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北京10萬元+豪宅背后:上半年別墅成交額漲超200%,限競房類別墅混戰(zhàn)

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-07-22 18:17:12

北京樓市似乎又將駛?cè)?0萬元+賽道。

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

蟄伏許久的北京豪宅市場,如今迎來了一波行情。

去年末一個個“10萬元+”項(xiàng)目的入市和土拍的再度燥熱,也令北京的豪宅市場再一次充滿想象。

7月15日,央企中海斥資79.4億元競得北京豐臺造甲村地塊,為區(qū)域史上第二高總價(jià)“地王”,樓面單價(jià)達(dá)66000元。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅甚至說:“5萬~7萬元的樓面地價(jià),意味著北京樓市似乎又將駛?cè)?0萬元+的激情賽道。”

競逐10萬元+

據(jù)中指院數(shù)據(jù),2019年上半年,北京市場共成交2110套別墅,成交額385.88億元,環(huán)比去年下半年成交額上浮7%,同比去年上半年成交額大漲227%。其中,恒大麗宮以28套、10萬+均價(jià)、近40億元成交金額成為上半年北京別墅市場銷冠。

根據(jù)“地產(chǎn)營銷人”,上半年豪宅成交排名Top30中,記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),10萬元+豪宅項(xiàng)目多達(dá)10個,最貴的是首創(chuàng)禧瑞都,成交均價(jià)超16萬元/平方米,成交6套;其次是使館壹號院、北京壹號院和霞公館,成交均價(jià)均超12萬元/平方米。

另外,今年上半年,北京別墅市場總成交面積67.55萬平方米,平均成交價(jià)57129元/平方米,環(huán)比去年下半年價(jià)格增長4000元/平方米,套均價(jià)1829萬元/套,環(huán)比增加335萬元/套。

而根據(jù)貝殼研究院獨(dú)家提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù),今年上半年,5000萬元以上級別豪宅銷售占比是2.67%,2000萬~5000萬元級別是15.98%,1500萬~2000萬元級別是10.67%,1500萬元以下級別占比70.67%。

其中,作為北京樓市最獨(dú)特的存在,豐臺區(qū)今年以來的表現(xiàn)也沒有讓市場失望。據(jù)中指院,豐臺區(qū)以268.95億元奪得上半年區(qū)域銷售金額桂冠,10萬元+項(xiàng)目多達(dá)6個,均為中國璽、昆侖域、西府大院等幾年前的地王級地塊項(xiàng)目。根據(jù)貝殼研究院提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù),目前北京市場上在售的10萬元+項(xiàng)目(按單價(jià)計(jì))有14個,其中豐臺占4個。

就在7月15日,中海歷經(jīng)56輪,以豐臺區(qū)歷史第二高的成績、總價(jià)79.4億元拿下造甲村地塊,樓面單價(jià)約6.6萬元/平方米,僅次于2015年的葛洲壩樊家村7.7萬元/平方米。限競房已經(jīng)撐起了北京樓市半邊天,但房企仍不惜重金搶奪豪宅市場。

“在新房高度同質(zhì)化的情況下,一、二手豪宅熱度都明顯提升,較低的杠桿依賴度使得豪宅市場表現(xiàn)和全市大不相同。”貝殼研究院首席分析師許小樂稱,“現(xiàn)在北京豪宅市場需求穩(wěn)定,而且市場的需求越來越存量化,新增的市場越來越少,沒有換房的力度,沒有更多增量資源進(jìn)入存量市場。”

大興區(qū)某限競房項(xiàng)目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

限競之下

雖然早在2012年政策就已規(guī)定不許再建設(shè)容積率低于1.0的住宅項(xiàng)目,歷年《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》也做出了同樣的禁止性規(guī)定,但低密度別墅產(chǎn)品仍然以另一種方式出現(xiàn),尤其是當(dāng)下的限競房時(shí)代。

由于受制于最高限價(jià),加之“70/90”政策,很多限競房項(xiàng)目都被設(shè)計(jì)成“高層住宅+別墅”。

承載大多數(shù)剛需客的90平方米以下住宅由于是高層,只占少部分土地面積,而項(xiàng)目廣大區(qū)域則是被低矮的別墅占據(jù),這樣的設(shè)計(jì)并未違反相關(guān)政策,同時(shí)也能滿足開發(fā)商在既有天花板下做豪宅產(chǎn)品。

一位業(yè)內(nèi)人士就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談及:“開發(fā)商肯定愿意做豪宅,開發(fā)成本比高層低,獲客成本也低,單位產(chǎn)品總價(jià)高,省心。”

郭毅則表示:“開發(fā)相對低密度的產(chǎn)品,有利于實(shí)現(xiàn)房企的經(jīng)濟(jì)效益。”

不過另一方面,據(jù)記者此前調(diào)查,為了節(jié)約成本,限競房中的別墅或多或少呈現(xiàn)出了微縮或減配。

以合院別墅為例,表面上別墅的面積為200平方米有余,但有限的空間被分隔成上下三層,一些單層僅60平方米左右。這顯然與真正的別墅有差距。

疊拼別墅就顯得更加“緊湊”。有銷售人員就表示,上戶業(yè)主也會配有地下室,通過別墅中的電梯相連,也就是說到自己家中的某個區(qū)域,必須通過別人家。

“疊拼就是入門款的別墅。以前叫別墅,現(xiàn)在叫合院、疊拼,其實(shí)都是一個意思。”

當(dāng)下的北京市場,限競房扎堆上市,限競房中的別墅也扎堆上市。

但總體去化水平并不樂觀。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),包括限競房類別墅在內(nèi),從2018年6月10日入市開始,截至2019年6月10日,北京限競房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套,網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%;網(wǎng)簽面積為125萬平方米,按照面積計(jì)算,網(wǎng)簽完成率只有31%;也就是說,近七成限競房還未簽約銷售,就已經(jīng)變?yōu)閹齑娣e壓。

根據(jù)“70/90”政策的比重推測可知,限競房總庫存積壓面積的其中兩成為改善型大戶型和限競房類別墅。

“現(xiàn)在北京樓市是兩頭熱、中間冷。低的剛需和超高端的豪宅賣得好,中間總價(jià)1000萬元以上的‘夾心層’不太好賣。”這是一名豪宅銷售人員自身的觀察,而她口中的‘夾心層’價(jià)格區(qū)間,正符合限競房類別墅項(xiàng)目。

對這樣的市場現(xiàn)實(shí),有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃:“北京幾乎所有豪宅都在暗中降價(jià)銷售,網(wǎng)簽價(jià)低于備案價(jià)。”

位于大興區(qū)的限競房項(xiàng)目中海云筑銷售人員這樣告訴記者:“您要是買我們的合院項(xiàng)目會優(yōu)惠更多,總價(jià)高的話優(yōu)惠力度也大。”

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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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