新城控股年報業績存疑上交所發函問詢

每日經濟新聞 2019-04-03 15:33:10

新城控股年報業績存疑，遭上交所發函問詢。

每經記者吳若凡每經編輯陳夢妤

4月2日晚間，不久前剛公布靚麗年報的新城控股公告稱，收到上交所的年報事后審核問詢函。此前，據新城控股年報，其以122.83%的高目標完成率、74.82%的高增長率首次躋身房地產行業TOP10。

受此影響，新城控股今日（4月3日）股價開盤即大幅下跌，盤中跌幅一度突破8%，后跌幅縮小，至收盤時跌幅為5.7%。

上交所這份《關于對新城控股集團股份有限公司2018年年度報告的事后審核問詢函》，要求新城控股就利潤增加、與關聯方資金往來、現金流等5個方面進行補充披露，共涉及16個問題，并要求其在4月19日前進行回復。

據《每日經濟新聞》記者梳理，這16個問題幾乎均涉及對新城控股利潤虛增的質疑。

公允價值變動收益穩定性受質疑

問詢函指出，2018年新城控股的投資性房地產公允價值變動收益為28.09億元，同比增長209.02%，占歸母凈利潤的26.78%。請公司補充披露投資性房地產的區域分布特征，以及2018年房地產價格和土地價格的變化趨勢，說明投資性房地產公允價值大幅增長的合理性，以此來說明公司利潤快速增長是否具有可持續性，并充分提示風險。

上交所尤其指出了公允價值變動的合理性。

實際上，按公允價值計價的方式的確會直接影響到房企利潤表現。

業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，投資性房地產和其他物業不同之處在于，這部分物業可以用于投資，會產生收益，公允價值模式計量下，每年需要對投資物業進行資產重估，投資物業增值，則直接增加當期利潤。

“因為投資性房地產持有期間的公允價值會產生變化，進而會影響到利潤。”上述業內人士表示。

另外，采用公允價值模式計量無需對投資物業計提折舊或進行攤銷，因此公司的費用會減少，進而也能間接增加利潤。

“一般而言，采用公允價值模式會提高投資性物業的賬面價值，從而擴大公司的資產規模。企業采用公允價值模式對投資物業進行計量，可改善企業的資本結構，提升經營效益，并不增加實際稅負。”上述人士表示。

也就是說，公允價值變動對利潤的影響，或基于經營的提升，或只是取了“會計計算模式”的巧。如果凈利潤和凈資產會隨房地產市場發生大幅度波動，也就意味著投資風險加大，企業經營的不穩定性增加。

顯然，這類企業，如果剔除物業公允價值的變動因素，凈利潤的表現更直接且明顯。

新城控股2018年的利潤構成中，投資性房地產公允價值變動收益、財務報表范圍變動的投資收益占比較大。同時，公司較高的資本化利息支出比重、較低的預期信用損失率和新會計準則的采用，都是利潤同比增長的主要原因。

并且，新城控股公允價值變動所產生的收益為28.09億元，占到母公司凈利潤的26%，相當于兩成半的利潤都來自于公允價值變動，而非房屋銷售所帶來的收益。也即，如果不考慮投資物業增值，新城控股的凈利潤勢必不會出現如今的大幅增長。

合并報表選擇性受質疑

除了用增加公允價值變動收益來增加利潤外，公司是合營還是控股，也會對利潤造成影響。

2018年7月，公司通過協議約定方式，將持股49.51%的青島卓越新城置業有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產發展有限公司納入合并報表范圍。通過收購許昌市昱恒房地產開發有限公司（下稱許昌昱恒）1%股權和進行協議約定的方式，將持股32.38%的許昌昱恒納入合并報表范圍。同時，合營企業轉子公司帶來了6.77億元投資收益，占公司2018年歸母凈利潤的6.45%。

這一占比很高，對公司利潤屬于重大影響。但新城在上述公司的協議約定和少量股權變動，能否保證公司對子公司實現控制并不清晰。這也正是新城控股受到上交所詢問的一項。

一般而言，持股比例在40%以上可以納入會計報表，但業內人士指出，新城控股在許昌項目的持股是32%，應該是合營企業而非控股子公司，但是新城用協議的方式將其以子公司進行處理，如果事先有約定（比如，雖然持股比例僅32.8%，但新城對這家公司有絕對控制權），則需要在協議里說明一切。

的確，在經營決策方面如果沒有約定計入方式會有一定變化，則對合營公司利潤影響較大。新城控股把這三家合資公司進行并表，除了增加銷售收入額，其余理由并不充分。