每經記者 黃婉銀    每經編輯 林菁晶    

原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱“嘉寶股份”）已確定延期。港交所網站顯示，嘉寶股份目前最新的招股書仍為6月10日的聆訊后版本。

對此，嘉寶股份相關負責人在接受“鎂刻地產”記者采訪時表示，由于考慮到港股市場發(fā)行窗口等各方面因素，公司經綜合考慮后決定更新招股書后再擇機發(fā)行。

然而，一位熟悉香港資本市場的業(yè)內人士卻告訴記者，港股市場發(fā)行窗口這一因素與掛牌延期一般沒有直接的因果關系。

圖片來源：攝圖網

定價、估值考驗企業(yè)

“港股IPO延期掛牌大部分是因為認購不足。”上述業(yè)內人士續(xù)稱，近來這段時間有大型公司股票發(fā)行、港股交易氣氛不足等發(fā)行窗口期因素，可能是認購不足的原因之一；除了市場因素，定價過高也可能導致認購不足。

2018年11月，比嘉寶股份在管面積還稍微小一些的新城悅(01755.HK)發(fā)行價定為每股2.9港元，這也是其擬發(fā)售價格區(qū)間的底限。

但即便如此，新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發(fā)售股份，為其香港公開發(fā)售項下初步可供認購股份總數的36%，認購不足部分重新分配至國際配售部分。

如何定價也將成為嘉寶股份掛牌上市的第一道關卡。

金地物業(yè)高級研究經理謝金龍告訴“鎂刻地產”記者，根據過往港股市場物業(yè)公司估值來看，PE一般都在30~50倍。如果市場認為定價過高，可能是嘉寶股份作為西南地區(qū)公司讓投資者對其信心較為保守。另外，以母公司來說，藍光發(fā)展相較頭部公司對物業(yè)板塊的成長性支持有所不一。

背靠藍光發(fā)展，嘉寶股份的業(yè)績在同行中表現尚可。2016年~2018年，嘉寶股份在管建筑面積復合年增長率為58.2%。截止2019年4月30日，其在管面積約為6170萬平方米。

在看中規(guī)模的物業(yè)行業(yè)，嘉寶股份盡管在管面積高于部分已上市公司，但并不一定能獲得與之對應的高估值，如目前在管面積最大的物業(yè)公司彩生活，PE就低于雅生活和碧桂園服務。

此前一批房企分拆物業(yè)赴港上市后獲得的高估值還是給了未上市的同行很多想象空間。

港股資本市場對不同物業(yè)公司的估值存在較大差異，但均高于其對應的母公司。新城悅發(fā)行時的PE就達到了27倍，雅生活、碧桂園服務上市時更是超過了50倍。

但上市時的PE也是這些港股物業(yè)公司的高點。

如今，碧桂園服務回落至39倍左右，雅生活服務則是19.33倍。東方證券2019年選取的6家港股典型物業(yè)公司平均動態(tài)市盈率為31倍。

增值服務毛利較低

2018年7月，在新三板掛牌不到三年的嘉寶股份宣布退市并轉戰(zhàn)港股，以此獲得更高的知名度和更通暢的融資渠道。

但事實上，很多港股投資者的觀感是“買物業(yè)股的人不多”。

銀河國際的研報指出，一些投資者對較小型的新上市物業(yè)管理公司持“觀望”態(tài)度，原因除了上市歷史較短之外，還可能會擔心其增值服務的收入增長。這取決于開發(fā)商的土儲，關系到小型物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)問題。此外，由于在IPO上市時籌集的資金較少，因此它們執(zhí)行收購的能力或低于大型企業(yè)。

與多數物業(yè)公司一致，嘉寶股份本次募集資金用途是擴展業(yè)務規(guī)模、提高增值服務和升級IT系統(tǒng)。

“物業(yè)管理服務行業(yè)發(fā)展至今，已很難單純依靠傳統(tǒng)物業(yè)管理服務盈利來受到資本市場的認同。”協縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖對記者表示，長遠來看，物業(yè)管理服務費的收入和毛利率的增長空間較為有限。因此，增值服務被眾多物業(yè)公司作為新的盈利增長點去突破。

記者觀察到，在港股主流物業(yè)公司中，增值服務的毛利率普遍遠高于物業(yè)管理服務的毛利率。其中，少則高12個百分點，多則高近70個百分點，新城悅2018年度的增值服務毛利率就高于物業(yè)管理服務53.9個百分點。

然而2018年度，嘉寶股份物業(yè)管理服務、咨詢服務及社區(qū)增值服務三個業(yè)務線的營收占比分別為61.4%、15.8%及22.8%；毛利率分別是28%、51.9%及34.4%，增值服務僅高于物業(yè)管理服務6.4個百分點。

對于未來增值服務的提升，嘉寶股份計劃以優(yōu)化平臺產品、增加服務多樣性等方式來實現，其目前的增值服務內容主要是生活服務、住宅房屋經紀、商業(yè)物業(yè)管理與經營及廣告服務。

謝金龍進一步指出，物業(yè)公司一方面可以通過規(guī)模化來降低成本或帶動附加業(yè)務來獲得競爭優(yōu)勢；另一方面就是通過差異化凸顯特色，特色也與盈利模式掛鉤。“雖然從行業(yè)整體來說還沒有很清晰的盈利模式，但已經有不少探索。”

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）