每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

債務(wù)纏身的粵泰股份(600393.SH)再一次賣出了項(xiàng)目，這一次接盤的是近期在收購(gòu)上頗為活躍的世茂。

6月5日晚，粵泰股份宣布，擬將旗下位于安徽淮南的公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，合計(jì)對(duì)價(jià)8.39億元。

粵泰股份表示，此舉是為了緩解公司流動(dòng)性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn)。其中，淮南公園天鵝灣項(xiàng)目將由世茂操盤。

近年，通過整體出售地產(chǎn)項(xiàng)目或者收購(gòu)已較為成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)成為粵泰股份實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段。一方面，粵泰股份債務(wù)逐漸吃緊，去年已出現(xiàn)多宗債務(wù)違約；另一方面，由于多種因素影響，粵泰股份旗下多個(gè)主要項(xiàng)目始終未能入市銷售。

圖片來源：視覺中國(guó)

頻繁出售資產(chǎn)盈利

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者不完全統(tǒng)計(jì)，粵泰股份從2017年至今通過出現(xiàn)項(xiàng)目股權(quán)等方式合計(jì)盈利超過8.66億元。

2017年，粵泰股份同樣轉(zhuǎn)讓了位于淮南的一家子公司。這筆交易讓粵泰股份當(dāng)年獲益8.311億元，占業(yè)績(jī)承諾的62.18%。

同年，粵泰股份轉(zhuǎn)讓了在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目天鵝灣二期中住宅部分共計(jì)約2979平方米，總價(jià)值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入1.53億元，凈利潤(rùn)2495.45萬元。

總體看，2017年，粵泰股份實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)11.68億元，同比暴漲704.63%。

值得注意的是，上述廣州天鵝灣二期主體工程早已完工封頂，但至今仍未入市銷售。“鎂刻地產(chǎn)”記者已就相關(guān)問題聯(lián)系粵泰股份方面，截止發(fā)稿暫未得到回復(fù)。

一個(gè)可能的原因是，天鵝灣二期和另一項(xiàng)目廣州嘉盛大廈因粵泰股份債務(wù)、訴訟糾紛，目前項(xiàng)目資產(chǎn)和部分股權(quán)資產(chǎn)處于被查封的狀態(tài)。

2018年，粵泰股份還完成了沈陽安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《框架協(xié)議》權(quán)利義務(wù)及債權(quán)的交易，預(yù)計(jì)增加粵泰股份2018年度凈利潤(rùn)約3億元人民幣。

另外，粵泰股份一家全資子公司信宜市信譽(yù)建筑工程有限公司也在2018年被對(duì)價(jià)1018萬元出售。

不過，2018年的出售無法抵消虧損。粵泰股份去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.76億元，同比下降41.52%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約2.9億元，大幅下降75.17%，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)則下跌99.81%至228.75萬元。

逾期借款接近30億元

凈利潤(rùn)極速下跌的背后是粵泰股份日益嚴(yán)峻的債務(wù)問題。

在2018年年報(bào)中，粵泰股份聘請(qǐng)的中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所提示，截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，并涉及較多的訴訟、仲裁事項(xiàng)，部分銀行賬戶、開發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，逾期應(yīng)付利息2.46億元。粵泰股份已在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中充分披露了擬采取的改善措施，但其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力仍然存在重大不確定性。

粵泰股份表示，自2018年以來，由于受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策及“去杠桿”政策的影響，公司直接融資及房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的渠道逐漸受阻。同時(shí)由于部分城市限價(jià)政策的影響，影響了公司項(xiàng)目的開發(fā)及銷售進(jìn)度，因此導(dǎo)致公司自2018年開始出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

因此，粵泰股份也還未進(jìn)行2018年度的分紅。2018年度未分配利潤(rùn)累積滾存至下一年度，以滿足其一般營(yíng)運(yùn)資金和未來利潤(rùn)分配的需求，同時(shí)用于償還公司的債務(wù)。

粵泰股份的資金急迫從和世茂的交易中也可以看出。在和世茂合作的2019年4月24日，粵泰股份還與北方國(guó)際信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北方信托”）簽署了《全面合作協(xié)議》。

北方信托擬對(duì)公司開展授信業(yè)務(wù)，其中對(duì)粵泰股份旗下包括天鵝灣二期和本次與世茂交易的兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)的共計(jì)五個(gè)項(xiàng)目，通過債務(wù)重組及新增開發(fā)資金的方式提供融資約48億元。

但目前，粵泰股份尚未上述五個(gè)項(xiàng)目的融資合作與北方信托簽署相關(guān)協(xié)議。但本次和世茂交易完成后，粵泰股份預(yù)計(jì)會(huì)影響北方信托就上述項(xiàng)目的后續(xù)融資合作。

此外，粵泰股份的控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“粵泰控股”）也出現(xiàn)了違約情況。截止2018年12月31日，粵泰控股共在27家金融機(jī)構(gòu)辦理過信貸業(yè)務(wù)，目前在8家金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)仍未結(jié)清，當(dāng)前負(fù)債余額約為29.99億元，不良和違約負(fù)債余額為8.72億元。

對(duì)于亟待解決的債務(wù)問題，粵泰股份表示，將與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，盡快就公司的融資安排、債務(wù)處置，以及盤活公司項(xiàng)目資產(chǎn)等事項(xiàng)達(dá)到一致并簽署相關(guān)協(xié)議，以爭(zhēng)取短期內(nèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)能對(duì)公司進(jìn)行融資安排。同時(shí)，已成立資產(chǎn)處置小組，擬處置部分短期難以產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目以解決公司現(xiàn)金流問題，并力爭(zhēng)在2019年度內(nèi)解決公司目前面臨的問題。

(封面圖片來源：視覺中國(guó)； 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)