每經記者 胥帥 謝振宇 攝影報道    每經編輯 張海妮    

星匯廣場廣告牌 

市中心核心地段，曾向信托公司融資數十億元，加上已開盤銷售的數億元，但幾年下來項目至今仍進展緩慢。這是明星商業地產項目星匯廣場的尷尬時刻……

近日，多位星匯廣場業主對《每日經濟新聞》記者表示，成都星匯廣場項目交房時間一拖再拖，且目前項目已停工，交房仍遙遙無期。

星匯廣場停工，項目開發商成都中強實業有限公司（以下簡稱中強實業）資金緊張是重要原因之一。但也有說法稱，中強實業與項目總承包方中冶天工集團有限公司（以下簡稱中冶天工）之間的工程糾紛是另一重要因素。

事實上，中強實業背后的股東頗有來頭，成都本土開發商萬騰實業集團有限公司（以下簡稱萬騰實業）亦間接持股。萬騰實業是寶莫股份（002476,SZ）實控人吳昊旗下公司。中強實業早年還稱其團隊由萬騰的團隊構成。

中強實業曾通過信托產品融資數十億元，加上星匯廣場2015年后開盤銷售房源貨值也達數億元。業主們的疑問在于：為何項目走到停工境地？項目當初融資的數十億元資金到底去了哪？

記者了解到，星匯廣場實際操盤人為“80后”的楊鳳鳴。目前相關政府部門已介入，協調解決項目復工等問題，楊鳳鳴也稱正通過多種方式融資。

星匯廣場外景

項目停工 交房一再延期 

城市中心地段、寸土寸金，星匯廣場的良好地段，也曾令人艷羨。

五年前的2014年，高曉松來了，他要與星匯廣場跨界合作，還稱要把其西部工作室搬進來。這讓星匯廣場有了好的宣傳噱頭。

2015年1月末，星匯廣場推出的200套房源被一搶而空，僅用兩個小時。星匯廣場當時廣告語稱“開盤勁銷3億”。

但此后，星匯廣場項目建設卻十分滯緩。近兩年，其交房也一拖再拖、屢次延期。

“去年買房時到房間里看過房子，當時已安了新風系統，所以我才買的。但沒想到過了一年多，項目建設幾乎沒有明顯推進，交房遙遙無期。”星匯廣場的業主李東（化名）向《每日經濟新聞》記者表示，他去年以176萬元總價買了一套房子，開發商原承諾去年底交房。

星匯廣場項目總建筑面積達14.7萬平方米，包含28層住宅、寫字樓及低層裙樓商場。此前出售的房源主要是其中的住宅樓。

有業主稱，從2015年到2018年底，中強公司承諾的交房日期從最初的2017年4月被推到2017年底，隨后又推到2018年3月、去年底。而去年底，經相關政府部門協調，開發商又承諾今年6月底交房。

對于項目的交房時間，記者查詢成都房管局旗下的透明房產網發現，星匯廣場交付時間是去年3月31日。

目前，項目交房難成為數百戶住宅業主們的共同“心病”。不僅交房屢次延期，更讓業主們難以接受的是項目停工。

4月下旬，《每日經濟新聞》記者多次實地查看星匯廣場，項目均是停工中。

4月23日，星匯廣場施工地有兩個出入口，分別在東御街和染房街，均閉門緊鎖。在東御街出入口，除了一名工作人員守在大門處，記者并沒有看到其余工作人員。“在里面裝修呢，這兒看不到的。”該人士稱。但附近多位商戶均指出，星匯廣場近日沒有復工跡象。染房街一側內部底樓，記者同樣沒有看到施工工人。

4月26日，記者也曾跟隨部分業主進入星匯廣場項目內部。因為當日停工斷電，只能在一樓商場部分區域進行查看，當日沒有施工人員，但部分區域完成了電梯安裝及吊頂。

星匯廣場內景

項目何時復工？記者以購房者身份進行咨詢，星匯廣場置業顧問稱，目前住宅已開始裝修，“還有九套房沒賣，年底可以交房”。

置業顧問口中的“年底交房”，又比開發商此前承諾業主的交房時間延遲了半年。

能否復工，仍是星匯廣場當前的一大問題。

去年7月，星匯廣場曾全面停工。星匯廣場總承包單位為中冶天工。

對星匯廣場的問題，中共成都市錦江區委辦公室今年3月在人民網地方領導留言板的回復內容顯示：“由于工程進度款糾紛，總承包單位于2018年7月4日向建設單位提交了《停工報告》，在7月中旬左右全面停工。”

項目停工、交房屢次延期，相關政府部門也出面進行協調。

“去年8月27日，建設單位、施工總承包單位、專業分包單位、部分業主在原區建交局進行了協調，雙方初步達成一致，并于9月中旬恢復施工。”錦江區委辦公室的回復內容稱，去年12月底，項目正常施工。

過了春節，項目似乎又再度復工。今年2月下旬，中冶天工也曾稱，“資金是最大保障，公寓前期預估材料費用達到7200萬（元），希望建設方2月底給予資金支持。”

在星匯廣場的部分業主看來，整個項目建設近年一直十分緩慢。“幾年前大樓就已封頂，這幾年開發商到底新修了些什么？除了新增的玻璃幕墻，我覺得變化很小。”一位業主甚至稱。

當前，星匯廣場業主們對項目有著更多疑問：為何項目建設再度陷入停滯？中強實業的資金問題到底解決得如何……

誰在操盤？中強實業股東現寶莫股份實控人身影 

停工、一再延期交房，星匯廣場到底怎么了？業主們對項目開發商的背景和實力疑慮頗多。

星匯廣場項目早年名為成都國際商城，2014年，中強實業原投資方福建省福新房地產開發有限公司撤出，成都國宏信實業有限公司（以下簡稱成都國宏信）進入并全資持股。

目前，成都國宏信的股東為成都凌山金屬材料有限公司、四川文和實業有限公司，分別持股85%、15%。而自然人邱正敏持有成都凌山金屬材料有限公司大部分出資。從股權結構看，邱正敏更接近中強實業實控人的身份。

但公開資料很少的邱正敏，是否有實力“吃下”星匯廣場這一投資達數十億元的大型商業地產項目呢？

再看四川文和實業有限公司的股東，成都本土企業萬騰實業出現了。目前，四川文和實業有限公司股東為中鐵信托有限責任公司、萬騰實業，其中萬騰實業持股20%。

萬騰實業在成都開發過數個房地產項目，其還涉足礦產和金融領域。寶莫股份的實際控制人吳昊是萬騰實業法定代表人和唯一的執行董事，持股萬騰46.08%股份。

2016年8月，吳昊曾溢價73.7%、擲4.89億元攬下寶莫股份控制權。

萬騰實業對中強實業來說，似乎不僅僅是小股東。2014年12月，《四川日報》曾報道稱“萬騰實業投資的另一商業項目星匯廣場也正式面市。”

《每日經濟新聞》記者注意到，中強實業曾通過信托產品進行融資，萬騰實業對項目融資也給予較大幫助。2014年、2016年，中強實業分別通過信托融資39億元、29億元。兩筆信托的擔保人均有萬騰實業，吳昊本人還為前一筆融資擔保。

中強實業2016年的信托融資書中曾介紹，其實際控股股東是萬騰實業，開發團隊同樣由萬騰實業團隊構成。

那么，萬騰實業及其實控人吳昊是否實際控制中強實業呢？

對此，有業主卻向《每日經濟新聞》記者稱，星匯廣場實際控制人名為楊鳳鳴。在此前多次溝通磋商中，中強實業均是楊鳳鳴出面。

楊鳳鳴和萬騰實業是什么關系？中強實業2016年的信托融資書里，保證人除了萬騰實業，還有成都川宏金沙置業有限公司（以下簡稱川宏金沙）。

川宏金沙是成都地產項目“金沙國際商城”的項目公司。川宏金沙董事長為楊天明，楊鳳鳴在該公司擔任董事職務。

據多位業主和一位認識楊鳳鳴的人士透露，楊鳳鳴乃楊天明之子。

早在1998年，楊天明通過成都川宏實業有限公司（以下簡稱川宏實業）開發建設了鹽市口廣場（緊鄰星匯廣場）。2010年，楊鳳鳴接替楊天明成為川宏實業法定代表人，同時為執行董事兼總經理。

記者注意到，吳昊則與名為“楊天明”的人商業交集頗多。

該位熟悉楊鳳鳴的人士還對《每日經濟新聞》記者表示，星匯廣場實際上是“80后”的楊鳳鳴操盤，楊帶了一個團隊運作該項目。

5月6日，楊鳳鳴對《每日經濟新聞》記者表示，“因為收購上的原因，我是（中強實業）實際控制人。”其進一步表示，早期，萬騰牽頭做星匯廣場項目，是他們自己的團隊，“后面沒做下來，就找到我們合作。”

數十億資金去了哪？中強實業：信托資金用來買項目 

原有萬騰實業的支持，但中強實業至今不僅數度延期交房，項目還因其缺錢而停工。部分業主不禁要問，項目當初數十億元的信托融資資金到底去了哪？

2016年，中強實業向安信信托融資29億元。當時其將項目住宅、酒店、寫字樓及地下車位的在建工程抵押給安信信托。

部分業主指出，中強實業這兩次僅通過信托融資就融到了68億元，且2016年底時星匯廣場主體結構已封頂。加上后來數百套住宅房源對外銷售，該部分資金也不少。

業主們疑問，開發商中強實業此前獲得了大量資金，這些錢到底被用到了哪里？缺資金停工又是怎么回事？

楊鳳鳴對《每日經濟新聞》記者表示，實際上在信托融資中，也有一部分是自有資金，“信托融資是‘31億’和‘19億’，一共50個億，這個要說清楚。”其強調，當時這筆錢主要是購買星匯廣場項目。

資金不足的原因之一是償還利息，每年中強實業需按照10%的利率償還，“我們自己就用了很大一筆錢去償還利息。”

根據楊鳳鳴的說法，當時預估星匯廣場項目建設完工需要9億多。星匯廣場銷售了700套住宅，回籠10億元左右資金，“在扣除部分利息等（后），還是夠用的。”

但為何星匯廣場項目建設后來卻停滯不前？

接近中強實業的知情人士認為，星匯廣場總包中冶天工拖工是重要原因之一。

上述人士表示，中冶天工與中強實業當年簽訂的合同價款是7.5億元。按照合同約定，中冶天工完成80%工程進度，中強實業支付40%進度款，剩余款項由總包墊款，“實際沒做到80%，我們就支付了50%，還超付了工程進度。”

上述人士進而稱，目前中冶天工完成了項目4.2億的產值，中強實業對應支付了2.2億元。“他們還要我們給5億，想把工程款拿完，意思是給好多做好多，哪里有這個道理。”其稱。

在星匯廣場工程推進過程中，上述人士認為中冶天工墊款很少，“很多都是總包下面的分包商墊資。”

其回顧了整個過程：

第一階段，中冶天工與中強實業簽訂合同后，中冶天工下面分包商墊資以保證正常施工；

第二階段，2017年底，分包商墊資越來越困難，開始向總包中冶天工施壓，而中冶天工反過來又向中強實業施壓；

第三階段，有很多分包商愿意繼續做完工程，盡快完成結算，但總包中冶天工不支持，斷了施工現場的電，“消防、空調這些分包都是愿意繼續做的。”

其還對中冶天工工程款分配提出質疑，對個別分包商超付了工程款，“土建這家分包商做得最好，完成2個億產值，然而實際分配30%不到。而公寓精裝修這兩家，本來應該只支付50%，但為了讓他們趕工，我們實際支付了89%工程款。”

上述人士表示，住宅部分完成工程交付的后續資金不超過3億元，“底下分包商說，每個月只要能保證5000萬工程款，中冶天工只管場地這些，他們還是做得走。”

對于上述人士的說法，《每日經濟新聞》記者也試圖向星匯廣場的總包中冶天工方面求證。

“事情比較復雜，我不方便給你透露太多。”涉及星匯廣場項目的中冶天工有關人士表示。

該項目總承包方為中冶天工

項目實控人楊鳳鳴：正籌措資金 

楊鳳鳴表示，完成星匯廣場項目的資金不是最大問題，其也在想方設法籌措資金。

無論是今年4月25日楊鳳鳴在與業主們的溝通中，還是對記者的回應，他均強調購房款全部用于項目，沒有挪作他用，不存在違規問題。

目前，中強實業仍在籌措資金。中強實業在3月6日的告業主書中稱，“我司通過出售雙流自有土地擬募集資金3.5億元，本周內到賬部分款項2000萬元，該資金將全部用于星匯項目材料定購，另2億資金不晚于4月15日前到達我司相關賬戶。期間公司還將通過其他渠道持續籌集施工所用資金……”

“川宏實業下面子公司的200畝土地，沒有變更土地性質，所以賣價不高。”楊鳳鳴透露道，目前該地塊已找到受讓方，是外地一家國企。

今年2月下旬，鹽市口街道辦也進行過一次協調，該次會議紀要顯示，中強實業目前公寓已賣未到賬1.8億元，還有1.2億元未賣。中強實業還提出在3月重新啟動項目公寓和商業的銷售等來籌措資金。

事實上，星匯廣場項目對于楊鳳鳴來講本就是一大挑戰。

“楊之前沒有操盤像星匯廣場這么大綜合商業旗艦的經驗。由于星匯廣場商業密度比遠洋太古里還高，這肯定要非常厲害的專業團隊來操盤。”一位接近楊鳳鳴的知情人士指出。

“工期延誤也是我們的責任，這多多少少還是有一點操盤經驗的關系。特別是在資金使用優先性上，照理說應該優先完成工程，而不是維護信托資金這邊。”楊鳳鳴坦言。

《每日經濟新聞》記者注意到，成都市錦江區政府相關部門一直關注星匯廣場延期交付一事，屢次出面參與協調。據業主提供的最新會議紀要內容顯示，目前各方均全力催促復工事宜，包括建立墊資機制、共同監督資金賬戶等。