每經記者 劉柏    每經編輯 陳夢妤    

供應極少、需求極旺，令蘇州工業園區成為上半年全國樓市矚目的焦點。“最嚴限售令”出臺之前，園區一二手房價格嚴重倒掛，部分投機客“買到手就賣、幾個月賺100萬”，更是讓一手房成了投資客和剛需客共同瞄準的獵物。

在蘇州房價全面飄紅、園區均價突破3萬元大關的2016年，一家神秘的外資企業，卻能以15746元/平方米的均價，一口氣買下園區金雞湖畔143套精裝修住宅，并在2017年11月完成了網簽手續。

“神秘買家低價掃走一半住宅”的消息不脛而走，購房未果的人們對此表達了強烈不滿，甚至有幾位年輕人在多次投訴后，索性踏上了漫長的維權之路。

投訴人梁斌說出了自己的一連串懷疑：“為何買方公司與項目開發企業的高層姓名相同？一家無法查詢到的公司，為何在限購之下能夠一次性買143套房？買方為何變更了工商登記信息？”

“開發商和買房公司的高管有重合，而且買走的又都是低價房，把剩下單價極高的房源向市場出售，這涉及捂盤惜售和操控房價，侵害消費者利益。”對于梁斌等人的質疑，《每日經濟新聞》記者就此展開了調查。

蘇州豐隆城市中心 圖片來源：每經記者 劉柏 攝

賣不掉的143套低價房

記者了解到，這位神秘買家——上海安亭澳麗房地產開發有限公司，2003年在上海嘉定區獲批成立，企業類型為外商獨資企業。

《每日經濟新聞》記者多次試圖與上海安亭澳麗取得聯系，根據啟信寶信息撥打企業電話時，卻被接線人員告知自從他們遷走之后，這里（原登記地址）就是另一家公司了，對那邊的情況不了解，也聯系不上他們。而114查號臺經過查找，告知記者上海安亭澳麗從未在查號臺登記信息。

更為蹊蹺的是，上海安亭澳麗一邊賣房、網簽，一邊卻被列入“異常經營名錄”。

上海嘉定區市場監督管理局向梁斌送達了一份《行政告知記錄》，告知該企業注冊地址、實際經營地址皆無法查詢到該公司。鑒于該公司無法聯系到，目前嘉定區市場監督局已將當事人列入異常經營名錄。

梁斌稱，向上海市場監督管理局反映的時間是2017年10月，恰恰是在上海安亭澳麗進行網簽前后，自己收到《告知書》的時間為2018年1月17日。

而143套住宅的情況則更值得關注。根據當時備案的一房一價表，蘇州豪城建屋置業開發的豐隆城市中心住宅單價最高超過7萬元，而最低單價僅僅14516元。對于如此懸殊的差距，有業內人士告訴記者：“由于項目位置特殊，每套房的景觀、朝向、樓層、角度差異非常大，因此大面積、景觀好的個別幾套房，單價超過7萬元也是很正常的。”

根據蘇州園區管委會的調查，當時豐隆城市中心1、2、3幢取得預售許可，推出房源516套，其中住宅242套，而上海安亭澳麗購入的143套住宅，均價僅15746元/平方米，幾乎與最低價格持平。這引起了梁斌等購房人的強烈不滿：“安亭澳麗買走的幾乎都是低價房、中小戶型，普通購房人去買房，只剩下大戶型和高價房了。”

《每日經濟新聞》記者曾多次聯系蘇州豪城建屋置業，但對方均表示只是前臺，什么都不知道，也不提供其他聯系方式。

記者實地走訪了豐隆城市生活廣場，發現項目還在進行后續收尾工作，商場部分已經開始營業。項目距離金雞湖不到200米、地鐵站步行可達、園區兩大地標建筑——摩天輪和IFS近在咫尺，旁邊還有一座大型商場，地理位置優越。

記者從多個渠道獲知，原先均價約15000元/平方米的中小戶型住宅，現在已漲到5萬多元，個別稀缺戶型更是超過6萬元。

按當時總協議價1.65億元（據蘇州工業園區回函），即便以目前園區較低的二手房單價5萬元計算，143套房總面積10499.41平方米，總價為5.25億元，如今的溢價已經近3.6億元。

另外，盡管梁斌等人多次質疑、投訴上海安亭澳麗囤積房源，但多位中介均表示手中“豐隆城市中心70年產權住宅”房源少之又少，無法提供更多房源給購房人身份的記者挑選。

一位資深中介向《每日經濟新聞》記者透露，“去年5月，這批房子的確曾經拿出來掛牌，一開始是想以‘更名’的方式交易（即付了定金之后，將買房名額轉讓給第三人），但是政策很嚴，做不了，只能轉二手房賣。后來好像又有什么原因，加之政策卡得緊，就不賣了，所以現在房源非常少。”

眼看著房價蹭蹭上漲，上海安亭澳麗這143套住宅卻不能賣了。

記者看到了另一份（2018年11月）由嘉定區市場監督管理局發出的行政處理告知記錄，顯示“該企業確實購買了多套房產，但并未正式對外銷售，被訴企業表示一定及時落實措施、依法依規經營”。

“他們就是拿來炒房的。”梁斌堅持認為。

“合法”的購房資格

令梁斌最為不解的是，兩年多來，各部門的多份回函，均告知上海安亭澳麗這一購房行為合規合法。

首先是企業性質——外商獨資企業，在國內買房是否有限制？梁斌等人堅持認為，外資企業購買房產需要經過相關部門審批，他們質疑的依據是——《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號）文件規定，境外機構和個在境內投資購買非自用房地產，應當經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

對此，記者了解到，住建部信訪辦公室也作出了書面回復，對梁斌提出的“境外機構和個人購買非自主房地產”行為作出了解答。

受訪者供圖

但上海安亭澳麗是一家在大陸注冊的外資企業。

蘇州工業園區管委會在回函中明確寫道：“經向工商部門咨詢，上海安亭澳麗注冊類型為有限責任公司（外國法人獨資），為中國法人，非境外機構在境內設立的分支、代表機構。”

《每日經濟新聞》記者以購房企業名義向蘇州市不動產登記中心咨詢，被告知“注冊在中國的企業可以買，不限購，數量上沒有限制，外資企業也可以買。”

“主要是看這個企業是不是在中國大陸注冊的企業，是不是大陸工商部門批的營業執照，只要營業執照是中國大陸的，就沒問題。”2018年8月16日一份電話錄音中，蘇州市住建局一位陳姓工作人員反復告知梁斌。

記者向蘇州園區管委會方面發去采訪函，但截至發稿并未有回應。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌律師也向《每日經濟新聞》記者表示：“這是一家在中國境內注冊的企業，買多少套都很正常。”

從梁斌提供的各類文件、回函中可以看出，兩三年間，他就上海安亭澳麗企業性質、購房資格等，反復多次向蘇州園區、蘇州市住建部門、江蘇省住建廳，以及住建部等進行信訪和投訴，但始終沒有得到“安亭澳麗違規買房”的結論。

“您通過各種渠道來投訴、咨詢，從住建部門的調查看，上海安亭澳麗購買豐隆的房子，沒有任何不當之處。”梁斌向記者展示的一份電話錄音中，蘇州工業園區相關部門工作人員斬釘截鐵地說。

“適時”的工商信息變更

記者留意到，2019年2月，上海安亭澳麗完成了10余項工商變更，其中包括經營項目、經營范圍、股東及注冊資本。

據啟信寶，上海安亭澳麗的經營范圍從“在嘉定區某地塊內從事商品房開發、建設、經營、銷售，房地產中介和咨詢（涉及許可經營的憑許可證經營）”，變更為“房地產開發經營”。

變更后，上海安亭澳麗由上海澳豐企業管理有限公司100%持股、上海澳豐則由Anting Investments Limited（上海安亭）100%持股。

圖片來源：啟信寶

值得注意是，上海澳豐的董事之一YIP YUON MENG MARK，也出現在豐隆城市中心的開發企業——蘇州豪城建屋置業的董事長及法定代表人一欄。

蘇州豪城建屋置業有限公司在2018年7月的變更中，負責人郭益智退出，新增“YIP YUON MENG MARK”為負責人。

那么，上海安亭澳麗與蘇州豪城建屋置業是否涉嫌捂盤惜售？

郭韌認為，是否捂盤惜售應從各方面進行考察，比如企業是否通過在建方式拖延時間以達到囤地惜售目的、是否通過拖延拿預售證許可證方式拉長銷售周期、是否存在大幅度提高開盤售價、是否存在謊稱樓盤已經全部賣出，而企業和企業管理團隊存在重合，即使能夠證明，也無法直接認定該企業存在捂盤惜售。

一家企業一次性“團購”某樓盤一半以上房源，又曾因失聯而登上異常經名錄；曾試圖出售143套房屋，又因市場監督部門的介入而停止，最終這家企業變更了經營范圍，是否意味著143套房仍將進入市場？

《每日經濟新聞》記者通過各種渠道，但始終無法聯系上這家神秘企業。對此，記者將持續關注事件發展。

（出于保護記者人身安全考慮，本稿署名為記者化名；鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網