每經記者 香菱    每經編輯 師安鵬    

▲圖片來源：攝圖網

西安實施公正搖號買房一周年。

回顧這一年，門庭若市的網紅盤與無人問津的冷門盤交替出現，西安人聊天時，還會不時蹦出一些新詞，“千人搖”“中簽率” “搖號門”……

與此同時，也產生了許多新興行業。譬如售樓處門口的大爺，拿著一塊紙牌子，上面寫著“金錢能夠解決的問題，不要靠運氣”，然后鬼鬼祟祟地告訴你，可以優先選到好戶型。

見過一位等了一年多，搖號7次依舊買不到房的人，只能坐在售樓部里跺腳哭。

在房價暴漲的2018年，出臺搖號買房政策的目的是控制房價，但是此后房價飆升、房源緊俏的問題依然嚴峻。

因此，一年后，當我們重新審視搖號政策，對西安房價到底產生了哪些影響？是該拿出來曬曬。

01

搖號政策出臺的直接原因，便是房價上漲、房源緊缺。

尤其到了2018年3月份，更是一發不可收拾，西安均價從年前的8千漲到1萬。

房價大幅上漲，市領導是要被住建部約談的，所以抑制房價過快增長，就成了政治任務，搖號買房等調控政策應運而生。

此前，已有北京、上海等城市試水，西安是全國第六個搖號買房的城市。

面對樓市供不應求的現象，以及房地產商不斷提高銷售門檻，搖號買房成為穩定房價的一劑猛藥。

但政策一出臺，整個市場都瘋狂了。去年4月，西安房價的增長速度一躍成為全國第一，相關領導還是被住建部約談了。

▲圖片來源：攝圖網

購房者對新政策不適應產生了恐慌心理，再加上搖號系統甚至出現了“燈下黑”現象，對西安樓市的震動不小。

問題出現，暴露了搖號系統的漏洞，但這也成為西安樓市的一個“分水嶺”。

一方面，給開發商打招呼買房的事情，大幅下降；另一方面，政府層面隨即出臺了《關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》，提出剛需家庭優先。

之后，一系列政策出臺，抓的都是焦點問題，破的都是亟需解決的障礙。

無論是深化住房供給側結構性改革，還是禁止將房屋銷售與學區、學校相關聯，抑或是打擊投機炒房行為和房地產“黑中介”，治理房地產開發企業違法銷售、虛假宣傳等行為，都是在穩定房地產市場。

02

搖號買房的政策去年3月便已經下發，但真正開始進行意向登記是在6月。

據西安市商品住房意向登記平臺信息顯示，截至2019年3月31日，共有347次開盤銷售，其中178次開盤無需搖號，占比51%，項目意向登記中搖號與不搖號的樓盤基本持平。

但是平均數據不足以說明殘酷的現實問題，因為極端現象在西安頻頻出現，剛需項目“千人搖”已經見怪不怪，高定價項目“流搖”也是習以為常。

在人均收入不及房價一半的西安，大多在價格上有優勢的樓盤，都備受青睞。

從整體走勢上來看，政策出臺伊始，“千人搖”項目頻現，到了去年底，由于一些項目定價過高，再加之區域內堆貨量高，樓市趨于冷靜。

▲ 圖片來源：攝圖網

但是到了今年年初，又出現了“小陽春”，僅僅在3月份，就出現了8個“千人搖”項目，樓市銷售的活躍度再度上升。

搖號政策實施至今，購房者已漸漸趨于理性，不再盲目登記，而是有針對性地選擇目標房源。

從樓盤的登記情況中可以看出，戶型面積在120平米以內，單價一萬二左右的項目，基本都得搖號。對于七八十平米的小戶型，單價在一萬左右的項目，則是千人搖。

所以，熱銷樓盤共性明顯，都是大開發商的品質項目，不論是價格和住房面積，還是地段和配套設施，基本滿足購房者需求。

而對于一些定價高的優質樓盤，即使首次登記之后成為流搖盤，后期的去化率也不會低。

例如，近期結束登記的曲江玫瑰園二期項目，均價33335.85元/㎡，通過核驗的家庭比例高達80%以上，高端市場的需求不可小覷。

不論是剛需樓盤，還是高端樓盤，從市場需求來看依舊處于未飽和狀態。

03

購房需求尚未滿足，將來房價會漲到多少？

先來看搖號這一年的房價走勢。去年第一季度，正值春節期間，房價漲幅維持在一個較低的水平。

但是到了第二季度，搖號買房政策出臺，再加上房源緊張，西安房價漲幅首次破“1”，這期間出現了諸多“半夜開盤”“開盤即罄”“買房焦慮”的詞匯，都不足以描述當時的樓市瘋狂。

第三季度，供需矛盾進一步激化，樓市爆發，房價大幅度上漲。

到了第四季度，樓市房源增多，漲幅放緩，樓市基本回歸正常。

而今年前三個月，房價基本呈現平穩上漲的態勢。

這契合了政府出臺搖號買房政策的目的——穩房價，讓沒有房子的人先買，有房子的人不要瞎炒房。

▲ 圖片來源：攝圖網

搖號并不是長久之計，但在目前房源并不充足的形勢下，搖號是一個快速抑制買房需求的好手段。

然而長期來看，大西安的城市發展、人才引進、降低落戶門檻都在促進人口的流入，而搖號無法緩和供需矛盾，提高房子存量才能解決問題。

供需又與房價密切相關，需求旺盛，房價還將上漲。

另一個與房價有關的則是拿地價格，3月21日，30家房企爭奪高新區軟件新城的土地，經過300輪競價，最終由高新地產競得，每平方的拿地成本超過1.3萬。

地價漲這么多，房價自然跟著漲。

不過，新一輪的調控，已經在路上了。

4月19日，中共中央政治局召開會議，再次提及 “要堅持房子是用來住、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

這個時候重申“房住不炒”，說明官方層面已經注意到房價抬頭的跡象，調控有可能再一次收緊。