每經記者 王佳飛 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

住建部又發布預警提示了。

據新華社，今天（5月18日），住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

此前的4月19日，住建部已經對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。而彼時發布這則預警信息的背景，是當日中共中央政治局會議44字定調房地產市場，重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

《每日經濟新聞》記者發現，一個月前第一批被預警城市并未公布具體名單，而此次卻公開點名了4座城市。從不點名到點名，監管部門的態度更加嚴厲。

此前，業界人士猜測，杭州、合肥、大連等城市因地價上漲過快，以及西安、杭州、南寧、濟南、青島、鄭州等城市因房價上漲過快，均可能“上榜”。從目前情況看，大連、南寧已出現在本次預警名單中。

“漲城”增多

住建部加碼預警的背后，是全國主要城市新建商品住宅上漲城市個數持續增多，并且局地房價、地價過熱。

國家統計局《4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格較上月相比上漲的城市有67個。

而3月全國70個大中城市新建商品房價格環比上漲的有65個，較2月增加8個城市；二手房價格上漲城市57個，較2月增加10個城市。

具體來看，2018年12月～2019年4月，全國70個大中城市中新建商品房價格環比上漲的城市分別為59個、58個、57個、65個、67個。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，3～4月，新建商品住宅上漲城市個數有所增多。盡管從總體數據看，市場基本延續平穩態勢，但3、4月份新建商品住宅價格上漲城市增多，加之一些城市土地市場火熱，甚至再現地王等現象，均值得警惕。

而本次被點名的4個城市中，佛山和蘇州已經不是首次上榜了。

去年“五·一”前后，住建部約談了12個城市負責人，這12個城市多為房價上漲較快的二線省會城市以及個別三線城市，其中就包括佛山。

2018年6月25日，住建部會同中宣部、公安部等多部委聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。其中，佛山和蘇州在列。

局地過熱

張大偉對《每日經濟新聞》記者表示：“被預警城市都屬于房價明顯上漲城市，出現加碼調控政策的城市主要原因是部分區域房地產市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。”

蘇州樓市近期頗為火爆。

據克而瑞，截至4月25日，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價為21884元/平方米，環比上漲6.51%。

二手房方面，安居客數據顯示，蘇州均價自去年6月以來已連續11個月環比出現上漲，特別是5月以來環比漲幅明顯擴大，達到18680元/平方米，環比上漲4.74%，同比漲幅已達到19%。

蘇州土地市場也熱度不減，4月24日，蘇州主城區出讓5宗地塊，共吸引了34家房企競拍。最終，5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元，溢價率超過35%，并誕生2個板塊“地王”。4月，蘇州土地出讓金達到193億元，同比增幅高達1089%。

佛山樓市則在今年第一季度持續升溫。

據易居研究院統計，今年第一季度，佛山累計新建商品住宅成交均價同比漲幅達到22%，位于“房價過熱”區間。

二手房方面，據世聯行統計，第一季度佛山全市二手房均價為13003元/平方米，較上一季度下跌0.94%。同比看，除三水區下跌3.30%外，其余各區同比均上漲。

另外，此次被點名的南寧和大連近期樓市相關數據亦呈上漲趨勢

1～4月，南寧新建商品住宅銷售價格指數環比分別上漲1%、0.6%、8%和0.9%，同比漲幅分別為10%、10.4%、10.8%和11.5%。可以發現，南寧近4個月一手住宅價格指數的同比上漲幅度都在逐漸提升。

二手住宅銷售價格指數方面，南寧1～4月的環比漲幅為1.4%、1.2%、0.9%和1.4%，同比分別上漲8%、9.5%、10.1%和11.7%。

今年第一季度，南寧土地出讓金為153.3億元，同比上漲640%，增幅位于全國第四位。

而據國家統計局，大連4月新建住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%。二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。其土地市場亦表現強勁。公開資料顯示，大連的住宅和商業土地出讓金第一季度累計77.28億元，同比猛增19倍，同比漲幅居全國首位。

上漲背后

多種因素疊加造成了局地房價、地價過熱。

以蘇州為例。據《每日經濟新聞》此前報道，今年春節后，蘇州各銀行房貸利率上浮標準開始多次微調。進入4月，多家銀行利率上浮比例下調明顯。目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%；春節后各大銀行普遍上浮23%的房貸利率，現在也只上浮20%左右。

其人才政策也有一定關聯。4月23日，蘇州吳中區宣布向人才定向出售“優購房”，最高給予30%折扣。

佛山方面，4月10日，佛山住房公積金調整，新公布的《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》，在原累計繳存住房公積金滿一年的最高可貸30萬元/人、累計繳存滿兩年的最高可貸40萬元/人的基礎上增設一個檔次：累計繳存住房公積金滿三年的最高可貸50萬元/人。

先前佛山對超過該面積的住宅不予發放貸款。現調整為：建筑面積超過144平方米的普通住宅，只核定144平方米以內部分的房款計算可貸款額，超過的部分由購買人自行解決。

南寧方面，今年第一季度，南寧土地出讓條件里面已經不再有“限價”的規定。房企大鱷集體奔赴南寧土地市場，地王頻現，其中五象地王的實際樓面價更是高達1.44萬元/平方米，而第15周南寧市新建商品住宅成交均價僅1.23萬元/平方米。需要注意的是，南寧并不限購。

收緊再現

事實上，在近期樓市“小陽春”背景下，部分城市已經有所動作。4月以來，超過15城樓市政策調整，限售與公積金政策收緊再現。

5月11日，蘇州市出臺《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，規定蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。

大連也發布《關于調整個人住房公積金貸款有關政策的通知》，對公積金管理進行收緊，規定借款人申請辦理個人住房公積金貸款，借款人設立個人住房公積金賬戶須滿180天（原為90天），并自申請個人住房公積金貸款之日起向前推算，按時、足額、連續繳存住房公積金6個月（含）（原為3個月）以上。

張大偉表示：“從蘇州升級調控看，雖然政策力度不大，但樓市調控的原則沒有變化，只要市場過熱，肯定會加碼調控，一城一策，甚至一城多策持續，地方政府想維持房地產一定熱度，但又不能失控。”

（封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）