每經記者 吳雨莫（化名） 攝影報道    每經編輯 白嵐    

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“飛流直下三千尺，疑是銀河落九天。”“不識廬山真面目，只緣身在此山中。”李白、蘇軾等唐宋大文豪在廬山留下了千古名句。每次讀到這些詩句，廬山就浮現于眼前。

現在廬山作為世界文化遺產和國家級風景名勝區，山上一草一木的變動都會引來社會的極大關注。七年前，《每日經濟新聞》曾獨家報道過廬山仰天坪現違建別墅系列報道（廬山的兩面風景：山民下遷豪宅上山？），最終該違建別墅被江西省住建廳叫停。

當年叫停的違建別墅至今還爛尾在那里，如今再次出現了號稱近七十年來廬山上唯一有產權的公寓項目——品廬。這個由江西廬山嘉業旅游文化投資有限公司開發的商業體包括公寓和商鋪，公寓的均價為5萬元/平方米～5.5萬元/平方米，商鋪的均價為9萬~10萬元/平方米。

廬山是一個特殊的區域，山上包括居民住宅在內的所有房屋產權都屬于公有產權，沒有私人產權。廬山風景名勝區管理局規劃局局長周伶玲在接受記者采訪時表示，這個位于廬山牯嶺街的項目是一個商業項目，報江西省政府同意建設，但是并不允許銷售公寓。

自稱廬山唯一有產權公寓

夏日的廬山，樹木蔥郁，涼風習習。

從廬山北門驅車上山，九曲連環的盤山路，有近四百個彎道。1959年，毛澤東第一次上廬山時，曾作詩“一山飛峙大江邊，躍上蔥蘢四百旋。”詩句就是指北山的上山公路。坐車穿梭在崇山峻嶺之間，有時可見山下鄱陽湖的壯觀美景，有時可見山上云霧繚繞。

牯嶺是廬山風景名勝區的中心，是一座山中小城，牯嶺街上商業繁華，有餐館、酒店、郵局、銀行，還有電影院、圖書館，廬山一千多棟別墅也分布于此。特別之處在于：山上所有建筑都是國有產權，甚至包括山上一萬多居民所住的民宅。

然而，廬山上近日卻出現了自稱具有產權式的公寓和商鋪出售，并且號稱是廬山上近七十年來唯一有產權的公寓項目。

《每日經濟新聞》記者乘車上廬山后，下車步行向牯嶺街前行，右側可以看到一塊巨大的廣告牌，上面注明該項目叫“廬山品廬”，在廣告牌的底部，寫著“稀缺產權，唯有品廬”。

品廬廣告牌

沿著牯嶺街繼續向西前行數百米，就來到了品廬項目的售樓中心，售樓中心正對面是廬山的一個標志性雕塑——石牛，售樓中心外面的裝飾由黑色的木質材料合成，大門上方寫著四個大字“廬山品廬”，門口擺放著一個堅立的廣告牌。

品廬項目售樓中心外景

走進售樓中心，里面的面積并不大，也就四五十平方米，里面只有3個工作人員。進門右側是一個項目的沙盤，左側是一個多人位的沙發和茶幾，正中是幾個工作人員的工位。

一位貌似主管的工作人員熱情地接待了記者，帶著記者到沙盤前介紹正在銷售的樓盤。當然，記者是以購房者的身份進來咨詢的。

據這位工作人員介紹，品廬項目的建筑面積有17000多平方米，容積率0.85，共建有10棟樓，目前在售的是3號樓、8號樓和9號樓，3號樓和8號樓都是整體帶產權的，9號樓商鋪帶產權，公寓是租賃的，只有使用權，3號樓和8號樓的公寓和商鋪，區間面積在30~97平方米，公寓的均價為5萬~5.5萬元/平方米，商鋪的均價為9萬~10萬元/平方米。

上述工作人員表示，公寓的均價與該項目所在地有關系，項目出售的公寓是廬山近七十年來唯一一個有產權的公寓，如廣告所宣傳屬于“稀缺產權”。再加上所有的建筑材料都要從山下往山上運送，成本比較高。

據該工作人員介紹，他們主要針對的是來廬山旅游的游客，以及廬山周邊的重要城市，比如南昌、武漢等地的購房者。

“這個項目不適合投資，只適合自己上山來居住、避暑。”工作人員表示，如果從投資的角度來看，回報率并不會太高，他們也不會和購房者簽訂保證回報率的合同。

記者從售樓中心了解到，品廬項目包括商鋪和公寓，只有200多套，但是允許出售的只是其中的40%，也就是說只能銷售其中的約80套。其他的部分，由開發商自持，進行商業運作。

位于牯嶺街觀景平臺下面的品廬項目已經封頂

以窯洼片區改造立項

廬山上所有的產權都是國有產權，突然出現了一個號稱“唯一一個有產權”的項目，這個項目是否合規、手續是否齊全呢？

在品廬售樓中心，記者提出這方面的質疑。工作人員向記者提供了項目的“五證”：建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、不動產登記證和商品房預售許可證。

《每日經濟新聞》記者注意到，建設工程規劃許可證和建設用地規劃許可證的發證機關均為廬山風景名勝區管理局規劃局，建設項目名稱為“廬山風景名勝區窯洼片區綜合改造項目（文化藝術街區）”，發證日期分別為2018年2月和2017年12月。

另外，3棟正在銷售的建筑取得的商品房預售許可證顯示，房屋用途性質為非住宅，預售面積分別為1973.96平方米（共29套）、2285.35平方米（共44套）和1030.32平方米（共18套）。商品房預售許可證的發證機關為廬山市住房和城鄉建設局，發證日期分別為2018年9月28日和2019年4月25日。

品廬項目的開發商為江西廬山嘉業旅游文化投資有限公司（以下簡稱廬山嘉業），國家企業信用信息公示系統顯示，該公司成立于2017年3月，注冊資本1000萬元，目前由北京共呈投資管理有限公司100%持股。李菁和王琴共同持有北京共呈投資管理有限公司的全部股權。

國家企業信用信息公示系統的變更信息顯示，2017年3月，廬山嘉業發生經營范圍變更，在主要為旅游開發經營的基礎上，增加了房地產開發、房地產銷售。

2017年5月，廬山嘉業股東發生變更，持股26%的自然人劉明發和持股10%的江西銳騰房地產開發有限公司退出，持股54%的北京共呈投資管理有限公司實現了100%控股。

就在今年3月，廬山嘉業管理層也發生了變更，劉鈞接替王江洪擔任經理，李豐茅接替林洪出任監事，執行董事董姍不變。

記者查閱公開信息發現，北京共呈投資管理有限公司將廬山嘉業1000股質押給了天津濱海農村商業銀行股份有限公司，質押登記日期為2018年7月30日。

股權質押信息截圖

據售樓中心工作人員介紹，廬山嘉業最終的實際控制人是來自天津的一位開發商。

廬山作為世界文化遺產、國家級風景名勝區，早在1996年，江西省就頒布了《江西省廬山風景名勝區管理條例》（以下簡稱條例），條例第十四條規定：牯嶺地區和風景區其他景點內除符合規劃要求的保護、游覽和附屬設施外，不得增設其他工程設施。風景區的景區內禁止建設工礦企業，不得設立開發區、度假區、生活區及大型工程設施。風景區的其他區域內嚴格控制工礦企業的建設，禁止建設有污染的工礦企業。

條例第十六條規定，總建筑面積超過3000平方米或者占地面積超過2000平方米的各類建設項目，應當按規定程序報江西省建設行政主管部門會同有關部門審核后，由江西省人民政府批準。

廬山品廬項目建筑面積達17000多平方米，是否報江西省人民政府批準，項目的所有證件是否合規？

6月17日，《每日經濟新聞》記者來到廬山風景名勝區管理局采訪，管理局規劃局局長周伶玲表示，上述提到的項目是以窯洼片區改造項目立項的，是為了改善山上居民的居住條件，2016年7月份經江西省人民政府批準。

江西省人民政府辦公廳文件（贛府廳字2016.95號）《江西省人民政府辦公廳關于九江市廬山風景名勝區窯洼片區綜合改造項目選址的復函》顯示，原則同意九江市廬山風景名勝區窯洼片區綜合改造項目選址。

項目總用地面積為30310.23平方米，總建筑面積為38961.45平方米，包含文化藝術街區和居民拆遷安置兩個項目。其中，文化藝術街區建筑面積為17675.65平方米，建筑限高12米（局部17米），容積率0.85。

廬山風景名勝區管理局提供的江西省發改委批復文件顯示，文化藝術街區作為廬山景區配套，包括了五大片區，藝術展區、藝術生活展區等，并未有公寓板塊。

廬山風景名勝區管理局規劃局負責人表示，他們對項目開發商有要求，允許出售40%的商業，60%的商業需要自持，并明確表示不允許建設公寓出售。

云霧繚繞中的廬山品廬項目

違建別墅已爛尾

廬山品廬售樓中心前述工作人員還向記者介紹，廬山此前也曾有過別墅項目在售，但是因為手續不合規，至今已成為爛尾項目。

該工作人員提到的別墅，正是2012年《每日經濟新聞》記者報道的廬山仰天坪違建別墅，當時這個別墅項目是以度假酒店立項，也曾拿到了“五證”。整個項目由數十棟別墅和酒店式公寓構成，當時每平方米的售價也在5萬元左右，最高的一棟別墅售價高達5000萬元。

違建別墅被曝光之后，江西省相關部門成立了調查組，最后認定是廬山管理局發改委修改了江西省發改委的文件，擅自增加了“產權式”三個字，項目最終被叫停。

九江市林業局一位負責人在接受記者采訪時曾表示，廬山上砍一棵樹都要經政府部門批準，由此可見廬山的特殊性。在廬山上一切產權歸國有的背景下，在廬山的管理條例沒有原則性修改的情況下，要突破現有體制，在廬山發展私有產權的商業地產，可謂困難重重。

江西師范大學旅游學院一位專家認為，廬山作為世界級文化名山，歷史上知名度和進山旅游量都遠超周邊的黃山，但是黃山上市后，進行了一系列的改革，如今不論是從游客的數量還是旅游收入，都遠超廬山。

“廬山發展速度如此緩慢，也與廬山多頭治理及改不動的現象有很大的關系。”上述專家認為，盡管最近廬山也有一些改革，比如設立了廬山市，但是在對廬山的治理上，還存在著多頭治理的現象，很難平衡各方面的利益關系。

針對廬山上再次出現產權式公寓出售的現象，記者前往江西省住建廳采訪，住建廳辦公室人士表示江西省進行機構改革，已經將住建廳風景名勝處的職能劃給了江西省林業局。隨后，記者又來到江西省林業局，相關處室負責人表示，由于機構改革，很多材料尚未移交，對于廬山風景名勝區出現產僅式公寓出售的情況并不知情。