每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“黃金時代和白銀時代的分割是一個烏龍。”

“我不認同現在9萬余家房企中有多少家要退出的說法，這其實已經經過了歷史上的多次檢驗了，房企是越淘汰越多。”

“我們需要考慮的是房地產長效機制建設問題，避免房地產行業出現幾年一個小周期的尷尬情況。”

“15萬億”的下半場，房地產行業和企業會怎么走？

近日，《每日經濟新聞》記者專訪了匯力基金管理有限公司董事長、中房集團理事長、國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長孟曉蘇。

國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長孟曉蘇 圖片來源：受訪者提供

應該加快三個“償還”

NBD：今年上半年十強房企中有3家央企，華潤、中海、保利，并且漲幅遠高于三甲碧桂園、恒大、萬科。“15萬億”的下半場，房企如何發展？

孟曉蘇：我不去評價這些企業的具體銷售業績，每家企業都有自己的發展特點與周期。

其實這與中央提出的“推動混合所有制改革”的要求是相悖的。現在一些企業在推動混改的時候，會把國有企業請過來當大股東，出現了一種“逆向混改”的情況。再加上地方政府大量發債搞建設，發的地方債必然是投向地方國有企業，于是出現了一大批融資平臺公司，這些新公司都是新的國有企業。

后來又推動PPP（Public-Private Partnership），但其實第二個P已經不是原本的Private（私人），而是若干施工類國企，施工類國企進一步增加了負債。于是地方國有資本和施工類國企的資本又都靠債務堆積起來，形成總資產規模擴大。

地方政府過高負債率造成了國企猛增、混改難行。這些以城投、建投、水投、軌投為名的“新國企”占盡資源和市場優勢。如何找匹配民營企業跟他們混改呢？以上原因增加了政府與國企的負債率。

如何改變這種與改革要求相背離的情況？我想應該加快三個“償還”：

第一，把房產還給居民。現在城鎮房改雖已基本完成，但還剩下“國產房”“院產房”等，居民沒有得到完全的房屋產權。房改還需要繼續深化。

第二，把養老金償還給職工。現已決定“劃轉部分國有資本充實社保基金”，來補足過去多年把養老金變成“國有資產”造成的養老金缺口。

第三，把借債償還給債權人。需要主動推動政府公共資產證券化，減輕政府債務負擔，減少虛假的“國有資產”。

避免幾年一個小周期的尷尬

NBD：今年以來，宣告破產清算的中小房企已近300家。“15萬億”的下半場，行業企業將呈現怎樣的發展態勢？

孟曉蘇：我們用不著去談各企業的具體策略。企業在發展過程中都有自己的需要，特別是房企，達到一定規模后不能停下來，必須延續生產。其資金也需要在不斷的滾動中才能維持。

就如同這世上的人有生有死，但總體來說人口在增加。在行業發展中總有淘汰，但房企的數量每年都在擴大，而不是萎縮。

在如今的房地產行業，不少開發項目都成立了項目公司，地方政府要求這樣做，不然在地方上就沒有納稅主體。可以看到一家房企名下會出現若干家公司，項目結束后往往從開發公司轉成物業管理機構。在這種背景下，房企的子公司當然就越來越多。

我不認同現在9萬余家房企中有多少家要被淘汰的說法，這已經過了歷史上的多次實踐檢驗了：房企是越淘汰越多。我們不用發愁房企會怎樣，我們需要考慮的是房地產長效機制建設問題，避免房地產形勢出現幾年一個小周期的尷尬情況。

在2014到2015年人們就說房地產“黃金時代”結束了，說變成“白銀時代”了，結果到2016年國家去庫存政策支持居民購房時，又使得各地房地產銷量猛地一跳，房價也漲了不少。可見區分“黃金時代”和“白銀時代”的說法是一個烏龍。這是“盲人摸象”般的判斷，不是房地產行業的發展大勢。

城鎮化不要都套用一個模式

NBD：今年行業和市場的一大現象，是既有鶴崗這樣的白菜價房地產市場，以及威海乳山海景房十年不漲，也有一些區域的房價不斷上漲并被住建部點名警告。這種市場的結構性分化是不是反映了行業發展的不平衡、不充分？

孟曉蘇：在人民群眾對美好生活向往上，習近平總書記特別提到，包括“更舒適的居住條件”和“更優美的環境”。

我覺得這是一件需要地方政府與房地產企業來共同完成的事情。部分城市出現房屋滯銷的問題，主要不是房地產行業的問題，而是城市在經濟發展中的分化。

我們需要分析城鎮化過程中各個城市的不同情況，不要都套用一個模式。有些城市是人口凈流出的城市，就要做好人口減少的規劃，考慮流出人口如何更好安排，留下的人口如何過得更好。許多人口凈流出的鄉村，進城人口的房子還在繼續留著不能轉讓變現。出現的怪象是“村里的房子沒人住，農民工進城沒有房子住”。

我們很多大城市在土地規劃和用地規劃方面都存在問題，應當全方位學習世界不同國家的城市建設經驗。

REITs是社會資金持有房地產的最好工具

NBD：作為國務院發展研究中心REITs課題組組長，您怎么看地產與金融之間的關系？

孟曉蘇：REITs是國際上通行的一種金融產品，是社會資金持有房地產的最好工具。它能夠從房地產凝固的資產中提煉出租金來，再把租金一步一步變為資本品。這是一個偉大的金融創新。

在2000年左右我請國外專家來講金融創新時，他們都異口同聲地說：“除了REITs，沒有更好的金融創新可以講”，我看這句話應該送給當下的中國。

如果REITs能夠在中國完全實施，不僅能夠促進用社會資金持有物業資產、包括持有租賃房屋，使得“租售并舉”的要求得以更好實現；而且可以解決現在地方政府的基礎設施建設帶來巨大負債的問題。它可以促進從間接融資變成直接融資，可以很容易地把租賃房與基礎設施變成資本品，并進入資本市場流通。它可以極大豐富我國的資本市場，推動新舊動能轉換，幫助政府與企業獲得發展新動能。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源：受記者提供