每經記者 余蕊均    每經實習記者 程曉玲    每經編輯 楊歡    

圖片來源：攝圖網

最近，部分城市的公積金又多了一條“提現”渠道。

•8月28日，銀川住房公積金管理中心發布新政稱，居民可提取公積金用于既有建筑加裝電梯；

•同一天，提請市級人大常委會審議的《廈門經濟特區電梯安全管理條例（草案）》提出，業主可以按照有關規定提取住房公積金，用于支付電梯的更新、改造、修理；

•在9月1日起正式實施的《成都住房公積金提取管理辦法》中，新增了“既有住宅增設電梯”提取項……

目前，包括16座萬億城市在內的全國多個城市均已出臺和“增設電梯”有關的政策意見。而公積金政策的陸續更新，則被認為意在調動居民積極性，吸引更多人參與，加快推進老舊小區改造。

有朋友疑惑，各地需要“加快推進”的工作有很多，老舊小區改造究竟有多重要？

從數量上看，它涉及全國17萬個小區、上億居民，真•量大面廣；根據機構預測，它又是一個想象空間在2萬億以上的藍海市場。用住房和城鄉建設部副部長黃艷的話說，老舊小區改造“既保民生，又穩投資，同時拉內需，一舉多得。”

可以看到的是，自被寫入今年的政府工作報告以來，這項工作的重要性不斷被強化：

6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造相關工作。

7月30日，中共中央政治局會議指出，要穩定制造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。

7月31日，國常會再次提出，鼓勵把社區醫療、養老、家政等生活設施納入老舊小區改造范圍，給予財稅支持，打造便民消費圈。

不過，改造復雜又具體，如何真正提升小區品質讓居民滿意，還有許多值得思考和改進的地方。

上周，城叔參加了一場城市規劃界的頂級學術會議，和專業人士聊了聊，想把前期試點中發現的問題分享給大家。

裝電梯，不容易

老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。在目前關于老舊小區改造的報道中，“電梯”無疑是一個焦點。

盡管官方不斷強調，這是為空巢、失能、失獨老人打造便利生活環境的體現，是“適老化”改造——甚至不光老年人，年輕人每天下班爬六層也是挺困難的。但真要給小區“裝”上電梯，卻并不容易。

以上海為例。據統計，在這座電梯總量連續多年位居全球第一的城市，現有老舊樓房5萬余幢，且大多都沒有安裝電梯。而此前的一項問卷調查結果表明，在受訪的1053位上海老年人中，有89.3%表示愿意安裝電梯。

另一方面，截至今年4月，上海已有429幢房屋通過居民意見征詢完成加裝電梯計劃立項，但完工投入運行的僅137臺，正在施工的有73臺。這一數字，在全市5萬余幢老舊樓房面前，無異于杯水車薪。

為何如此艱難？一個關鍵矛盾點在于，每棟樓不同樓層的居民，對于電梯的需求程度都不一樣。對此，住建部也看在眼里。

“比如六層的樓房，可能三層以上都愿意加裝，樓層越高的居民意愿越強烈。但是對于一層或者二層，因為需求不迫切，而且覺得占用了公共空間，對其利益可能有或多或少的損害。”黃艷表示。

需求不同，用更現實的話說，還是“錢”的問題。

現在的老舊小區住戶大多都是退休老人，收入不高，若要一次性支出數萬元的確壓力不小，而有一部分房屋則長期對外出租，并非業主自住，自然也不愿意出資裝電梯。

“加裝一部電梯一般總費用60~70萬，這還不包括后期的運維費用，照此估算，一個家庭少則7-8萬，多得更多。”“部分加裝電梯成功的小區，一年下來，電費、維護保養等費用超過1萬，如果前期討論沒涉及后期費用支出，加裝使用一段時間后還會出現新的矛盾。”今年上海市“兩會”期間，有多位人大代表提到這一問題。

也因此，各地政府也在想辦法解決資金上的問題。

目前，除明確給予電梯補貼外，廣州、成都等地支持提取公積金，北京、南京等地通過引入社會資本，將業主自籌自建改為了付費使用的租賃模式，希望滿足不同樓層居民對于電梯的多元化需求。

據住建部統計，2018年，全國老舊小區加裝電梯已完成了1萬多部，有4000多部在施工，有7000多部正在辦理前期手續的，用黃艷的話說，“這項工作正在全方位推開。”

試點暴露問題

一部電梯尚且如此，若要全面更新小區里的公共設施，難度系數可想而知。

2017年底，住建部選擇在15個城市進行試點，目的是探索城市老舊小區改造的新模式，為全面推進提供可復制、可推廣的經驗。

廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波

截至去年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。

但同時，也“試”出了不少問題。國務院參事、中國城市科學研究會理事長仇保興總結了五個方面：

重單項改造，卻整體設計

重長官意志，缺百姓參與

重部門延伸，缺“公共中心”

重“穿靴戴帽”，缺基本需求

重硬件改造，缺軟件管理

以單項改造為例。今天說門窗改造，過段時間說地下管道要修一修，一天到晚不同的部門有不同的改造方案，結果搞得大家無所適從，缺的就是改造前的整體規劃設計。

在他看來，如果能把電梯和停車位結合起來整體考慮，“比如給一層免費的停車位”，有望破解加裝電梯的難題。

仇保興還說，有的建筑學院士，連自家小區要改造也毫不知情，因為沒人通知他參與家園改造，被有關部門“定了”。

還有管理的問題。所謂“三分建設七分管理”，仇保興說，如果不對管理加以重視，改造過的硬件過一段時間也會失效。

而在李躍飛看來，目前的問題也主要集中在建設和管理兩個方面。這位中國建筑設計研究院有限公司總圖市政院總工程師，上個月剛剛參與了由住建部組織開展的城鎮老舊小區改造調研活動。

走訪多地之后，他的切身感受是——暴露的問題“觸目驚心”、各地存在的差距“從未見過”。

事實上，黃艷不久前也公開談到了老舊小區改造中的三件難事，包括地方統籌協調推動，改造后建立小區的后續管理機制以及資金籌措的問題。

對于管理，黃艷直言，老舊小區很多建成都20多年了，這些小區大多缺乏物業管理。同時，即使實施了改造，沒有一個長期維護和運營管理的機制，改造后的效果也難以長期保持。

“現在老舊小區居民往往沒有付費購買服務的習慣，居民原來不交物業費，等實施改造后，雖然改造效果挺好，但需要居民繳納物業費，這就需要一個思想認識轉變的過程。”黃艷表示。

出路在哪兒？

難題不小，如何化解？

仇保興認為，關鍵在于整體設計先行，比如，用數字化技術把規劃圖紙變得更加形象直觀，讓老舊小區居民的需求能夠通過“點菜”的方式得到滿足。

而要做到這一點，首先應該找準“對象”。

仇保興建議，各地可以通過專業軟件或專家考評等途徑推行城市“最佳小區”和“最差小區”評選活動，來提高小區居民的改造積極性和參與性，“讓最需要改造的小區‘冒’出來”。

在具體技術層面，則可以將老舊小區改造的內容歸類為“必備項”和“拓展項”，前者主要包括管網改造、適老化改造、立體停車場、垃圾分類處理等，后者則涉及社區綠化、對外通道、海綿社區改造等。

不過，從長遠來看，在技術落地之前，還需先解決一個理念問題——我們的城市是一個復雜的巨系統，需要整體性思維。

多位專家指出，老舊小區改造之所以難推進，部分甚至演化為公共糾紛，最大的阻力就在于“眾口難調”，在于多個利益主體之間的博弈。

用北京大學景觀設計研究院院長俞孔堅的話說，“小決策是一切問題的根源，出路在哪兒？就是系統綜合。”

一套合格的城市規劃體系，并不是追求最大規模、或是完全理想的狀態，但一定是綜合考量城市里每一個個體的利益后，得出的“平衡之解”。

被改造的小區作為城市最小的社會單元，亦需如此。

如仇保興所言，老舊小區改造這一新的萬億級投資領域，將使綠色建筑發展大有作為，并由此催生眾多的新產業，但更重要的是，“以人民為中心來提升城市的居住質量和投資環境。”

需要指出的是，城市作為一個有機體，始終存在新生與衰亡、保留與淘汰、保護與發展的雙重挑戰。按照黃艷的說法，今后，城市建設管理的重點更多地會落在存量上，即城市的更新、完善、保護。

或許某一天，小區改造的選擇題也會交到你手中。