每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

集體土地進(jìn)入租賃市場，“北京經(jīng)驗”是一個關(guān)鍵詞。

5月5日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》，明確提出建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市。

走在全國前列的北京集體土地入市已有實踐。5月14日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了北京市首個開工的集體土地租賃住房項目。

北京市首個開工的集體土地租賃住房項目——豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村萬科泊寓

北京探索：要求全裝修成品交房

早在2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）就被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點地區(qū)。

2017年11月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（下稱《意見》），明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

根據(jù)規(guī)劃，2017～2021年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

2018年3月6日，北京市公示首批集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項目，其中包括北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司的瀛海鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點（一期）地塊，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司持股49%。

同年3月15日，北京市發(fā)改委批復(fù)核準(zhǔn)豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村集體租賃住房項目，這也是后來北京市首個開工的集體土地租賃住房項目。

為確保集體土地租賃住房項目的品質(zhì)，《意見》要求，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。按照市場需求，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，同時實施全裝修成品交房。

不過，集體土地進(jìn)入租賃市場，資金是繞不開的坎。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，北京市住建委有關(guān)人士曾透露，目前北京市相關(guān)政府部門已經(jīng)與國家開發(fā)銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優(yōu)惠政策支持集體土地租賃住房建設(shè)。

項目樣本：北京首個集體土地長租公寓可供900套房源

2018年8月24日，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村，北京市第一個集體土地租賃項目正式開工，由北京萬科和成壽寺村辦企業(yè)金城源投資管理公司合作開發(fā)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪后獲悉，項目地理位置優(yōu)越，位于北京三環(huán)外方莊橋西南角，距離國貿(mào)CBD僅8公里，周圍60平方米兩居室租金在6000元左右。

“這個項目總占地面積約1.03公頃，地上規(guī)劃總建筑規(guī)模約2.88萬平方米，可提供租賃房源約900套。”北京萬科泊寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

5月14日下午，記者在項目現(xiàn)場看到，雖然是集體土地，但附近已與城市無異，周圍是一棟棟高層居民樓，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。項目主體已經(jīng)拔地而起，建筑工人在忙碌施工。

“這個項目得到了北京市政府的大力支持，在審批手續(xù)辦理上，將該項目納入‘多規(guī)合一’協(xié)調(diào)平臺，簡化了手續(xù)辦理流程，有利于項目推向市場，形成供應(yīng)。”北京萬科泊寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“我們暫計劃在今年第三季度末向市場開放樣板體驗區(qū)，作為泊寓在北京的新一代產(chǎn)品。”

據(jù)其介紹，雙方的合作模式是村集體負(fù)責(zé)提供土地，北京萬科方面負(fù)責(zé)建設(shè)和運營，每年會付給村集體收益。這種合作方式并沒有改變土地所有權(quán)，類似于北京萬科租賃這塊集體土地，獲得地上建筑的經(jīng)營權(quán)。

在當(dāng)前的合作模式下，企業(yè)只需要投入建安成本，開發(fā)成本大幅減少，降低了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

“我們每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又有機會共享市場的增量紅利。”

細(xì)則落實：基礎(chǔ)盈利是項目發(fā)展前提

不過在集體土地利用方面，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥認(rèn)為還有一些問題待解決。

“目前政策是‘鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房’，但是真正有租賃企業(yè)希望去改造時，因為沒有具體的實施細(xì)則，一些公安、消防等監(jiān)管部門只能依照舊有的法律進(jìn)行監(jiān)管，給這些租賃企業(yè)造成一定阻力。”

“在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一些未取得權(quán)屬證書的回遷安置房、村民自建房等房源，如果作為租賃住房出租，嚴(yán)格按照目前的法律來講是不規(guī)范的，所以正規(guī)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及租賃契約可能不敢涉足這些區(qū)域，令這些區(qū)域成為黑中介盤踞的重災(zāi)區(qū)。”

這些問題，都需在在今后的發(fā)展中逐步解決。

“政策有引導(dǎo)，萬科肯定會積極響應(yīng)跟進(jìn)，未來對于集體土地的開發(fā)合作，我們?nèi)匀灰裱A(chǔ)的商業(yè)邏輯。”北京萬科泊寓事業(yè)部最后表示，“我們會繼續(xù)關(guān)注城市中位置合適的集體土地，但不會盲目，可實現(xiàn)基礎(chǔ)的盈利是我們租賃住房業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的前提。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）