每經記者 林菁晶 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“我覺得必須在35歲之前做一個選擇，我不想停留在舒適區。”

四年前，32歲的高靖創辦了“蛋殼公寓”。選擇傳統租賃行業創業，他感慨自己終于知道了什么是苦、什么是累、什么是孤獨。

今年3月，36歲的高靖帶領蛋殼公寓完成了5億美元C輪融資，領頭企業包括老虎環球基金、螞蟻金服，蛋殼的估值也一舉超過20億美元，成為長租公寓行業名副其實的獨角獸企業。

中小公寓的資金鏈開始斷了，唯有頭部公司才能拿到高額融資。

但蛋殼公寓的崛起著實不易，特別是在經歷了各大公寓品牌的野蠻生長、跑馬圈地和行業爆倉流言的寒冬之后。

“做長租公寓就是選擇做‘臟活兒’、‘累活兒’。”此前，自如CEO熊林曾如此評價這個行業。

眼下，已經將臟活兒累活兒做大到極致的蛋殼公寓，各種麻煩和質疑依然接踵而至。

獨角獸的誕生

2019年伊始，長租公寓行業發生了有史以來最大的收購案——蛋殼公寓以2億美元的價格收購了杭州公寓第一品牌愛上租的100%股權及資產。愛上租是國內分散式長租公寓中最早一批試水金融業務的玩家，分別在2016年與2017年獲得過1.01億元的A輪融資與3000萬的B輪融資。

這筆交易被視為行業洗牌與整合的開端。自此，蛋殼公寓管理的房間數量迅速擴張到40萬間，相比之下，長租公寓的巨無霸自如在去年年初完成40億元人民幣融資時，管理房源數量為50萬間。

能夠比肩左暉，年輕的高靖無疑是成功的。創立蛋殼公寓之前，他曾在互聯網行業有過豐富的經驗。

2005年從北京交通大學畢業后，高靖的第一份工作是在百姓網做市場推廣，第一間辦公室蝸居在4平方米的平房中，他在百姓網一直做到北京分公司總經理，歷時4年5個月。

隨后，他又陸續在百度、好樂買、糯米網等多家互聯網公司工作，但停留最長的一家不超過2年。

“一定要在35歲之前實現創業。”這是高靖對自己的承諾，但他卻并不確定自己究竟應該做什么。

2014年正值所謂的資本寒冬，融資變得越發困難，高靖接到糯米網、領英中國的創始人，現在蛋殼公寓執行董事長沈博陽的電話，說要給他一筆投資，“由你自己去闖。”

從2015年初僅有數百萬資金的啟動，到2018年初1億美元B輪融資的到賬，高靖經歷過無數“全是苦的事情，讓人睡不著覺的事情”，但好在“創業公司只要頭三年死不了，基本上公司就基本進入正軌了”。

果不其然，在隨后爆發的“租金貸”、“被約談”等一系列麻煩并沒能阻礙蛋殼公寓如日中天的擴張，但清醒的現實依舊擺在眼前——長租公寓是個重資本并且大多數都在虧本的行業，融資然后燒錢的模式在一定程度上決定著他們的生存、發展或者死亡。

正如《一本財經》所言：“只有達到規模效應后，邊際成本降低，加上管理得當，才能開始賺錢。而當你成為行業老大、控制市場之后，就可以借著壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。這是對于未來‘最可愛’的想象力。”

那么，蛋殼距離高靖想象中估值100億美元以上的超級獨角獸還有多遠？

獨角獸的麻煩

想要擔起“超級獨角獸”甚至只是“獨角獸”這個名頭，蛋殼還需要努力，盡管這次的一紙喜訊，已經堪稱這大半年來長租公寓領域唯一的好事。

“蛋殼公寓是騙子”“蛋殼被指捆綁貸款”“蛋殼被住建部門約談查處”，此輪融資之前，圍繞蛋殼的似乎全是這些負面，甚至還有一些奇奇怪怪的諸如“蛋殼公寓員工張某伙同他人因為口角就將一名滴滴司機打傷至輕傷”等社會新聞。

源自我愛我家原副總裁胡景暉的炮轟，以蛋殼等為主的長租公寓們經歷了漫長的寒冬。

2018年8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，蛋殼公寓等10家中介共同承諾落實“三不得”要求，同時允諾不漲租金。但是，它們的主動示好沒能獲得廣大群眾的原諒，而是集齊了一波又一波憤怒。

就在蛋殼承諾三天后的8月22日，有自媒體爆出“租戶在蛋殼公寓簽署租賃合同的同時，莫名簽署了一筆貸款”，關于這個行業的潛規則不斷被開扒。

《每日經濟新聞》此前報道，別的長租公寓品牌，租金月付是最貴的，季付和年付會便宜一些，但在蛋殼，不管是月付還是半年付、一年付，租金總額是一樣的。而蛋殼工作人員亦不避諱提及貸款，“會有一個貸款合同，是以你個人名義和銀行簽訂的，蛋殼提供擔保，貸款利息和手續費都是由蛋殼承擔的，很劃算。建設銀行等多家銀行都是我們的合作銀行，你這筆貸款很安全的，不會有風險。”

在《每日經濟新聞》記者所加的“蛋殼群租討論群”，幾乎每天都能看見全國各地的租戶交流關于蛋殼存在的問題。記者粗略統計，現階段的問題多聚焦于“住滿合同期不退押金”“售后什么都不管”等領域，也不斷有律師跳出來幫助業主維權。

雖然蛋殼成功融資，但長租公寓的融資渠道當下仍很有限。仲量聯行報告顯示，從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產發行的資產證券化產品（包括收費收益權ABS、CMBS和類REITs）僅占房地產資產證券化產品的不到5%。

不過，有危便有機，盡管與租戶間的信任在一點點消耗，但資本依舊逐利，這個行業依舊“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，盡管這是一個更加痛苦的過程。

熊貓公寓CEO王璽龍在接受媒體采訪時曾直言：“這是一個冰山之下的行業，很多事情是不浮上水面的……賺錢還是很賺錢的，但是賺的錢有不合規的。”

眼下，隨著蛋殼此輪融資，資本退場后“寂靜”大半年的長租公寓行業又開始刷屏。或許，我們將迎來的是新一輪“等待”，瓶頸之后關于融資、運營和政策的“等待”。

（封面圖片來源：視覺中國）