每日經濟新聞 2019-08-08 23:16:14
8月1日下午，中國國旅在北京漁陽飯店完成了關于投資建設海口市國際免稅城議案的現場投票。擬投資金額128.6億元，這無疑是中國國旅史上最大的投資項目。但值得注意的是，投資者對項目的前期投入及規劃進展均不知情，亦沒有發言權，直到上市公司將一切安排得明明白白。在針對項目的可行性分析報告中，公司對項目前景的表述十分充分，但對自身經驗不足等風險少有提及。
每經記者 李少婷 王帆 每經編輯 魏官紅
股東大會已經開始，但仍不斷有椅子被搬進會場加在后排，不算大的房間內擠了百余名機構代表和投資人。8月1日下午，中國國旅（601888，SH）在北京漁陽飯店完成了關于投資建設海口市國際免稅城（以下簡稱海口項目）議案的現場投票。
與此同時，兩千公里外，在海口市尚待開發的西海岸，原屬新港村的六宗地塊被圍擋起來已有至少三個月。“海口國際免稅城”的海報貼在圍墻外，圍墻內有大量挖掘機和運土車在進行土地平整施工——這里，就是海口項目現場。
擬投資金額128.6億元，這無疑是中國國旅史上最大的投資項目，外界翹首以待之余，也對其投去審視的目光：一方面，海口項目將創單體免稅業態之最，主營免稅業務的中國國旅如何對標太古里等地標項目？另一方面，在公告披露和股東大會審議決策之前，海口項目已經招標確定施工單位并舉行了開工儀式，這使得股東大會充斥著“走過場”的意味。
中國國旅方面信息披露相關人士向《每日經濟新聞》記者回應稱，海口項目尚未正式開工，在決策程序上符合規定。此外，對于曾被北京市政府方面大肆宣傳的北京臨空國際免稅城項目（以下簡稱北京項目），該人士表示該項目目前僅存在戰略合作協議。上述兩個項目，公司做到了信息披露內容的真實、準確、完整，做到了合法合規。
在及時性和謹慎性中之間，中國國旅自稱選擇了謹慎性。但值得注意的是，在針對項目的可行性分析報告中，公司對項目前景的表述十分充分，但對自身經驗不足等風險少有提及。
8月1日下午，中國國旅臨時股東大會審議通過了海口項目的相關議案。此時，距離海口市政府方面公開披露項目信息已半年有余，而海口項目透過公告與中國國旅投資者見面的時間僅有半個月。
根據海口市政府方面披露的信息，海口項目自2018年底先后進行了地塊使用權出讓、設計施工總承包招標工作。2019年3月18日，海口項目作為海南省重點項目之一參與了集中開工活動，至少到4月上旬項目仍在施工。
工地圍墻上的“海口國際免稅城”標志 圖片來源：每經記者 王帆 攝
相較之下，中國國旅的信息披露在“及時性”上尚不如作為項目承建單位的中國建筑（601668，SH），后者中標了海口項目的設計施工總承包部分，在今年2月就披露了相關信息。
對此，中國國旅相關人士回應稱，承包商提前招標是為了做施工前的準備。之前有些媒體報道的“海口國際免稅城開工建設”的消息，是海口市政府方面對重點招商引資項目需要安排集中亮相的要求。“施工單位定了以后能提前了解這個項目，提早進行施工方案的準備，為項目施工建設期節省時間，提前進場了解情況，對項目有益。”
而在公開披露的口徑上，“開工”的意味也與常人的理解有所不同。今年4月，在海南省旅游和文化廣電體育廳官網發布的消息中，海口項目被介紹為已經“全面開工”。
而前述中國國旅相關人士則表示，海口項目目前尚未取得開工許可證，只能做前期基礎性工作。“我們確實沒有開工，新聞里也有，我們是搭建臨時的辦公區，用圍擋把這個地圍起來。”
海口項目門口，項目由中國建筑一局集團承建 圖片來源：每經記者 王帆 攝
項目的實際情況究竟如何？7月底，《每日經濟新聞》記者走訪了海口項目現場，結合航拍和現場走訪的情況來看，項目已經建成一部分臨時辦公樓和宿舍，有大量挖掘機和運土車在進行土地平整施工。項目內部有部分土地雜草叢生，還有幾個大小不一的水潭，但尚未見到成型的建筑實體。
項目已經建成部分臨時工棚 圖片來源：每經記者 王帆 攝
這亦與項目門口掛出的工程概況告示牌相符，“目前項目工程正在進行前期場地平整、建筑垃圾清理挖運等施工作業。”一位工地內部人員向記者證實，“項目是今年3月份開工的，到目前為止，沒建起來什么東西。”
有許多挖掘機和運土車在進行土地平整施工 圖片來源：每經記者 王帆 攝
“動土一下也算是開工，只是搞一下啟動儀式。開工之后，就讓設計部門去做設計，招標、辦公場所都開始做起來。但深入去細化規劃、做什么形狀、規模多大，這些都是要上董事會和股東大會來進行最后拍板的。”一位接近該項目的權威人士回應《每日經濟新聞》記者稱，集中開工的時間是由海南省政府統一部署，今年還有多個項目選擇不同月份的18日集中開工。
不過，從公司受讓項目地塊到7月16日晚間首次披露海口項目，時間跨度超過了6個月，外部消息已經傳得沸沸揚揚。經過了項目推進的多個節點，中國國旅方面為何遲遲不披露項目信息？
“從監管機構的角度，信息披露不光要及時，還要真實、準確、完整。”前述中國國旅相關人士在接受記者采訪時強調了信息披露的“謹慎性”原則——2018年底披露“拿地”公告即意味著海口項目立項，在項目有了實質進展后，上市公司才進行披露。
“可行性研究報告經過多方面的研究論證比較成熟了，前期多次溝通、修改，基本上已經達到一致性，公司覺得可以披露了，項目的前期準備工作也差不多了，能夠正式施工了。”該人士表示，在去年年底“拿地”前，項目的可行性研究已經開始，但項目的復雜性使得相關報告近期才獲得通過。
而“謹慎”披露帶來的結果是，投資者對項目的前期投入及規劃進展均不知情，亦沒有發言權，直到上市公司將一切安排得明明白白。一邊是海口項目圍墻內已有施工單位進場，另一邊是北京股東大會現場只待項目通過，看似項目進程無縫銜接，但在整體決策程序上對公司中小股東和投資者難言透明公開。
海口項目由海南省政府方面率先披露，而對外宣稱有著同等投資規模的北京項目亦在2018年1月由北京市政府方面披露。不過，兩個項目的走向大相徑庭。
根據北京市政府方面披露的信息，北京項目由中國國旅、首都機場集團以及順義區政府共同打造，已正式啟動。項目總投資120億元，占地面積444畝（約為30萬平方米），預計于2020年建設完成。
官方資料顯示，北京項目的選址緊鄰北京首都國際機場南側，距離T3航站樓僅有600米，可以說是“一眼可見”、“拔腿即到”。但在7月底，《每日經濟新聞》記者實地探訪并未發現項目施工跡象。
但當地居民表示，項目此前確實進行過籌備。“兩年前我聽說過這個項目，當時動靜還挺大。”多位當地居民指出，項目有預留地塊，如今卻是一片荒地。記者按照當地居民的提示找到了相關地塊，但地塊臨近邊緣的部分已經成了菜園。
按照當地居民的指引，記者找到了北京項目的選址 圖片來源：每經記者 李少婷 攝
8月8日，順義區政府方面向《每日經濟新聞》記者確認，目前項目尚未開工，原因一方面是土地一級開發手續和規劃都在辦理過程中，另一方面是項目體量較大，毗鄰首都機場，交通方案的研究需要進行大量基礎性工作，目前設計的兩條軌道交通線路可能穿越該地塊。
有部分券商在2018年初的研報中也對北京項目進行了相關分析，但中國國旅從未就項目情況進行公開披露或辟謠。
前述中國國旅相關人士向記者表示，2018年1月，公司與順義區政府及首都機場集團方面確實簽訂了相關戰略合作協議，之后公司也對項目進行了相關的市場研究，目前還未形成最終結論，至今尚無實質性進展。該人士指出，新聞中披露的投資規模也沒有獲得中國國旅方面的確認。
該人士進一步指出，同樣是基于“謹慎性”原則，中國國旅方面從未就北京項目進行披露。“大家只是有個意向，不確定的，除非我們正式要做，且履行審批程序，我們才敢說。”
而順義區政府方面有意繼續推進。2018年初至2019年6月，順義區政府方面多次提到北京項目，今年6月還表示要“加快新國展二三期、臨空國際免稅城等重點項目規劃建設”。
不同于順義區政府的積極態度，中國國旅方面對該項目似乎仍在觀望。前述中國國旅相關人士指出，公司在北京也開了市內免稅店，但在政策尚未出臺的情況下，北京市內免稅店消費群體是即將出境的外籍游客和港澳臺地區的旅客。
不論是海口項目還是北京項目，都并非規劃為單一免稅業態，而是免稅商業綜合體。海口項目可行性分析報告指出，該項目以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂、商務辦公、餐飲住宿等多個元素。
綜合業態被認為可以更好地滿足消費者需求，亦能夠帶來更多的收入和利潤。可行性研究報告顯示，海口項目的靜態回收期為15.8年，動態回收期為18.3年。全周期支出共330.6億元，全周期收入共482.6億元。
制圖：每經記者 單位：億元
海口項目的配置是否意味著中國國旅轉型重資產？這個問題頗受外界關注，但中國國旅董秘薛軍在通過互動平臺與投資者交流時對此進行了否認。在8月1日下午召開的中國國旅臨時股東大會上，中國國旅高管針對地產配套的設置回應稱，海口項目投入較大，地產只是其配套業態，并非主營業務，對免稅城的建設和資金平衡能提供幫助。
但是，中國國旅此前并無地產項目的開發經驗。根據可行性報告及記者現場走訪情況，項目周邊住宅項目并不少：項目3公里至5公里范圍內其他普通商品住宅用地成交面積占比高達76%。在海南省整體限購的背景下，當地居民及海南省百萬人才引進計劃能否消納這些住宅項目成為挑戰。
中國國旅出具的可行性研究報告則相對樂觀——西海岸目前主要的住宅樓盤多數已售罄，隨著海南自由貿易港、百萬人才引入計劃等政策逐步落地，將會有越來越多的企業進駐，“本項目未來客群預計將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海南人為主”。
在海口項目之前，中國國旅已經在嘗試建設商業綜合體項目，即三亞核心島項目。作為三亞海棠灣免稅城的配套項目，三亞核心島項目包括了餐飲娛樂休閑等功能，意在能夠延長免稅店購物人群停留時間，提供輔助體驗。
在可行性研究報告中，中國國旅將海口項目對標深圳·萬象城、上海·國金中心以及成都·太古里，而這些項目分別由華潤置地、新鴻基地產、太古地產和遠洋集團開發，“萬象城”、“國金中心”、“太古里”已經形成品牌，在全國多個城市落地。
對于以免稅業務為主業的中國國旅而言，開發經驗顯然難比成熟的地產商。在可行性研究報告中，中國國旅提示了政策、經營管理、市場及開發建設風險，但并未闡述其缺乏同類項目經驗的風險。
“有些業態如果我們公司做不了，不排除未來引入戰略合作方共同開發的可能。”中國國旅相關人士表示。一位不愿具名的地產界分析人士也提示到，中國國旅需要引入新型人才，以避免項目后期陷入被動局面。
（實習生任知微對本文亦有貢獻）
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