每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

在深圳，今后或許很難看到幾家開發商同時“搶”拆遷戶的局面了。

6月11日，深圳市規劃和自然資源局發布的《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》（以下簡稱《若干措施》）要求，加強城中村更新的服務與監管，進一步規范集體資產管理，嚴禁開發企業私下進駐城中村，杜絕開發企業私下倒賣，降低改造成本和社會風險。

一位在TOP10房企負責舊改拓展的人士告訴《每日經濟新聞》記者，《若干措施》的發布，會讓房企在介入城市更新項目時做慎重考量，對前期自有資金投入做更嚴格的控制。

深圳市規劃和自然資源局官網截圖

舊改項目混戰或被終結

通過招拍掛拿地難度加大且成本漸高，而舊改項目的利潤則相對豐厚，這使城市更新項目成為開發商爭奪的“香餑餑”。

據《每日經濟新聞》記者了解，一直以來，深圳一個城市更新項目往往會同時進駐兩家及以上的開發商進行拆遷意愿征集，而這經常會導致開發商之間出現糾紛以及拆遷補償標準的提高，而這當中不乏知名房企的身影。

如2015年，深華發A(000020，SZ)及其控股股東武漢中恒集團、萬科三方合作開發深圳光明新區華發工業區舊改項目。然而僅一年后，深華發以拆遷導致進度落后、萬科更改規劃等理由要求萬科退出。萬科則以武漢中恒集團未按時履約而提起仲裁申請。2017年的一份裁決書顯示，萬科在此次糾紛案中勝訴，深華發、武漢中恒集團需要向萬科支付違約金。

值得注意的是，在上述糾紛案尚未明確解決的2016年12月，武漢中恒集團又與華僑城展開了合作，其中就包括光明新區華發工業區舊改項目。

房企介入村改將更慎重

《若干措施》指出，要公開透明選擇市場主體。涉及以集體資產為主的城市更新項目，原農村集體經濟組織繼受單位應在區政府監督下，以公平公正、民主透明為原則，通過公開招標方式選擇市場主體。全過程公開招標過程，杜絕少數“村官”與開發企業操縱集體決策，保證村民真實意愿得到體現。

合一城市更新集團董事總經理羅宇向《每日經濟新聞》記者表示，以往村集體資產通過平臺交易選擇合作主體，往往采取競爭性談判模式，但此次明確要求用公開招標方式，是否取消競爭性談判值得市場高度關注。在村改前置介入窗口關閉后，村企合作必然需要探索新模式。對開發商而言，或許將無法前置介入村改項目，也更難提前鎖定項目的開發權。

一家深圳本地房企舊改人士也認同這一看法，“沒辦法直接與拆遷居民溝通，不能大范圍了解拆遷居民的想法，沒辦法利用動員大會方式廣而告之”。但因為該企業對城市更新項目目前還只是試水探索，所以影響不大，影響較大的主要是依靠舊改項目的企業。

羅宇同時指出，從《若干措施》的條款可以看出，新政策既重申了計劃清理要求，以時限倒逼市場主體加快項目實施推進；同時也提出積極面對搬遷問題找解決方案的途徑，更有要求嚴禁倒賣舊改項目。可見，加強項目熟化實施專業能力，改變短炒倒賣思路和模式，已經是舊改房企的必然選擇。

上述TOP10房企人士告訴記者，《若干措施》的發布，會讓他們在項目介入時做慎重的考量，對前期自有資金的投入做更嚴格的控制。因為城市更新難度最大而且無法回避的問題是項目的拆遷進度，如果對于項目沒有深入了解的公司，不管招標方案如何設定，項目在哪個階段啟動招標，都是不敢貿然去應標的。“以后我們會更加注重項目合作方的拓展，畢竟很多外來房企在更新熟化這一塊是缺乏經驗和資源的，如果有優質且實力相當的合作方，我們更愿意做風險小的二級開發。”

事實上，外來房企和舊改經驗豐富的本地房企合作已成為趨勢。今年5月，陽光城就與“舊改王”佳兆業簽署戰略合作框架協議，雙方共同成立項目公司，積極推進在粵港澳大灣區及周邊區域房地產開發領域范圍內的合作。此前，濱江集團也是與深圳安遠控股合作在深圳龍華開發一工改項目。

（文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan；封面圖片來源：攝圖網）