每經記者 包晶晶    每經編輯 薛暉    

6月20日，西安房管局發布購房新政。

通知稱，為深入貫徹落實中央“房住不炒”的定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，自本通知下發之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）；非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區納入住房限購范圍，嚴格執行本市住房限購政策。

而就在6月18日由國家統計局公布的5月份全國70城新建住宅價格統計中，西安再次領漲全國，而且已連續半年領漲。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，政策出臺非常及時，符合預期。該政策是針對“一落戶就炒房”現象進行了收緊。對于無戶籍的人員，在西安限購區域需要滿足5年社保的條件。這一規定非常嚴厲，實際上現在需要交納5年社保要求的，主要是北京上海等大城市，所以西安此次調控，對于一些外來人口的購房行為進行了管控。

“從西安此次政策管控來看，實際上說明了近期房價炒作和過快上漲的三個原因，包括借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區市場炒房。此次西安政策管控，較為及時。此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應該說此類政策組合拳的施展，有助于促進西安房地產市場的穩定和發展。”

國家統計局18日公布5月份70個城新建住宅價格變動情況，西安再度領漲5月新房價格，環比漲幅2.0%，同比大漲24.4%。數據顯示，西安已經持續半年同比漲幅領跑70城，且環比漲幅居前。

西安樓市又火了？

嚴躍進指出，“西安市場這兩年房價上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導入等方面有較大的力度，人才引入加大了購房需求；另一方面，西安城市建設發展速度快，尤其是軌道交通建設過程中，相關樓盤價格上漲明顯。”

兩年遷入人口115萬

自2017年3月，西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開“搶人大戰”的帷幕——“三放四降”招納人才，放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區就業并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

此后兩年多來，西安先后7次升級調整戶籍政策，至2019年2月，人才政策再次升級為“全國高等院校在校學生均可落戶西安”——本科及以上學歷落戶不受年齡限制，全國高等院校在校學生均可落戶；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下亦可落戶。

不斷寬松的戶籍新政，正在加速人口流入的同時，也加速優化西安市人口結構。

在2019年5月，西安市人大監察和司法委員會組織部分委員會委員和市人大代表，對市戶籍新政落實情況進行視察時獲得的最新數據，截至2019年4月30日,西安戶籍人口共1004.9萬人,流動人口317.9萬人。

兩年零兩個月的時間里,西安市共遷入落戶115.1萬人，從遷入人口文化結構看,學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。

西安房價絕對價格仍偏低

人口流入帶來的購買力帶來了購房剛需的持續增長，但需要注意的是，盡管西安房價同比數據持續領漲，但與同類省會城市相比，西安房價的絕對水平仍然偏低。易居研究院《中國百城房價數據》統計顯示，5月份西安新建住宅均價13931元/平方米，與百城均價13937元/平方米幾乎持平。

如果橫向比較同類省會級內陸城市，5月份合肥17307元/平方米、石家莊新房均價15804元/平方米、濟南15406元/平方米、鄭州13792元/平方米，西安的房價并不突出。

再看更能反映真實市場情況的二手房市場：據國家統計局數據，西安市5月份二手房價格環比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%，盡管漲幅在70城中靠前，但遠遠不如新房價格數據搶眼。

嚴躍進判斷，“西安目前并非全國性的購房市場，即便房價上漲，也不可能持續上漲。換而言之，對比一些全國性的房地產市場來說，類似杭州、三亞等，西安的房地產的市場需求更多還是陜西省內的，市場經過炒作后還會降溫，不可能長期漲幅靠前。

事實上，市場交易量并沒有數據反映出的“火爆”，西安市統計局公布，1-4月商品房銷售面積548.87萬平方米,下降9.4%,降幅較上年同期擴大8.1個百分點，其中住宅銷售面積下降8.1%。

每經記者查閱《中國百城房價數據》發現，5月西安市單月成交面積環比增加44%、同比減少32%；同時，成交金額環比增加48%，同比則減少30%。

成交數據的回落，無法支持市場“從小陽春走向盛夏”的結論。

高端項目抬高均價

對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，“同比漲幅是沒有太大的意義，這里存在著一定的結構性因素，部分高端項目備案價格高了，有可能也會影響價格變化。”

“最近房價是在漲，但也沒有很夸張。”曲江板塊的“中海曲江大成”置業顧問告訴每經記者，她們開發銷售的項目在西安市場屬于中高端項目，之前開盤的已售罄，下個月即將開盤的備案價為17000-18000元/平方米，但還不是最高的。

記者查閱各交易平臺，發現1月份入市的38個樓盤中，有三個普通住宅項目均價超過20000元/平方米，6個項目超過15000元/平方米，隨后的幾個月也持續出現一定比例的高端項目和精裝修項目，甚至最高單價超過32000元/平方米。

“三四月份這個階段一些項目集中放量的話，有可能結構性上會影響市場價格的表現，其實從整個市場的趨勢看起來，其實五、六月份乃至今后市場還是有動力不足的跡象。目前賣的好的，應該還是價格有優勢、或者是被限價的項目。”張宏偉判斷。

屬板塊輪動補漲所致

《每日經濟新聞》在2019年2月曾報道過全國房價板塊輪動的現象，根據上海易居房地產研究院當時發布的《全國房地產板塊輪動現象研究報告》稱，本輪房價上漲周期中，大部分城市的啟動時間為2015年下半年，西安則屬于板塊輪動中上漲時間靠后的城市。

就在大部分城市房價一路高歌猛進的2015到2016年，西安、錦州、遵義等城市房價最大跌幅才一度達到4.1%。直到2018年上半年，西安樓市開始逐漸回暖，并在2019年1月達到歷史高位均價——16087元/平方米。

對于板塊輪動中的表現，嚴躍進分析認為，“過去的西安周邊交通并不便利，西安市場也屬于“孤島”的概念，但近兩年，包括西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經在建或部分運營，有助于省內部分地級市的購房者進入西安，進而帶來更多的購房需求，從而帶動房價上漲。在購房需求比較大、同時西安過去幾年沒有上漲的情況下，房價更是容易出現補漲。”

正是由于西安房價經歷過此輪下跌，又在上漲輪動中扮演了“補漲”的角色，當全國各區域房價呈現平穩發展之時，西安房價呈現出同比漲幅一路走高的態勢。

嚴躍進也曾指出，“此前西安已出臺對房屋交易秩序管控的政策，充分體現了當前房地產市場依然有各類不穩定因素。對于西安市場來說，后續不排除會有新的調控，尤其是其環比漲幅和同比漲幅排第一的現象，容易引發管控。”

(封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)