每日經濟新聞 2019-01-31 18:47:18
北京城市副中心今年以來拍地數量已近過去4年總和，其中商品房用地為斷供3年后首宗。
每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤
一日3宗，這是北京市政府遷址后，通州首次如此大規模用地放量，成交金額超過100億元。
其中，備受市場關注的通州三年來首宗商品房用地拍出66.6億元，由平安和萬科聯合體競得。
從東城區正義路2號到通州區運河東大街57號，今年1月10日晚，北京市政府遷址。
與此同時，沉寂已久的通州土地市場也開始呈現集中放量態勢。
今天（1月31日）拍賣的三宗通州土地分別為兩宗共有產權房用地和一宗限競房用地，起拍總金額近90億元。
其中，兩宗共有產權房用地臺湖鎮YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地塊，臺湖鎮TZ09-0100-6016地塊、6019地塊，掛牌起始價為18.1億元和6億元，銷售價格控制在25600元/平方米和30000元/平方米。前者經過71輪競價，被通州投資發展和住總集團以25.5億元、約40.9%溢價率競得，后者被中建一局以8.4億元、約40%溢價率拿下。
另一宗限競房用地臺湖鎮YZ00-0405-0094等地塊,起始價高達65億元，限價54164元/平方米，建設用地面積115506.324平方米，建筑控制規模達到280243平方米，由萬科和平安聯合體以66.6億元競得。
另據北京市規劃和自然資源委員會，2月2日，通州新城和永順鎮還將有兩宗限競房用地公開拍賣，加之本月28日成交的馬駒橋鎮共有產權用地，在2019年開年一個多月中，通州已有6宗土地推向市場，這幾乎是過去4年間推出住宅用地的總和（7宗）。
合碩機構首席分析師郭毅表示：“此前通州的土地多用于產業或商業，隨著北京市政府的搬遷，城市副中心建設開始逐步關注住宅用地，所以我們看到通州住宅用地供應量有了明顯上升跡象，也是彌補此前供地的不足。”
今日土拍的絕對亮點，當屬臺湖鎮這宗限競房用地。
原因很簡單，自帶流量，通州三年來首宗限競房地塊；起拍價高達65億元，對開發商資金實力要求極高；中國金茂和平安+萬科聯合體，阻擋了眾多開發商的熱情。
有業內人士曾預計，如此大規模的資金壓力將造成該地塊低溢價成交，這從最終成交僅經歷5輪、溢價率僅2%中亦得到佐證。
記者留意到，該宗地周邊已云集包括首開、首創、遠洋、泰禾、富力、金隅在內的一眾主流開發商，二手房均價約3.7萬元/平方米。新房方面，除了均價稍高的翡翠四季（均價約5.8萬元/平方米），還有包括首創遠洋禧瑞天著等在內的三大限競房項目（均價約5.3萬元/平方米）。
與通州的大趨勢一致，沉寂三年有余的臺湖板塊，上一次因供地刷屏還要回到2015年11月13日。彼時，通州限購升級后掛出首宗住宅用地，陽光城子公司北京泓博泰成房地產開發有限公司經過28輪競爭，以18.73億元并配建4.7萬平方米限價房的代價奪得該地塊，刷新當時臺湖板塊拿地記錄。
不過，去年2月，也是春節前夕，臺湖板塊也經歷過一場土拍爭奪戰。一宗近4萬平方米的共有產權房地塊，吸引了住總、中鐵置業、中海、金地等九大開發商（含聯合體），最終住總以15.7億元、溢價率33.6%拿下，樓面價16021元/平方米。
此次與平安聯手再押寶通州的萬科2018年在北京動作頻頻，先有32.34億元從華夏幸福手中購得涿州、大廠、廊坊和霸州市10宗住宅用地，再有22億元將順義區東樓項目地塊和高麗營鎮于莊地塊收入囊中。
而兩宗共有產權房用地成交溢價率則都超過40%。公開資料顯示，2018年北京住宅用地中共有產權房建設用地合計11宗，共計100.38萬平方米。
而經《每日經濟新聞》記者統計，北京2019年1月共成交住宅用地13宗，其中共有產權房用地9宗，成為目前土地招拍掛市場的絕對主流，已經接近2018年全年共有產權用地供應量（11宗）。
值得注意的是，這些共有產權房用地并不集中于某個區域，朝陽、海淀、通州、密云、石景山、懷柔等地區均有分布。
郭毅向《每日經濟新聞》記者表示：“共有產權房用地是要首先保障的，今年出現共有產權房成交前置的現象，其實是2018年底的供應，未來共有產權房用地還是會保持相對穩定水平。”
在此之前，通州供地一度處于低迷狀態。
2015年，北京市住建委和通州區政府共同發布《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，對在通州區購房者的戶籍、產權等做出嚴格限制。
《每日經濟新聞》記者統計后獲悉，2015年～2018年末，通州區僅成交住宅用地7宗，其中2015年與2017年各3宗，2018年僅1宗，2016年全年沒有一宗住宅用地成交。
土地性質方面，7宗住宅用地絕大部分不是商品房用地。除2015年一宗位于西集鎮土地為限價房用地，另一宗臺湖鎮北神樹為限價房和自住房混用地外，余下5宗皆為公租房或自住房等用地。
溢價率方面，據Wind，2015年以來通州成交住宅用地基本維持在3成水平，并無大幅起伏。該指標與北京市整體土地溢價率相比，尚保持高位。
北京市供地情況 圖片來源：wind
通州供地情況 圖片來源：wind
（封面圖片來源：視覺中國）
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