每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

剝離“賠錢(qián)集中區(qū)”業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始斷舍離？

作為第一家因虧損而剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企詩(shī)朗，在上市6年之后，改變低估值局面，已經(jīng)比企業(yè)多足運(yùn)營(yíng)的美好設(shè)想，更加重要且緊要。

一周前，朗詩(shī)發(fā)布公告稱(chēng)，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓等多項(xiàng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。

此次剝離后，上市公司所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約人民幣9.81億元，錄得除稅前總收益約人民幣6180萬(wàn)元。相較近年在長(zhǎng)租公寓上付出的成本，朗詩(shī)這次可謂“虧本甩賣(mài)”。

依稀記得，在2017年度的業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)田明曾向媒體表示，自己這幾年一直在“養(yǎng)殼”，而且養(yǎng)得還不錯(cuò)。

不足2年，朗詩(shī)策略一改，“希望通過(guò)剝離非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低與資本市場(chǎng)的溝通成本”。

畢竟數(shù)據(jù)層面一直難言樂(lè)觀。在借殼登陸香港資本市場(chǎng)6年后，朗詩(shī)的股價(jià)一直變動(dòng)緩慢。截至5月22日收盤(pán)，朗詩(shī)報(bào)收0.98港元，是地產(chǎn)板塊中少有的“仙股”代表。

不過(guò)更讓股東緊張的，或許是長(zhǎng)租公寓等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅無(wú)助于股價(jià)提升，還一定程度上呈現(xiàn)了侵蝕效益的跡象。

某品牌房企的長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人就告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，在眾多房企還在“燒錢(qián)”玩長(zhǎng)租公寓的行情下，朗詩(shī)剝離這一業(yè)務(wù)并不僅僅因?yàn)樗?ldquo;費(fèi)柴”，更主要是由于這個(gè)業(yè)務(wù)已經(jīng)影響到了其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利。

對(duì)此，朗詩(shī)方面給“鎂刻地產(chǎn)”的回應(yīng)是“尚在進(jìn)行中，不便回復(fù)”。

兩年虧損2.34億元 出表救主？

以“綠色建筑倡導(dǎo)者”現(xiàn)于公眾視野的朗詩(shī)，似乎一開(kāi)始便不想局限在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)門(mén)類(lèi)。

從2014年起，朗詩(shī)即開(kāi)始向長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融、綠色建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、裝飾等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸觸角。

2018年，“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司”更名為“朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司”。

但從如今長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)結(jié)果來(lái)看，轉(zhuǎn)型成效并不大。

來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，朗詩(shī)2018年公司收入構(gòu)成中84.7%來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)板塊，管理服務(wù)、辦公物業(yè)投資以及長(zhǎng)租公寓總收入僅占15.3%，尤其是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，在朗詩(shī)2018年業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中僅占1.7%。

從目前的情況看，朗詩(shī)的利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)，依然依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的支撐，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，似乎還有侵蝕公司效益的跡象。

記者留意到，2017、2018年朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來(lái)總虧損則達(dá)到2.34億元，2018年隨著規(guī)模的擴(kuò)張，虧損從0.44億元進(jìn)一步擴(kuò)大至1.9億元。

“往往一些開(kāi)發(fā)商背景的房企，搏的是資產(chǎn)賣(mài)出去能增值，平常只做經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，對(duì)這些資產(chǎn)貼息。朗詩(shī)就是這樣，大部分是重資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓這幾年的虧損為不讓外界看到，所以并表集團(tuán)，畢竟上市公司還有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)平衡，看起來(lái)就不會(huì)太差。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

安居客首席分析師張波也告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，朗詩(shī)的長(zhǎng)租公寓前期成本比較重，后期還需要持續(xù)投入，又達(dá)不到相應(yīng)預(yù)期。如果并表，在整個(gè)體系里，對(duì)公司的利潤(rùn)率和營(yíng)收都會(huì)存在影響，做得越大，影響越大。

克而瑞研究就曾指出，目前長(zhǎng)租公寓在我國(guó)發(fā)展仍不成熟，行業(yè)也未找準(zhǔn)商業(yè)模式，并且培育期較長(zhǎng)，短期很難實(shí)現(xiàn)盈利。長(zhǎng)租公寓并沒(méi)有為朗詩(shī)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益，反而拖累了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，并且存在繼續(xù)虧損下去的風(fēng)險(xiǎn)，總的來(lái)說(shuō)并不利好當(dāng)前朗詩(shī)的發(fā)展。

“朗詩(shī)的長(zhǎng)租公寓模式，玩的是物業(yè)增值，現(xiàn)在的問(wèn)題在于拿了很多項(xiàng)目沒(méi)有退出。朗詩(shī)原本謀求未來(lái)在物業(yè)退出時(shí)的一次性超額收益，但這種模式的關(guān)鍵在于市場(chǎng)和老板能給多少時(shí)間。目前看來(lái)，給朗詩(shī)‘等的時(shí)間’已經(jīng)約等于0。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

實(shí)際上，和所有“涉租”房企一樣，長(zhǎng)租公寓曾被朗詩(shī)視為業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型的重要板塊，也一度被高層看好。

2017年底，朗詩(shī)設(shè)立長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。其官網(wǎng)信息顯示，朗詩(shī)在北京、上海等一二線(xiàn)城市獲取100多個(gè)項(xiàng)目，獲取房量4萬(wàn)余間，已開(kāi)業(yè)房源量超15000間。

但記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，朗詩(shī)在14座城市共計(jì)展示了63個(gè)門(mén)店，其中門(mén)店數(shù)最多的上海為12個(gè)、南京11個(gè)，與其所說(shuō)的一二線(xiàn)城市100多個(gè)項(xiàng)目的數(shù)字尚不符。

翻遍其336頁(yè)財(cái)報(bào)，均未發(fā)現(xiàn)關(guān)于長(zhǎng)租公寓規(guī)模以及布局的描述，而記者就朗詩(shī)寓相關(guān)問(wèn)題詢(xún)問(wèn)其品牌負(fù)責(zé)人，對(duì)方的回復(fù)與官網(wǎng)如出一轍，并表示“業(yè)務(wù)規(guī)模位列全國(guó)集中式公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)前五”。

“要做大先燒錢(qián)” 行業(yè)陷方法論難題

如今朗詩(shī)寓的現(xiàn)狀倒逼朗詩(shī)“虧本”也要站在剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的前列，無(wú)疑揭開(kāi)了房企“涉租”的一個(gè)無(wú)法再掩耳盜鈴的難題——入不敷出。

上述長(zhǎng)租公寓企業(yè)人士告訴記者，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的基本利潤(rùn)率非常低，普遍在2%左右，一線(xiàn)城市平均也只能做到1.7%左右，做得比較好的也就是3%~4%。而長(zhǎng)租公寓的前期投入太大，物業(yè)的凈收益覆蓋不了融資成本，絕大多數(shù)資金成本不會(huì)低于5%，虧損已經(jīng)是一個(gè)行業(yè)現(xiàn)象。

“做得越大，虧得越多，一棟樓可能虧1000萬(wàn)元，對(duì)于利潤(rùn)率影響很大。”

上述人士直言，目前房企雖然虧本也做，因?yàn)橐焖僖?guī)模化去占領(lǐng)更多市場(chǎng)。既然做了這個(gè)決定，就要忍受陣痛期，在收益實(shí)現(xiàn)前只能靠貼息活著。

“做長(zhǎng)租公寓需要規(guī)模支撐，那么預(yù)備大量的資金、人才等資源投入就是必須。想搶占市場(chǎng)份額，那么盈利就不是首要的，甚至意味著可以虧損。所以某種意義上，如何做長(zhǎng)租公寓，首先取決于最高層執(zhí)行者的決心。畢竟高質(zhì)量的增長(zhǎng)永遠(yuǎn)是個(gè)口號(hào)。”

而對(duì)于操盤(pán)者，運(yùn)營(yíng)管理能力和渠道拓展，則是考驗(yàn)?zāi)芊褡龊瞄L(zhǎng)租公寓的重要標(biāo)尺。

實(shí)現(xiàn)高效的資源整合，為企業(yè)拓展市場(chǎng)空間，這些直接決定了該業(yè)務(wù)能否成規(guī)模發(fā)展。

“這一方面回歸到人，則是考驗(yàn)心態(tài)和自我認(rèn)知——如果把事情當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)，每一分錢(qián)都關(guān)注，才可能避免KPI導(dǎo)向的經(jīng)理人心態(tài)，造成的盲目投資。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

當(dāng)然，每家公司的經(jīng)營(yíng)邏輯不一樣，重資產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能讓運(yùn)營(yíng)公司去背的。

所以，老板如果看中未來(lái)物業(yè)的一線(xiàn)增值收益，那在持有階段就要貼息；如果老板看中的是絕對(duì)的租金回報(bào)，那就不應(yīng)該深耕一線(xiàn)城市，而是去二三線(xiàn)城市遍地開(kāi)花，因?yàn)槎€(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)可能覆蓋利息，雖然其物業(yè)未來(lái)增值的空間相對(duì)較小。

細(xì)分領(lǐng)域已成紅海 中小房企不適合規(guī)模化玩長(zhǎng)租公寓

忍痛等待、虧本擴(kuò)容，皆因長(zhǎng)租公寓的未來(lái)，實(shí)在太誘人。

長(zhǎng)租公寓是目前少有的、明確有政策支持的領(lǐng)域，紅利也相對(duì)集中，在不少房企看來(lái)未來(lái)三五年就能迎來(lái)機(jī)會(huì)。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，長(zhǎng)租公寓的后市還取決于政策，比如后期的資產(chǎn)證券化，如果放開(kāi)，對(duì)行業(yè)肯定有促進(jìn)作用。

“基于這一客觀情況，大企業(yè)去做長(zhǎng)租公寓，本身就該承擔(dān)一部分社會(huì)責(zé)任，小企業(yè)做長(zhǎng)租公寓意義不太大。”

上述長(zhǎng)租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人也表示，長(zhǎng)租公寓目前在政策上已經(jīng)過(guò)了風(fēng)口期，白領(lǐng)公寓更已經(jīng)是紅海了。小型房企不適合規(guī)模化玩長(zhǎng)租公寓，應(yīng)該制定一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

“大企業(yè)可以做到1萬(wàn)套。畢竟，在融資能力、組織能力和維護(hù)各方關(guān)系上，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)不可能比得上房企，哪怕再小的開(kāi)發(fā)商，也比常規(guī)意義上拿融資的創(chuàng)業(yè)房企要做得好。”

他也分析表示，長(zhǎng)租領(lǐng)域會(huì)越來(lái)越規(guī)范，未來(lái)伴隨限制放寬，一線(xiàn)城市住宅租金的定價(jià)權(quán)可能都在長(zhǎng)租公寓手里，野心勃勃的房企怎能不搶奪？

還有一個(gè)不容忽視的客觀因素是，能夠容房企爭(zhēng)奪的地盤(pán)不多了。

克而瑞研究指出，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，多元化布局確實(shí)是增加“厚度”，應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的一種可選之策。進(jìn)入新的賽道，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局或?qū)⒅厮埽@也是很多企業(yè)實(shí)現(xiàn)彎道超速的好時(shí)機(jī)。

這個(gè)階段，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，重新梳理業(yè)務(wù)，找到自身強(qiáng)項(xiàng)或側(cè)重點(diǎn)，打造核心比較優(yōu)勢(shì)，或許是一條可見(jiàn)成效的發(fā)展新思路。

(封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）