每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

嘉寶股份，這家由四川房企藍光發展分拆而來的物業服務公司近日正式通過了港交所聆訊。離它在港交所敲鐘的日子越來越近了。

嘉寶股份是由新三板轉板至港股上市的，在此之前，旭輝集團旗下的永升物業已經先一步完成轉板的操作。而保利物業的轉板申請，也進入了核準階段。

五年前，隨著物業服務板塊漸漸被資本市場發現，彩生活、中海物業、綠城服務乃至新城悅等由房企分拆而來的物業服務公司陸續走上資本舞臺，但它們都未能避免的是——上市之時便是其資本路上“最為矚目”的一刻，此后多數歸于沉寂。

多數物業服務公司都在遭遇“低流動性”的境況，交投通常并不活躍。這當然與港股整體的環境有關，但更多的原因還是在于，物業服務公司的規模都很小。“只有等樹長大，買的人才會越來越多。”一名長期跟蹤物業板塊的分析師告訴“鎂刻地產”記者。

擺在當下的問題是，物業服務公司如何去破解規模的天花板，并尋求到新的可增長的路徑？

圖片來源：攝圖網

“高估值”與“低流動”

驅使物業服務公司分拆上市的動因之一，就是高估值。以雅生活服務與它的母公司雅居樂為例，截止至2019年6月14日收盤，雅生活服務的市盈率是16.95倍，而雅居樂的市盈率僅有4.83倍。

再看“物業第一股”彩生活，其上市之初的市值甚至一度超過它的母公司花樣年，而經歷過五年的調整之后，它當前的市值是62.18億港元，花樣年的市值是74.96億港元，兩者相差不大，而2018年，花樣年的營收接近四倍于彩生活。

“在地產行業，一個億的利潤只給五倍估值，拆分（物業）出來幾十倍。打個比方，給你漲六倍工資，你跳槽嗎？”一名港股地產分析師如此分析分拆物業服務上市的緣由。

很多房企分拆物業板塊上市，或許還有提升自身價值的思量。協縱策略管理集團創始人黃立沖在接受“鎂刻地產”記者采訪時表示，“很多房地產公司看到其他房企也分拆，它就會這么去做。他們認為這對于自己整體所擁有的財富和價值都是一個提升。”

從彩生活之后，至少還有十家左右的物業服務公司登陸資本市場。多數由房地產公司分拆而來的物業服務公司，最高光的一刻就是上市之時——碧桂園服務上市之時，它的市盈率是約56倍，而今回落到39倍左右，雅生活服務的市盈率，也曾一度超過45倍。

“買物業股的人不多”，這是很多港股投資者的觀感。多數物業服務公司的日成交額，都在百萬港元左右，最高也僅在千萬港元徘徊。如2019年6月14日，綠城服務的成交額為1205.50萬港元；雅生活服務為912.47萬港元；彩生活為635萬港元。

上述分析師指出，物業服務板塊交投不活躍的原因在于，港股普遍流動性差一點，港股的小股票流動性會更差。“物業公司規模都比較小，屬于小股票，所以流動性差。”

規模與營收攻堅

“港股是機構投資者為主的市場，投資紀律比較嚴格。比如對市值就有要求，小市值的主流機構一般都不買。如果你的公司每年增長30%，三年翻一倍，慢慢就會有人買了。”上述分析師續稱。

“需要長大”，是物業服務公司提升關注度的重要方面。目前由分拆而來的物業服務公司，多數規模的增長仍十分依賴母公司，但多名行業的從業人士和資本市場的觀察人士都認為，這不是一條能夠長久發展的道路。

倘若對這一領域最為基礎的營收“物業費”進行剖析，能夠發現提升一家物業服務公司營收的因素可以來自以下兩個方面：一是增加在管面積；二是提高單位面積的物業管理費。

增加在管面積多數時候能夠選擇的路徑是“并購”或者“外接”，例如，彩生活20.13億元收購萬達物業完成規模的躍遷；又如萬科物業，從2015年開始市場化之后，營收從2014年的19.88億元大幅飆升至2018年的97.96億元。

“有個趨勢是肯定的，大魚吃小魚，如果不主動去吃小魚，大魚也吃不了多久。”一名TOP3物業服務公司的人士告訴記者。

而在物業管理費提升方面，普遍的觀點是，目前行業仍處于較為粗放的狀態，物業管理費在短時間內很難有大幅度提升，但長期來看也是增長的動力。“核心肯定是要提升服務質量。以后（好的物業公司）服務會很貴。”上述分析師指出。

他認為，目前從全球的趨勢來看，未來物業管理費走高是必然事件。以香港為例，香港屋網發布的數據顯示，香港近期交盤的樓盤物業管理費普遍在3~10港元/平方呎（1平方米約等于10.7平方呎），而大陸普遍的平均物業費在2元/平方米左右。

上述TOP3物業服務公司的人士認為，物業管理行業目前不太容易出現“彎道超車”的黑馬，而更多的是，在這個行業要看到空間的價值，要在基礎服務之外，認識到每一個用戶的價值。

“從他們身上嫁接更多的可能。”他表示。他以BAT為例指出，BAT基于“怎么增加用戶粘性”做的產品，就是嫁接在“用戶”這個基礎上的延伸價值。“站在十年的維度上，在在管樓盤盤的基礎上做些什么，這是物業公司應該有的戰略規劃。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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