每經記者 董青枝    每經編輯 魏文藝    

在行業集中度持續增高的背景下，中小房企成長空間被進一步擠壓。同時，在拿地難、融資難等多重壓力的夾擊下，中小房企業績承壓，紛紛思考應對行業變局的良策。

《每日經濟新聞》記者注意到，堅持“利潤為首”原則的萊蒙國際近幾年通過出售多個項目優化資產，并轉型“房地產+”尋找新的發展方向，但2018年的業績卻大幅下滑。

財報數據顯示，萊蒙國際2018年收入為6.2億港元，同比減少約66.3%；公司權益股東應占盈利約1.03億港元，較2017年下降約97%。同時，近幾年陸續將十余個資產出售后，萊蒙國際手頭的項目已所剩不多。

圖片來源：攝圖網

兩度出售資產緩解財務壓力

其實2018年業績下滑是在萊蒙國際高管的預計之中。

早在2018年3月的業績發布會上，當時的萊蒙國際執行董事兼聯席首席運營官陳志香就透露，2018年的合約銷售可能是公司的低點，這是由過去的交易決定的。

財報披露，2018年公司收入由2017年的18.37億港元減少約66.3%至約6.2億港元，權益股東應占盈利由2017年的46.42億港元減少約97%至約1.03億港元，毛利率由截至2017年約31.1%增加至2018年約54.9%，純利率由2017年251%降至20.6%。

萊蒙國際解釋，收入減少主要由于集團物業銷售收入減少；綜合純利大幅減少主要是由于不存在2017年錄得的出售若干附屬公司(特別是出售時產生的收益凈額約7 8.3億港元)及一間合營企業所得的其他收入凈額。

《每日經濟新聞》記者注意到，萊蒙國際近幾年曾兩次出售重大資產來緩解財務壓力，包括2017年出售8個項目給和昌地產，總代價高達155.69億港元；以及2016年出售多個項目給融創集團，代價亦超過50億港元。

萊蒙國際在出售資產給和昌地產時表示，“通過合作，萊蒙國際將持續降低負債，優化資產結構，并借力于充沛的資金優勢，加速向房地產+大健康的投資及轉型。”

而在收入方面，租金仍是萊蒙國際的最大部分。財報顯示，2018年萊蒙國際收入6.2億港元，同比減少約66.3%。其中租金收入約2.454億港元，占比約39.6%；物業管理及相關服務收入約2.31億港元，占收益約37.3%；物業銷售額約0.97億港元，占收入比15.8%；余下的約7.3%（約0.455億港元）為教育相關服務收入。

萊蒙國際透露，現擁有位于一二線城市約220970平方米的出租物業，足以為公司帶來每年不低于2.4億港元的租金收入。“估計萊蒙物業管理集團于未來三年的服務項目將約達250個，管理面積約達5000萬平方米，其中商業物業管理項目估計將達約35個。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，類似利潤下滑等現象說明此類企業還是面臨很多壓力的，本身這幾年其經營業務規模不大，資金方面壓力也很大。出售項目雖短期改善了資金，但也沒有看出有多大的戰略改變，所以此類企業經營是面臨很多瓶頸的。

轉型“房地產+”并不順利

隨著房地產行業高增長時代結束，在新的發展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，企業間的分化進一步加劇。

今年取消業績發布會的萊蒙國際就曾表示，在戰略上作了統籌分析后，考慮到自身的市值及規模有限，選擇走差異化道路，做具有特色的發展商。“從2013開始，萊蒙國際和大部分開發商一樣都在尋找新的經營模式，萊蒙提出的口號是‘守住紅海、尋找藍海’。”

“守住紅海”，指“堅持一二線布局、主流產品、高周轉”，而“尋找藍海”則指其將大力發展養老地產、綠色建筑、旅游地產以及商業地產等領域。

而牽手云南城投則可能是萊蒙國際藍海戰略的一大重點。2015年，萊蒙國際的控股股東及創始人黃俊康向云南地方國企云南城投的境外投資公司彩云國際轉讓股權，云南城投成為其第一大股東。彼時，萊蒙國際曾宣布要向“國際化的大健康企業”轉型。

事實上，萊蒙國際“尋找藍海”并非一帆風順，至2017年底，其醫療及保健業務仍處虧損狀態。2017年業績報告顯示，醫療及保健部分業務資產總額僅34.8萬港元，負債達282.6萬港元；至2018年中期業績報告披露時，醫療及保健服務已經“由于集團策略有變，不再屬于可呈報分部。”

萊蒙國際并未放棄轉型，繼續轉型“房地產+”業務。2018年2月，其又宣布進軍教育產業，與香港幼兒園集團“啟思幼稚園”及“啟思幼兒園”營辦商成立合營公司。

而在“守住紅海”方面，萊蒙國際表現同樣不盡如人意。

《每日經濟新聞》記者注意到，萊蒙國際作為香港上市公司，曾成功打造水榭花都、水榭春天和萊蒙都會等知名項目，其在業內一貫擅長高端品質地產的精細開發。但其近幾年陸續將十余個資產出售后，手頭的項目已所剩不多。

截至2018年期末，萊蒙國際在10個城市擁有合共18個處于不同發展階段的項目，估計凈可銷售/可租賃建筑面積合共約50.57萬平米。其中，深圳簡上項目和香港九龍塘項目已于2018年開始興建，合計建筑面積約39913平方米；另外，2018年，萊蒙國際在香港、上海分別新增4宗、1宗土地。

在房地產行業分化的大背景下，對于這家土地儲備項目不多、轉型“房地產+”業務的中小房企來說，未來似乎仍充滿變數。