每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年春節(jié)后，隨著貨幣政策的相對寬松，以及部分城市落戶門檻的大幅降低，多地樓市、地市回暖信號頻現(xiàn)，部分城市樓市成交大幅回升、房價出現(xiàn)較快上漲苗頭，開發(fā)商搶地?zé)崆楦邼q、“地王”頻出。

因房價漲幅過快，4月和5月份，蘇州、佛山等10城市受到住建部的預(yù)警提示。而丹東、蘇州、西安等地先后出臺樓市調(diào)控“加碼”政策，為當(dāng)?shù)貥鞘械?ldquo;虛火”降溫。

對于新一輪樓市“加碼”調(diào)控的來襲，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在“房住不炒”，及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，調(diào)控政策不會放開，樓市不會大起大落，仍將以“穩(wěn)”為主。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉陽 制圖

多地樓市短暫回暖致調(diào)控再起

6月20日，西安發(fā)布《關(guān)于進一步加強住房市場調(diào)控管理的通知》，規(guī)定從市外遷入戶籍的居民家庭在限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，或連續(xù)繳納12個月的社保或個稅；在限購范圍內(nèi)無住房的非戶籍居民家庭，須提供5年及以上個稅和社保繳納證明，方可購買1套商品住宅或二手住宅。同時將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，西安發(fā)布樓市新政的一個背景是，其房價已領(lǐng)漲全國半年。

6月18日，國家統(tǒng)計局公布5月份70城房價指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，5月份西安新建商品住宅價格指數(shù)以24.4%的同比漲幅位居全國第一，環(huán)比2%的漲幅同樣位居全國第一。

而實際上，自2018年12月到2019年5月，西安新建商品住宅價格指數(shù)已連續(xù)6個月同比漲幅位居全國第一，房價出現(xiàn)連續(xù)39個月上漲。

“西安此次加碼調(diào)控政策，可以看作是其對房價領(lǐng)漲全國的一個回應(yīng)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，在西安加碼樓市調(diào)控政策前，丹東和蘇州也發(fā)布樓市新政。

從4月27日起，丹東市對非本地戶籍家庭購買新建商品住房實行限購政策，在市區(qū)范圍內(nèi)允許購買1 套新建商品住房。對于本地和非本地戶籍家庭，需在市區(qū)內(nèi)購買住房，自網(wǎng)簽購房合同備案滿5年，并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后方可上市交易。

5月11日，蘇州市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》，明確在工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施“限售”，購房人取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，工業(yè)園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓；工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新房總建面的50%-60%須優(yōu)先出售給在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的人才；微調(diào)土地出讓競價規(guī)則、優(yōu)化學(xué)位政策等。

隨后的5月16日，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會發(fā)布《關(guān)于貫徹<市政府關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見>的通知》，通過進一步細化人才優(yōu)先購買商品住房、學(xué)位調(diào)整等政策，為園區(qū)樓市“降溫”。

與西安房價領(lǐng)漲全國備受關(guān)注，進而加碼樓市調(diào)控政策的思路類似，蘇州在加碼樓市調(diào)控政策前，也曾因一手房、二手房價格指數(shù)累計漲幅過大而受到住建部的點名預(yù)警提示。

此外，6月20日有媒體報道稱，中國銀行在杭州率先上調(diào)首套房貸款利率，從原本的基準(zhǔn)利率上浮5%增加到上浮8%。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉陽 制圖

因城施策不改樓市“穩(wěn)”基調(diào)

“一些城市提出一城一策，對樓市調(diào)控政策進行微調(diào)，不能簡單地理解為政策松綁或收緊。”嚴(yán)躍進告訴記者，“雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)都是一致的，即要促進樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實‘房住不炒’的目標(biāo)。”

以西安、蘇州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份蘇州新建商品住宅成交均價為21983元/平方米，同比上漲12%、環(huán)比上漲1%；西安新建商品住宅成交均價為13931元/平方米，同比上漲4%、環(huán)比上漲3%。

對于包括上述兩個城市在內(nèi)的多個城市房價上漲的原因，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，主要是受高地價項目集中上市進而推高房價的影響。

“過去兩年部分城市樓市、土地市場相對火爆，房企拿了不少高價地，目前這些高地價項目相繼入市，其備案價相對較高，而前期這些城市低地價的項目相繼去化完畢，高地價項目的入市必然會推高房價。”同策研究院院長張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

值得注意的是，部分城市房價的上漲，除受高地價項目集中入市的影響外，與大量外來人口導(dǎo)入也有較大關(guān)系。

以西安為例，其于2017年2月底發(fā)布“人才新政”，降低落戶門檻。此后，西安先后7次調(diào)整戶籍政策，不斷放寬落戶門檻。

根據(jù)“西安發(fā)布”的數(shù)據(jù)，2017年3月至當(dāng)年底，西安從市外遷入人口25.7萬人，2018年則達到79.5萬人。巨大的人口導(dǎo)入，也直接促使當(dāng)?shù)貥鞘猩郎亍?/p>

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至5月末，西安新建商品住宅庫存為1358萬平方米，較2018年同期下降10%，較2017年同期下降25%。

“大幅降低落戶門檻，最直接的結(jié)果是大量外來人口的導(dǎo)入，進而帶來較大的購房需求，這也會帶來較大的房價上漲壓力。”嚴(yán)躍進說。

對于未來樓市的走勢，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路下，“穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，將今年的樓市調(diào)控定調(diào)為“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”隨后召開的全國住建工作會議，也強調(diào)要“切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處”。

4月19日，中央政治局召開會議，要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效機制”。

自去年底以來，“穩(wěn)”無疑是樓市調(diào)控的主基調(diào)。

“目前的樓市調(diào)控，地方政府是第一責(zé)任人，要承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。樓市‘維穩(wěn)’不力，必定會受到約談、問責(zé)。”嚴(yán)躍進說。

顯然，在被約談，甚至?xí)粏栘?zé)的壓力下，樓市“虛火”的城市加碼調(diào)控，是“無奈”之舉，更是必然趨勢。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)