每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

對于亮眼年報遭上交所發(fā)函問詢，新城控股今天（4月16日）終于有了回應(yīng)，其表示，公司因執(zhí)行新收入準則增加歸母凈利潤6.62億元。

針對上交所長達7頁的問詢函，新城控股的回復(fù)公告篇幅達43頁，重點依然在利潤增加、與關(guān)聯(lián)方資金往來、現(xiàn)金流等5個方面的16個問題。而對于這些問題，新城控股均明確“存在不確定性”因素，并發(fā)布風(fēng)險提示。

不過，就新城的回復(fù)，業(yè)內(nèi)對于其商業(yè)物業(yè)實際創(chuàng)收能力（即公允價值成色）、快速擴張同時誘發(fā)的現(xiàn)金流和銷售能力等，仍存質(zhì)疑。

公允價值變動收益來自吾悅廣場 業(yè)內(nèi)稱“不確定因素較大”

新城在回復(fù)函中稱，公司2018年度投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益較高，主要系該年度內(nèi)公司在建及新開業(yè)的投資性房地產(chǎn)投入較多、規(guī)模較大、數(shù)量較多所致。

2018年度，公司的投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為28.09億元，其中年初已完工項目產(chǎn)生的收益為6.85億元，年度內(nèi)新完工項目產(chǎn)生的收益為14.64億元，年末在建項目產(chǎn)生的收益為6.60億元。該類收益主要系公司按照公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生，并根據(jù)評估價值確定，計入非經(jīng)常性損益，與生產(chǎn)經(jīng)營活動收入無關(guān)。

2018年12月31日，公司已開業(yè)吾悅廣場的出租率為98.83%，2017年12月31日的出租率為97.91%，近兩年出租率維持穩(wěn)定。

新城將公允價值增加歸因為，租金的測算方式。其在回復(fù)函中指出，由于之前吾悅廣場的租金收入為預(yù)測，在項目竣工之后，調(diào)整為實際租金水平測算評估價值，因此公允值出現(xiàn)顯著提升。

同時，新城還將公允值的增加歸因為項目估值方式不同。其在回復(fù)函中表示，項目在建時采用的是投資法計算法，得到在建投資性房地產(chǎn)的公允價值。隨著持續(xù)投入成本，在建投資性房地產(chǎn)隨著項目持續(xù)投入的增加會產(chǎn)生公允價值變動收益。

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，以未來投資性房地產(chǎn)租金收入的現(xiàn)值，作為評估依據(jù)來確定公允值，可以估高估低，人為因素很大。

該人士續(xù)稱，新城的回復(fù)中比較明確指出是由于評估公司出具的結(jié)果為依據(jù)，但一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的評估方法都會采用投資法，新城也是從這個角度進行解析的，即以未來的預(yù)期租金收益以及增長率來折現(xiàn)計算商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)值。但是，對租金增長率的預(yù)計就存在較大不確定性，對于物業(yè)本身評估價格的影響也會較大。因此，雖然出具的報告可以從一定程度上證明其物業(yè)估價上升的合理性，但由于所占收益比重較大，依然值得關(guān)注。

聯(lián)營公司并表增利 該類收益存較大不確定性

2016～2018年度，新城公司合、聯(lián)營企業(yè)轉(zhuǎn)為子公司分別產(chǎn)生0.46億元、2.62億元和6.77億元收益，各自年度歸母凈利潤均相應(yīng)增加。

針對新城合作開發(fā)項目對盈利的影響，新城回應(yīng)表示，部分合作項目的其他股東持有的股權(quán)比例雖然低于50%，但鑒于房地產(chǎn)開發(fā)投資金額巨大，部分合作方或項目原股東方亦希望參與合作項目的經(jīng)營管理決策。

業(yè)內(nèi)人士指出，就會計制度要求而言，如果投資金額巨大且有巨大影響，可以納入合并報表，只要對方公司愿意。換句話說，雙方愿意合作，哪怕我出1%的股份，只要對方愿意就行。

同時，新城提示，該類收益非銷售收入所產(chǎn)生的利潤，系合、聯(lián)營公司轉(zhuǎn)為子公司時點時，對該等項目公司存貨評估增值而產(chǎn)生的收益，并計入非經(jīng)常性損益。若該等公司屆時存貨銷售實現(xiàn)價值與轉(zhuǎn)入時點的評估價值存在差異，將對公司經(jīng)常性損益產(chǎn)生影響。

此外，合、聯(lián)營企業(yè)轉(zhuǎn)子公司非公司單方面可控，其帶來財務(wù)報表范圍變動而產(chǎn)生的投資收益存在不確定性，在未來年度間或有較大差異。

根據(jù)會計法的相關(guān)要求，合并財務(wù)報表的合并范圍應(yīng)當以控制為基礎(chǔ)予以確定。這里的控制，是指投資方擁有對被投資方的權(quán)力，通過參與被投資方的相關(guān)活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權(quán)力影響其回報金額。按新城的解釋，目前涉及的青島卓越、義烏吾悅都屬于“控制”范圍，納入并無不妥。

經(jīng)營性現(xiàn)金流為負 擴張結(jié)構(gòu)存風(fēng)險

2016～2018年期間，新城全口徑（包括按照100%計算的子公司及合、聯(lián)營項目，下同）合同銷售金額持續(xù)增長，分別為650.60億元、1,264.72億元和2,210.98億元，但公司仍處于穩(wěn)步擴張階段，在經(jīng)營和投資方面均有較多資金支出，導(dǎo)致最近三年的經(jīng)營和投資活動現(xiàn)金流為負。

2018年12月31日，公司全口徑土地儲備余額較2016年末增加7,420.88萬平方米，規(guī)模增長所產(chǎn)生的持續(xù)資金需求是公司經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流仍為負的主要原因。

“這句話意思就是，因為到處買地，所以缺錢。新城的規(guī)模化擴張，等于入不敷出。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

但值得一提的是，新城的擴張存在銷售不確定性。

截至2018年底，新城位于三、四線城市的存貨占比是61.44%。2018年度及2019年第一季度，公司在三、四線城市的房地產(chǎn)合同銷售額占比分別為50.72%及59.51%。

不過，受調(diào)控政策持續(xù)影響，自2018年下半年至2019年第一季度，公司三、四城市房地產(chǎn)項目去化率同比有所下降。

前述業(yè)內(nèi)人士指出，新城這幾年的擴張速度的確較快，尤其是全口徑土儲的高速增加更是加劇了現(xiàn)金流為負的趨勢。當然，關(guān)于公司的融資渠道等因素并不能從財務(wù)報表上體現(xiàn)出來，屬于公司的運營能力，但高速擴張本身存在一定風(fēng)險，對于公司融資能力、運營能力、流程把控等要求較高，對于公司的長期穩(wěn)定運營是個考驗。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）