每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

4月2日晚間，不久前剛公布靚麗年報(bào)的新城控股公告稱，收到上交所的年報(bào)事后審核問詢函。此前，據(jù)新城控股年報(bào)，其以122.83%的高目標(biāo)完成率、74.82%的高增長(zhǎng)率首次躋身房地產(chǎn)行業(yè)TOP10。

受此影響，新城控股今日（4月3日）股價(jià)開盤即大幅下跌，盤中跌幅一度突破8%，后跌幅縮小，至收盤時(shí)跌幅為5.7%。

上交所這份《關(guān)于對(duì)新城控股集團(tuán)股份有限公司2018年年度報(bào)告的事后審核問詢函》，要求新城控股就利潤(rùn)增加、與關(guān)聯(lián)方資金往來、現(xiàn)金流等5個(gè)方面進(jìn)行補(bǔ)充披露，共涉及16個(gè)問題，并要求其在4月19日前進(jìn)行回復(fù)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理，這16個(gè)問題幾乎均涉及對(duì)新城控股利潤(rùn)虛增的質(zhì)疑。

公允價(jià)值變動(dòng)收益穩(wěn)定性受質(zhì)疑

問詢函指出，2018年新城控股的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為28.09億元，同比增長(zhǎng)209.02%，占?xì)w母凈利潤(rùn)的26.78%。請(qǐng)公司補(bǔ)充披露投資性房地產(chǎn)的區(qū)域分布特征，以及2018年房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的變化趨勢(shì)，說明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大幅增長(zhǎng)的合理性，以此來說明公司利潤(rùn)快速增長(zhǎng)是否具有可持續(xù)性，并充分提示風(fēng)險(xiǎn)。

上交所尤其指出了公允價(jià)值變動(dòng)的合理性。

實(shí)際上，按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的方式的確會(huì)直接影響到房企利潤(rùn)表現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，投資性房地產(chǎn)和其他物業(yè)不同之處在于，這部分物業(yè)可以用于投資，會(huì)產(chǎn)生收益，公允價(jià)值模式計(jì)量下，每年需要對(duì)投資物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重估，投資物業(yè)增值，則直接增加當(dāng)期利潤(rùn)。

“因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)持有期間的公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生變化，進(jìn)而會(huì)影響到利潤(rùn)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

另外，采用公允價(jià)值模式計(jì)量無需對(duì)投資物業(yè)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，因此公司的費(fèi)用會(huì)減少，進(jìn)而也能間接增加利潤(rùn)。

“一般而言，采用公允價(jià)值模式會(huì)提高投資性物業(yè)的賬面價(jià)值，從而擴(kuò)大公司的資產(chǎn)規(guī)模。企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資物業(yè)進(jìn)行計(jì)量，可改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營(yíng)效益，并不增加實(shí)際稅負(fù)。”上述人士表示。

也就是說，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響，或基于經(jīng)營(yíng)的提升，或只是取了“會(huì)計(jì)計(jì)算模式”的巧。如果凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)會(huì)隨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大幅度波動(dòng)，也就意味著投資風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性增加。

顯然，這類企業(yè)，如果剔除物業(yè)公允價(jià)值的變動(dòng)因素，凈利潤(rùn)的表現(xiàn)更直接且明顯。

新城控股2018年的利潤(rùn)構(gòu)成中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益、財(cái)務(wù)報(bào)表范圍變動(dòng)的投資收益占比較大。同時(shí)，公司較高的資本化利息支出比重、較低的預(yù)期信用損失率和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的采用，都是利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的主要原因。

并且，新城控股公允價(jià)值變動(dòng)所產(chǎn)生的收益為28.09億元，占到母公司凈利潤(rùn)的26%，相當(dāng)于兩成半的利潤(rùn)都來自于公允價(jià)值變動(dòng)，而非房屋銷售所帶來的收益。也即，如果不考慮投資物業(yè)增值，新城控股的凈利潤(rùn)勢(shì)必不會(huì)出現(xiàn)如今的大幅增長(zhǎng)。

合并報(bào)表選擇性受質(zhì)疑

除了用增加公允價(jià)值變動(dòng)收益來增加利潤(rùn)外，公司是合營(yíng)還是控股，也會(huì)對(duì)利潤(rùn)造成影響。

2018年7月，公司通過協(xié)議約定方式，將持股49.51%的青島卓越新城置業(yè)有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司納入合并報(bào)表范圍。通過收購(gòu)許昌市昱恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱許昌昱恒）1%股權(quán)和進(jìn)行協(xié)議約定的方式，將持股32.38%的許昌昱恒納入合并報(bào)表范圍。同時(shí)，合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)子公司帶來了6.77億元投資收益，占公司2018年歸母凈利潤(rùn)的6.45%。

這一占比很高，對(duì)公司利潤(rùn)屬于重大影響。但新城在上述公司的協(xié)議約定和少量股權(quán)變動(dòng)，能否保證公司對(duì)子公司實(shí)現(xiàn)控制并不清晰。這也正是新城控股受到上交所詢問的一項(xiàng)。

一般而言，持股比例在40%以上可以納入會(huì)計(jì)報(bào)表，但業(yè)內(nèi)人士指出，新城控股在許昌項(xiàng)目的持股是32%，應(yīng)該是合營(yíng)企業(yè)而非控股子公司，但是新城用協(xié)議的方式將其以子公司進(jìn)行處理，如果事先有約定（比如，雖然持股比例僅32.8%，但新城對(duì)這家公司有絕對(duì)控制權(quán)），則需要在協(xié)議里說明一切。

的確，在經(jīng)營(yíng)決策方面如果沒有約定計(jì)入方式會(huì)有一定變化，則對(duì)合營(yíng)公司利潤(rùn)影響較大。新城控股把這三家合資公司進(jìn)行并表，除了增加銷售收入額，其余理由并不充分。

現(xiàn)金流凈額和凈資產(chǎn)規(guī)模匹配性成疑

年報(bào)披露，2018年新城控股新增土地儲(chǔ)備共164幅，總建筑面積4773.24萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)2330元/平方米，新增土儲(chǔ)中三四線城市部分占比達(dá)到66.1%，二線城市占比33.2%，一線城市占比僅0.7%。可見2018年新城的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)較活躍。

但綜合盤點(diǎn)新城控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~之和，其2016年、2017年和2018年這一數(shù)值皆為負(fù)，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流可能存在負(fù)數(shù)的情況，但金額如此之大確實(shí)存在一定問題，即說明新城控股的資金鏈應(yīng)該比較緊張。

而年報(bào)顯示，新城控股目前凈資產(chǎn)為295.38億元，公司2018年末貨幣資金454.09億元，同比增長(zhǎng)106.90%，其中銀行存款占比88.10%；同時(shí)，公司長(zhǎng)期借款和短期借款合計(jì)259.39億元。

新城既然有如此多的銀行存款結(jié)余，為何還有大量的長(zhǎng)期和短期借款？

業(yè)內(nèi)人士表示，是否由于手頭貨幣資金使用受限，而需要大量借款。

這類疑問，亦或是上交所詢問新城與關(guān)聯(lián)方資金往來、現(xiàn)金流等方面的原因。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就上交所問詢函詢問新城控股公關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示董辦正在組織補(bǔ)充披露材料，上述問題會(huì)在公告中回應(yīng)。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）