每經記者 董青枝    每經編輯 魏文藝    

“一口價房源69萬”“首付7.5萬起”、福田某公寓項目開盤總價8000萬元豪宅秒光、某豪宅公寓單月銷售額超26億元……深圳公寓市場呈現低首付促銷與部分樓盤熱銷并存的態勢，市場分化明顯。

事實上，在住宅嚴格限購限貸的背景下，不限購不限貸的商務公寓一直是深圳新房市場交易的重要部分。

《每日經濟新聞》記者近日實地走訪深圳公寓市場發現，開發商積極推盤，中介帶客積極，樓盤訪客量上升，市場熱度明顯提升。

深圳中原監測的網簽數據顯示，3月份深圳商務公寓成交套數在新房市場的占比超三成，共成交1594套，環比上升182.62%。其中60平方米以內的中小戶型公寓成交占比超七成，總價在300萬元以內公寓成交占比近九成。

深圳某公寓項目銷售中心現場 圖片來源：每經記者 董青枝 攝

豪宅和低總價公寓受寵

“剛需、豪宅相對好賣些，”房產中介小劉對《每日經濟新聞》記者直言，現在政府限價，豪宅買了就賺，剛需則一直需求較旺盛；但是某些沒有明顯優勢的樓盤就不好賣，銷量很一般。

據多家媒體報道，深圳今年第一個入市的新盤華潤瑞府就是商務公寓項目，備案均價15.8萬元/平方米，開盤就售出約五成房源，其中總價8000萬元的戶型秒光。

豪宅公寓雖數量少，但面積大、總價高，每次入市都備受市場關注。從中原監測的成交數據來看，3月華潤瑞府共備案54套，成交金額為26.52億元，位居全市公寓成交金額第一名。

戴德梁行分析師稱，經過這一輪調控，深圳市場上投機和投資需求明顯退場，剛需和改善需求才是市場的主力。華潤瑞府屬于豪宅產品，且地段佳，在整個豪宅產品稀缺的市場環境中獲得關注也在意料之中，但它也僅代表了細分、小眾的豪宅市場，并不能代表整個市場。

深圳某公寓項目的促銷廣告  圖片來源：每經記者 董青枝 攝

另外，3月初，同是商務公寓的傳麒景苑開盤，據說帶福外學位可落戶，在中介的集體刷屏下更是出現凌晨排隊現象，開盤半天因秩序混亂遭遇封盤。

其實，去年深圳出臺的“7·31新政”規定，禁止企業購買商務公寓，個人及企業購買的商務公寓，自拿到產權證后5年內不許買賣。而傳麒景苑便屬于“5年禁售的商務公寓”。

新政影響下，去年深圳多個商務公寓項目銷售平平。據了解，去年10月傳麒景苑開盤并沒有在市場上引起太大關注，銷售情況一般。但是此次銷售傳麒景苑啟動了中介二三級聯動，更是給出了5%高傭轉介，中介帶客積極性高漲。

在業內看來，該公寓雖然單價6.8萬~7.8萬元/平方米不算低，但總價約200萬~500萬元相對較低，又可以積分申請學位，都是其爆紅的重要因素。近日《每日經濟新聞》記者實地走訪獲悉，上述公寓營銷中心大門緊鎖，大門上張貼的通知顯示“項目仍暫停銷售、暫停三級轉介帶客”。

事實上，低總價是商務公寓的一大優勢，并一直占據著深圳公寓市場成交量的半壁江山。中原數據顯示，3月份深圳小面積、低總價的公寓產品依然是成交主力，60平方米以內的中小戶型公寓成交占比超七成，總價在300萬元以內的公寓成交占比近九成。

值得一提的是，在公寓限售、發展租賃等政策環境下，公寓市場出現了大宗交易或只租不售現象。多名中介表示，公寓市場現在出現神秘買家掃樓，一次買下一兩層或者二十來套房源。而傳奇景苑就有一部分房源不出售而是用來租賃，其中部分房源交給了龍湖冠寓。據了解，龍湖冠寓一共運營8層房源，拎包入住，28平方米的單間租金5400元/月,一房一廳7400元/月。

中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者：“‘7.31新政’之后，公寓只租不售的背景下，住宅式公寓越來越受到資深投資者的青睞，自用和理性投資居多。”不過業內人士提醒稱，若要投資公寓，必須抱有長期持有的準備，短期炒房已不可行。

深圳中原認為，市場還是兩極分化，豪宅有一定市場，低總價的剛需需求旺盛，而中間價段就比較難賣。發展商對市場還是比較謹慎，依然維持年前的優惠力度、促銷手段，導致新房銷售速度也加快。

高傭金和低首付頻現

值得注意的是，許多公寓項目還在依賴高傭金“賠錢賺吆喝”，多個項目主動采用低首付、特價房等方式來促銷。

去年“7·31新政”后，深圳多個公寓項目啟動二三級聯動，一有新項目入市，就會出現中介刷屏。

“首期14萬起，只是兩年房租的費用而已”“一口價房源69萬”“抵工程款房源，首付7.5萬起”……在深圳龍華、寶安、沙井、龍崗等區域都有低首付活動的樓盤。

深圳某公寓項目的低總價促銷廣告  圖片來源：每經記者 董青枝 攝

以龍華新彩苑為例，樓盤推出分期付首付活動，34平方米的戶型首付約100萬元，可采用分期付首付：定金10萬元，簽約7天付首付10萬元，約總價的10%，5月31日前再付首付的20%，8月31日前再付剩余的20%首付。不過，購房者需額外支付一定的裝修費。

《每日經濟新聞》記者調查發現，目前該項目周邊的一房一廳租金約5000元/月。

現場的銷售顧問直言：“有很多客戶是沖著分期來的，分期付首付，壓力沒那么大。”

房產中介小劉告訴記者，開發商為了回籠資金，進行市場競爭，都有自己的銷售方案，采取首付分期，這樣客戶也可以有多種選擇，可以說是共贏。

深圳某公寓項目的低首付促銷廣告  圖片來源：每經記者 董青枝 攝

對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，出現分期付首付是因為如今政策壓力大，開發商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優惠措施來吸引更多客戶購房。

不過，一些業內人士將商務公寓看成是“稀缺產品”。中原地產深圳公司董事總經理鄭叔倫就指出，商務公寓未來零供應，可售的賣一套少一套，而且不限購，稀缺性的優勢放大，成交表現也較好。“在嚴調控的背景下，商業投資的資金流入增加，銷售速度也有所提升。”

深圳中原監測的網簽數據顯示，3月份，深圳全市商務公寓共成交1594套，環比上升182.62%；成交面積9.86萬平，環比上升222.44%。商務公寓成交套數在新房市場的占比超過三成，

在業內看來，公寓市場的熱度上升與深圳樓市整體回暖有關，粵港澳大灣區規劃綱要出臺、銀行利率下調利好、年前積累的投資需求釋放等因素，使得購房者的入市意愿大幅提升。不過，預計接下來深圳公寓的成交量會有所下滑。

其實除了個別典型的商務公寓外，深圳大部分的商務公寓銷售平平。一名樓盤策劃向《每日經濟新聞》記者指出：“如果那么好賣，就沒必要降價了。現在市面上大多數公寓，讓利都特別厲害”。

（文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)