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半年報(bào)凸顯行業(yè)“馬太效應(yīng)”:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-09-19 20:32:27

房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩是不爭的事實(shí)。

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然上半年房企的業(yè)績?nèi)栽谠鲩L,但增速明顯放緩。值得注意的是,“行業(yè)分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)”,在2019年的房地產(chǎn)行業(yè)中報(bào)季是高頻詞,并在龍頭房企的反復(fù)強(qiáng)調(diào)中,已經(jīng)成為了行業(yè)的共識(shí)。

恒大集團(tuán)是對龍頭企業(yè)未來十分樂觀的一家,其董事會(huì)副主席夏海鈞在2019年年中業(yè)績會(huì)上是這樣表述的:“龍頭房企將持續(xù)搶占市場份額,強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局仍將延續(xù)。”夏海鈞預(yù)計(jì),如果按全國商品房年銷售額15萬億元計(jì)算,2023年前三房企銷售總額將達(dá)3萬億元。

單家房企達(dá)到萬億元銷售額,這被視作是行業(yè)集中度到達(dá)一定高度的風(fēng)向標(biāo)。龍頭房企也許都有向著這一目標(biāo)看齊的一天,但隨著行業(yè)整體走勢趨冷,萬科曾經(jīng)“萬億大萬科”的愿景悄然冷卻,碧桂園提質(zhì)控速,盈利和規(guī)模之間的平衡關(guān)系也從沒有像現(xiàn)在這般焦灼過。

分化在進(jìn)一步加劇,大魚仍在吃小魚,但大魚們安全了嗎?這是一個(gè)沒有答案的問題。房地產(chǎn)行業(yè)深受政策面影響,也離不開資金支持。如果掐緊了水龍頭,沒有一家房企是絕對保險(xiǎn)的。

從新近房企發(fā)布的2019年年中報(bào)中,可以提煉出一窺行業(yè)全貌的關(guān)鍵詞:規(guī)模增速放緩、利潤水平下滑、融資成本抬升和減員趨勢明顯。無論是龍頭房企或是中小房企,都在面臨這個(gè)行業(yè)最難的時(shí)刻。

圖片來源:攝圖網(wǎng)

“天花板”隱現(xiàn)?

房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩是不爭的事實(shí)。

9月16日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年1~8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示,今年前8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元,同比增長10.5%。

雖然仍在增長,但10.5%的增速已經(jīng)是2019年以來的最低增速。在目前調(diào)控持續(xù)、融資收緊的影響下,這一增速比1~7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月增速下降。

在這個(gè)整體增速已經(jīng)放緩的行業(yè),很少有房企能夠跳出大勢走出自己獨(dú)有的成長曲線。雖然頭部房企中有管理層曾公開表示:未來這個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提升,這是屬于他們的機(jī)會(huì)。但今年上半年,頭部房企的銷售增速也是放緩的。

先看行業(yè)的標(biāo)桿“碧萬恒”,三巨頭今年前8個(gè)月的銷售額僅與去年持平,其中兩家同比甚至出現(xiàn)了下滑。不過,今年前8月銷售額超過千億元的房企已達(dá)19家。

碧桂園今年前8個(gè)月的權(quán)益銷售額是3713.5億元,與去年的3788.4億元同比略降;恒大前8個(gè)月的合約銷售金額約為3700.7億元,同比同樣小幅下滑;萬科4263億元的銷售額,同比有10%左右的升幅,但增速也已經(jīng)相比去年明顯減慢。

過去兩年間,那些“黑馬房企”在行業(yè)下行的背景下也成色不再,過去動(dòng)輒超過50%的增速都回落至個(gè)位數(shù)水平,也鮮再見中小房企提出“千億”目標(biāo)了。

在這一維度上,過去兩年沖規(guī)模迅猛的閩系房企降速最為明顯。曾經(jīng)錄得170%銷售額增速的正榮地產(chǎn),今年上半年的增速僅不足1%;融信中國的銷售增速則從去年上半年的的75.7%下滑到4%。

從目前的調(diào)控力度和融資難度來看,房企重回高速增長幾無可能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,銷售額增速放緩之后,如果資金的回籠速度也放緩,房企會(huì)面對各種壓力,“只有資金壓力不大,才可能存在高速增長的動(dòng)力。”

2019年前8月銷售額超千億元房企 數(shù)據(jù)來源:中指研究院

利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算周期的緣故,今年上半年房企利潤表現(xiàn)體現(xiàn)的是過去一到兩年之間的水平。那時(shí)候,房企的銷售額增速水平相對而言是樂觀的,即增速迅猛,但從今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看,房企的利潤水平并沒有相對應(yīng)的體現(xiàn)。

在銷售排名前10的房企中,今年上半年有數(shù)家出現(xiàn)了利潤額大幅下滑的情況,而中小企業(yè)的表現(xiàn)也是如此。雖然多數(shù)房企將利潤額下滑的原因歸結(jié)為“結(jié)算不平衡”,但如果剔除這一因素,多數(shù)房企今年上半年利潤率水平表現(xiàn)并不出色。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),今年上半年,128家A股上市房企凈利潤合計(jì)為1004億元,凈利潤率為10.5%,與去年同期水平(11%)相比出現(xiàn)微跌。值得注意的是,在這128家房企中,接近40%的房企上半年?duì)I業(yè)收入同比下降,近45%的房企利潤同比下滑。

一名不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,影響房企凈利潤的核心因素可以概括為兩個(gè)方面:一是成本管控;二是產(chǎn)品溢價(jià)。其中,成本管控包括拿地的成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、營銷費(fèi)用和行政管理費(fèi)用等;產(chǎn)品溢價(jià)則是你的產(chǎn)品能不能賣得比別人更貴。

如果以此分析,房企的凈利潤水平出現(xiàn)下滑是可以解釋的。一個(gè)可以看到的事實(shí)是,在2015年至2016年間,全國各地“地王”頻出,但之后的兩年隨著各地樓市調(diào)控頻出,市場逐漸趨冷,多數(shù)房企握著“地王”卻賣不出高價(jià),甚至有不少“地王”項(xiàng)目出現(xiàn)虧損情況。

上述分析師認(rèn)為,如果房企的銷售額規(guī)模持續(xù)放緩乃至出現(xiàn)下滑,那么利潤水平也會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)負(fù)增長,因?yàn)槔麧欘~和銷售額、營業(yè)額呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

典型的例子是一家TOP10的房企,去年上半年的營業(yè)收入超過3000億元,并以超過300億元的歸母凈利潤額一舉成為新科的利潤王;但今年上半年,隨著其營業(yè)收入的大幅下滑,歸母凈利潤額也僅錄得近150億元。

后遺癥顯現(xiàn)

行業(yè)大勢如此,從業(yè)者們也并不好過。今年上半年,多數(shù)房企均出現(xiàn)了減員的情況,萬科與去年同期相比,地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人員減少了近600人;恒大、碧桂園也出現(xiàn)了雇員同比下降的情況。

這是可以預(yù)期的事情,畢竟萬科今年以來提出了“事人匹配”,要打造“冠軍組織”;碧桂園也在調(diào)整組織架構(gòu),在這種情形之下,人員優(yōu)化是不可避免的。

一位TOP3房企的投資部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,過去市場好,拿地方面一直都在找機(jī)會(huì)。但今年以來,他們收縮了投資的規(guī)模和范圍,有的城市公司投資部大幅減員。

市場下行壓力陡增,房企也開始開啟了“全員營銷”的求生之旅。最近站上風(fēng)口浪尖的是時(shí)代中國,其被曝出強(qiáng)制要求全員賣房,從普通員工到副總裁級別,每個(gè)崗位都設(shè)置了相應(yīng)考核指標(biāo)。

富力地產(chǎn)也是其中的一員,在近期被曝出的一份文件中,富力地產(chǎn)要求內(nèi)部“促銷售、抓回款”,其中,“以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級,在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化”。

裁員、促銷、回款,都是房企應(yīng)對難關(guān)的方法。在這種背景下,資金鏈安全是重中之重,如何借到便宜的錢,保證安全的邊界是當(dāng)下所有房企共同需要直面的課題。

今年上半年,房企整體的融資成本均有所抬升,億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,30家典型房企的平均融資成本5.78%,較2018年末的平均融資成本5.7%,上升0.08%。

而融資的難度也正在進(jìn)一步加劇。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì),2019年8月單月,40家典型房企融資規(guī)模僅368.26億元,環(huán)比大幅下降近六成。

值得注意的是,進(jìn)入下半年,很多頭部房企已經(jīng)放緩拿地。其中,富力、融創(chuàng)、越秀等房企均在半年業(yè)績會(huì)上表示會(huì)謹(jǐn)慎拿地。而近來不少城市土地市場流拍現(xiàn)象增加、溢價(jià)率下降,也印證了房企在拿地方面的謹(jǐn)慎態(tài)度。

 (文章來源:鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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