的居住負擔，優化營商環境，構建房地產調控長效機制。

（證券時報 記者：吳家明）