每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

作為一項補充型養(yǎng)老工具，住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，理論上具有廣泛的經(jīng)濟及社會價值。

不過，這種創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)卻推廣得并不順利，甚至在一線城市房地產(chǎn)高價的誘惑下，依然被機構(gòu)拒絕。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，房屋的價值評估是導(dǎo)致其無法大面積推廣的關(guān)鍵因素。

而對于如何破解這一難題？有專家認(rèn)為，應(yīng)從理念及制度層面改進和修繕，立體式破冰當(dāng)前“以房養(yǎng)老”困局。

想“以房養(yǎng)老”的老年人投保不易

“我拿什么去養(yǎng)老？”自2014年6月監(jiān)管機構(gòu)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）以來，一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)被保險公司試點推廣，這也標(biāo)志著開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（“以房養(yǎng)老”）試點工作的啟動。

對于部分有房有錢的老人來說，由于他們有足夠的退休金，因此并沒有太大參與該保險的需求。而對于有房沒錢的老人而言，或許才被保險公司視作目標(biāo)群體。不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此類產(chǎn)品在市場上面臨著尷尬的處境——愿意“以房養(yǎng)老”的人不占大多數(shù)，這小部分人卻也面臨著投保艱難的處境。

據(jù)新華社報道，截至2018年6月底，盡管有多家保險公司獲得了試點資格，但只有一家保險公司開展了業(yè)務(wù)，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，其中很大部分人比起抵押房產(chǎn)參與該保險，更傾向于尋求兒女以及社會的幫助，靠微薄的養(yǎng)老金和救濟金度日。即使少部分老年人有參與投保的意向，但卻由于兒女不同意或者房屋產(chǎn)權(quán)非獨立產(chǎn)權(quán)以及不理解條款和定價等多方面原因而放棄投保。

而在有意投保的一方，出于房產(chǎn)反哺養(yǎng)老的需求，他們也愿意通過保險公司來做這件事。深圳某壽險業(yè)務(wù)員小王（化名）告訴記者，“有的老人擁有的房產(chǎn)是多年積蓄按揭下來的，現(xiàn)在也想通過把房子抵給保險公司，以投保年金險的方式未來每個月拿幾千塊錢。”

記者也從市場上了解了個別案例的抵押、核準(zhǔn)、投保及受益人回報的情況。有市場人士舉例稱，如果對房屋抵押估值給予90%（不同資產(chǎn)評估結(jié)果有差異）的認(rèn)定額度，假定300萬的房子確認(rèn)有效保險價值就是270萬，如果屬于夫妻共同財產(chǎn)且共同投保的話，人均有效保險價值可追認(rèn)為135萬，等于每人擁有135萬現(xiàn)金去購買年金養(yǎng)老產(chǎn)品，以20年為受益期限，保險機構(gòu)通過內(nèi)部精算確認(rèn)，每月支付給受益人近4000元的款項（不同精算方式和投保人信息影響最后收益）。

可見，數(shù)百萬房產(chǎn)抵押參與投保最終換來的是月均幾千元的養(yǎng)老金，還得按月領(lǐng)取，如果老人未拿滿20年，抵押房產(chǎn)也同樣會被收回。不少受訪者表示，不如直接將房產(chǎn)變現(xiàn)自主配置投資，有人稱這個交易不公平，“長壽則機構(gòu)虧，反之機構(gòu)賺”；但也有受訪者表示，目前二手房的變現(xiàn)難度在加大，即便是如愿賣房提前獲得流動性，在可能出現(xiàn)的通脹預(yù)期下提前鎖定利率去投資才是王道。

愿意嘗試“以房養(yǎng)老”的人顯然是已經(jīng)做好了“高開低走”的準(zhǔn)備，然而記者卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中能為他們提供服務(wù)的保險機構(gòu)卻開始躲閃。每經(jīng)記者向廣州市三家大型保險公司客服了解抵押辦理投保業(yè)務(wù)時，其均表示“目前不辦理相關(guān)業(yè)務(wù)”，即便是擁有本地住房也是如此。

產(chǎn)品成熟但保險公司不愿推廣

事實上，《指導(dǎo)意見》在推出時也給出試點期限，即2014年7月1日~2016年6月30日，但后來也延長至2018年6月30日。可現(xiàn)實情況是，此類產(chǎn)品并非各家機構(gòu)主推的重點。

小王告訴記者，類似的情況其實很普遍，“有的保險公司甚至?xí)嬖V你‘沒有而且也不會做此類產(chǎn)品’，但實際上此類產(chǎn)品的設(shè)計非常成熟，只是高層不愿意推”。原因很簡單，他直言——“不賺錢”。

記者轉(zhuǎn)向北京了解情況，得出的回應(yīng)與之類似。有當(dāng)?shù)乇ｋU機構(gòu)從事壽險業(yè)務(wù)的經(jīng)理告訴記者，北京、上海有過試點，不過反響并不好，保險公司不會主推。“因為這種項目還要第三方評估機構(gòu)對房子進行評估。這塊業(yè)務(wù)已經(jīng)超出保險公司業(yè)務(wù)范疇了，而且為了防范風(fēng)險一般這種房屋評估價格都比較低，大多數(shù)房主對價格并不認(rèn)可。”

該經(jīng)理透露道，即便是能做相關(guān)業(yè)務(wù)的中資保險機構(gòu)，目前能夠給出的房產(chǎn)評估價格與銀行方案沒太大差別。據(jù)了解，目前銀行對抵押房產(chǎn)能夠給出的資產(chǎn)評估價格，多數(shù)維持在房產(chǎn)當(dāng)前市場價格的60%~70%左右。此前有市場人士表示，有的保險公司委托第三方可以給出九成的估值價格，但在這位經(jīng)理看來，這種“彈性空間”已經(jīng)被壓縮得很小，幾乎不可能。

他指出，即便保險公司委托第三方做了評估工作并撮合成功，也需要投資部門把所有的保費拿出來進行投資。“目前的市場環(huán)境，誰都不愿為房屋抵押的評估價值兜底，所以不可能授權(quán)第三方公司給予如此大的估值核算尺度，且三方評估同樣需要牌照準(zhǔn)入，如果報價虛高不符合實際情況就違規(guī)了。”

可見，房產(chǎn)抵押過程是保險公司授權(quán)第三方執(zhí)行的，因此就算第三方確認(rèn)有效保險價值后投向保險公司的年金險，后者也會對這部分錢的穩(wěn)定性感到擔(dān)憂，隱患主要來自于可能發(fā)生的抵押物資產(chǎn)貶值而帶來的長線配置壓力。機構(gòu)方面普遍認(rèn)為，投保資金不發(fā)生變故是機構(gòu)投資部門做好未來十多年資產(chǎn)配置的基礎(chǔ)，如果期間因抵押房產(chǎn)價值發(fā)生變動對已投資資本造成強退或其他變故就會發(fā)生風(fēng)險。與此同時，投保資金也并非一次性全部供財務(wù)投資使用，部分也會當(dāng)作企業(yè)自身流動性需求被使用，因此單個產(chǎn)品所投保資金的升值壓力不小。

此外，即便是保險公司履職幫助擬投保人辦理抵押事項，中間的手續(xù)也相對繁瑣。該經(jīng)理坦言，如果擬投保人對第三方評估機構(gòu)的報價不滿意，就會再找一家三方機構(gòu)評估，有的甚至要數(shù)家機構(gòu)聯(lián)合評審，產(chǎn)生的費用都將算作成本。據(jù)記者調(diào)查，這部分手續(xù)費大約會在房屋評估價格的10%左右。

可見，擬投保人在抵押房產(chǎn)的過程中，一方面與機構(gòu)給出的意見分歧較大，另一方面機構(gòu)也在監(jiān)管高壓之下對資產(chǎn)審核慎之又慎，同時還要承擔(dān)因撮合交易不成功而產(chǎn)生的各種手續(xù)費用。所以，抵押房產(chǎn)的估值水平已成為影響老年人參與“住房反向抵押養(yǎng)老保險”的關(guān)鍵因素和矛盾起點。