每經編輯 陳旭    

李宇嘉

7月30日的中共中央政治局會議，明確了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策基調。就在大約同一時期，央行也連續在幾次會議上重點談及房地產。

首先是7月29日，央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，會議明確指出，“房地產行業占用信貸資源依然較多”，并強調要嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理，加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

8月2日，央行召開下半年工作電視會議，再次重申持續加強房地產市場資金管控的要求。

隨即，銀保監會辦公廳下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。

央行強化房地產融資監管，這是推進金融供給側結構性改革的重大舉措，旨在引導金融機構增加對制造業、民營企業的中長期融資，也符合近年來房地產調控的主旋律。

2016年，房地產新增貸款占各項貸款的比重達44.8%，房地產貸款余額占各項貸款余額的比重達25%，個人住貸款余額（18萬億元）同比增速達38.1%，資金有過多、過快流入地產的趨勢。

在此背景下，從2017年開始，控制居民過快加杠桿、控制資金違規流入房地產，就成為金融監管的重點。2017~2018年，房地產貸款余額增速分別下降6.1和0.9個百分點，2018年貸款增量占比（39.9%）下降1.2個百分點。

今年上半年，房地產貸款余額增速（17.1%）比上季度末下降1.6個百分點，房地產新增貸款占比（33.2%）比上年全年降低6.7個百分點。但是，資金過快流入地產、違規接濟開發商融資的現象仍未能完全避免。

圖片來源：視覺中國

今年5~7月份，住戶部門中長期貸款分別占新增貸款的39%、29%、41%，7月再次突破了40%的監管紅線。如果考慮到居民部分短期貸款（比如信用卡和消費貸款）也流向地產的事實，新增貸款恐有一半左右投入到了房地產。正如銀保監會郭樹清在6月曾表示的那樣，“必須正視一些地方房地產金融化問題，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域”。

近一段時期，開發商資金來源明顯有所改善。上半年，開發商資金來源同比增速在7%~9%波動，明顯好于去年上半年2%~5%的水平。其中，國內貸款告別去年負增長的局面，上半年實現8.4%的增長，自籌資金也逐月好轉。

但與此同時，實體經濟融資形勢依然嚴峻。6~7月份企業新增中長期貸款占比分別僅為22.6%、34.7%，雖然有回升跡象，但總體仍處在較低水平。

再看非銀行融資。今年上半年，信托等非銀金融行業試圖在“關窗”之前搶先機、早投放，由此土地前端融資、理財和委托貸款等渠道融資泛起。根據用益信托網的數據，一季度新增房地產信托項目金額占新增信托項目總金額的19%，去年同期這一比值僅為10%；二季度房地產信托募集資金1958億元，環比增長6.85%；從各領域募集資金占比看，二季度房地產類信托規模占比41.74%，環比大增4.73個百分點。

根據剛剛發布的今年二季度金融機構貸款投向報告，上半年工業中長期貸款余額僅增加5.2%，而房地產行業貸款增速高達16.9%。由于社會資金投放的總體規模是有限的，房地產不但會擠占有限的信貸資源，還將抬高整個社會的融資成本。這對制造業、民營和小微企業顯然將產生極其負面的影響。

國家統計局剛剛發布的7月份經濟運行數據顯示，今年1~7月民間投資增速為5.4%，其增速水平只有房地產開發投資增速（10.6%）的一半多一點。另外，國家致力于打造消費增長的新引擎，上半年最終消費支出對經濟增長的貢獻率超過60%。而在高房價和消費的相互關系上，權威研究早已給出確定的結論。7月央行發布的《區域金融運行報告（2019）》，以量化分析確定無疑地指出，居民杠桿率水平對消費增長有負面影響。

計量結果表明，在控制人均可支配收入、社會融資規模等因素以后，居民杠桿率水平上升1個百分點，社會零售品消費總額增速下降0.3個百分點。基于此，即便有部分市場人士認為靠樓市能促進消費，換來的只是短期繁榮。然而普通居民加杠桿，損失的將是消費的潛力和可持續增長，也就不利于經濟結構轉型。

因此，我們看到，近期房地產新投放貸款重回額度控制，按揭利率應聲反彈，多個城市房貸利率上浮幅度增加。另外，開發商的各種融資渠道（境內外債券發行、信托、開發貸款等）等也趨于嚴格。

與此同時，近期房價明顯上漲的城市，紛紛重啟限價政策，意在壓縮投資買房的收益空間，不給資金流入房地產以正面激勵。特別是，全球主要經濟體保持貨幣寬松的趨勢越來越明顯，為了應對資產價格上漲預期，我們更要建立起資金和樓市的防火墻，疏通資金流向實體的傳導渠道。

當然，強化資金管控，并非為了打壓房地產，而是規范資金和地產的對接渠道。無論是5月中旬的銀保監23號文（針對銀行、信托房地產貸款），還是7月初監管層對多家信托公司進行窗口指導，又或者是7月12日發改委對房企境外發債提出新要求（存量債務置換在備案登記材料中列清），政策力度并未超過2017~2018年去杠桿時的范疇。比如，“去通道”和“穿透式監管”，目的主要是防范執行層面的放松和新的監管套利；“堵后門、開前門”，打擊的是開發商假股實債、股權收益權、特定資產收益權等違規給地產融資的各類通道。

實際上，對于符合要求的貸款類和真股權投資，銀行和信托一直是敞開大門的。目前來看，房地產行業融資有向高等級龍頭集中的趨勢，今年順利發債融資的房企主要是AAA級主體，AA+級房企累計債券凈融資尚為負，遑論AA級及以下評級的主體。因此，以融資重塑企業行為，也更有利于行業健康發展。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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