亚洲永久免费/亚洲大片在线观看/91综合网/国产精品长腿丝袜第一页

每日經(jīng)濟(jì)新聞
市場

每經(jīng)網(wǎng)首頁 > 市場 > 正文

2019樓市“三季報(bào)”|土地市場由熱轉(zhuǎn)冷 多重壓力下房企如何穩(wěn)住“糧倉”?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-10-17 20:35:58

作為房企“糧倉”的土地市場,由3月開始的一度火爆,到三季度后逐漸轉(zhuǎn)冷。

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從今年3月到二季度,各地土地市場曾一度火爆,“地王”頻出。但進(jìn)入三季度以來,各地土地市場明顯降溫,土地流拍地塊數(shù)量明顯上升,土地成交溢價(jià)率也頻頻走低。

中指研究院報(bào)告顯示,2019年1~9月,全國300城市土地供需總量較去年同期微降,樓面均價(jià)及出讓金總額同比增加近兩成。前三季度出讓金總額逾3.55萬億元,同比上漲17%。

分季度走勢來看,一季度整體供求各指標(biāo)同比均降,僅一線城市供求量同比走高;二季度開始稍顯回暖,整體供求各指標(biāo)同比均增,二線域市供地節(jié)奏加快,三四線城市收金及樓面均價(jià)走高;三季度全國土地市場整體供求量微降,一線城市樓面價(jià)回落,土地溢價(jià)率同環(huán)比出現(xiàn)下降。

市場下行周期之下,哪些區(qū)域土地市場能夠持續(xù)熱度?哪些房企逆勢而上?消極拿地的房企是否會(huì)調(diào)整策略?

圖片來源:攝圖網(wǎng)

全國土地市場降溫明顯

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1~8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%;土地成交價(jià)款6374億元,下降22.0%。

中指研究院《中國300城土地市場情報(bào)》顯示,今年1~9月,全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15%,較去年同期下降1%;其中住宅類用地平均溢價(jià)率17%,同樣較去年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看,前9個(gè)月,一線城市供地節(jié)奏加快,出讓金總額較去年同期增加近三成,樓面均價(jià)在調(diào)控之下得到有效控制,同比去年均有所下滑;二線城市供求量同比小幅增加,樓面均價(jià)同比上漲16%,在各線城市中漲幅居前;三四線城市整體供應(yīng)同比小幅走低,成交量跌價(jià)漲,溢價(jià)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,“最近土地流拍率又有了提升,雖然沒達(dá)到去年四季度時(shí)候的高點(diǎn),但從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,9月份300個(gè)城市流拍宗數(shù)占成交宗數(shù)的7.4%,這一比例也是從今年5月以來逐月提高的,整個(gè)土地市場降溫比較明顯。”

2019年1~9月各線城市土地市場情況 數(shù)據(jù)來源:中指研究院

數(shù)據(jù)顯示,土地市場自今年3月份以來開始逐步回暖。從各線城市土地成交情況來看,1~9月一線城市共推出土地460宗、成交土地431宗,成交面積2241萬平方米,同比增加32%;樓面均價(jià)7514元/平方米,同比下降9%;平均溢價(jià)率為9%,較去年同期上漲1%。

二線城市共推出土地7426宗、成交6462宗,成交面積28804萬平方米,同比增加7%;土地成交樓面均價(jià)為3418元/平方米,同比增加16%;土地平均溢價(jià)率為15%,較去年同期上升1%。

三四線城市共推出土地13050宗、成交土地10956宗,成交面積42980萬平方米,同比減少8%;樓面均價(jià)為1588元/平方米,同比上漲9%;土地平均溢價(jià)率為18%,較去年同期下降3%。

曹晶晶分析稱,土地市場降溫首先與大環(huán)境密切相關(guān)。政策背景下,從需求端來說各方的市場情緒、觀望節(jié)奏都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。尤其是在第三季度市場調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化之后,未來還是比較緊張的狀態(tài)。

其次房企融資端整體壓力較大。在貨幣政策環(huán)境偏松的時(shí)候,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管在不斷強(qiáng)化,并且有整體趨緊的狀態(tài),并且短期不會(huì)有太大的變化。今年以來的幾次降準(zhǔn),對(duì)房地產(chǎn)金融包括整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利好比較有限。

從個(gè)人端來看,曹晶晶認(rèn)為,盡管今年房貸利率已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)下調(diào),但整體仍維持較高的水平。并且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言,短期內(nèi)都難以降低,利率對(duì)需求、購買力、市場預(yù)期都產(chǎn)生了一些影響。

一二線城市領(lǐng)銜出讓金額

2019年1~9月,全國300個(gè)城市土地出讓金總額為35511億元,同比增加17%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額30392億元,同比增加21%。杭州前三季度出讓金總額逾2239億元,連續(xù)兩年居40城收金總額首位。

全國40個(gè)主要城市中,三亞、蘭州、大連漲幅名列前三,僅有9個(gè)城市土地出讓金同比縮水。

據(jù)《2019年1~9月全國土地成交城市排行榜TOP10》,一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心,中西部城市土地市場火熱。

2019年1~9月土地出讓金額TOP20城市 數(shù)據(jù)來源:中指研究院

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,“從企業(yè)拿地城市群來看,長三角和中西部仍然是房企布局的重要區(qū)域,如1~9月份長三角區(qū)域土地城市熱度不減,TOP10拿地企業(yè)達(dá)到了3千億元,位列區(qū)域榜首位。中西部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速,也成為了企業(yè)投資熱土,TOP企業(yè)拿地金額達(dá)到了2千多億元。從城市角度來看,一線城市和二線核心城市也是房企投資重點(diǎn),其中中西部一些部分城市土地成交市場火熱。”

《2019年1~9月全國住宅用地成交總價(jià)TOP10》榜單則顯示,土地成交價(jià)水平同比走高,杭州上城區(qū)一宅地由新世界發(fā)展以總價(jià)97.92億元摘得,居榜單首位。該榜單總額與去年同期相比上漲了8%,上榜門檻上升至66.6億元,過半數(shù)入榜地塊收金逾70億元,而榜單前三甲地塊總價(jià)均破90億元。

中指研究院報(bào)告指出,入榜地塊全部位于一二線重點(diǎn)城市,且多宗地塊被品牌房企斬獲。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高,品牌房企資本運(yùn)作能力和開發(fā)能力較強(qiáng),在重點(diǎn)城市拿地更具優(yōu)勢。

頭部房企與中小房企拿地分化

土地儲(chǔ)備作為房企“糧倉”,其規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)房企業(yè)績的影響仍在持續(xù)加大,頭部房企對(duì)此仍然顯示出積極的態(tài)度,憑借在土地資源獲取上的優(yōu)勢繼續(xù)開疆拓土。如今土地市場走低,房企是否會(huì)選擇逆周期而行?

前9個(gè)月,龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮獲取土地資源的優(yōu)勢。萬科、碧桂園、保利占據(jù)1~9月拿地金額榜前三位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,前9月萬科累計(jì)拿地1381億元居榜首,碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位。

與此同時(shí),行業(yè)集中度進(jìn)一步顯現(xiàn)。前9月TOP10企業(yè)拿地總額達(dá)到7789億元,占TOP100企業(yè)的35.7%;而TOP30企業(yè)1~9月拿地總額13907億元,占TOP100企業(yè)的63.8%。TOP10企業(yè)拿地門檻升至463億元。

進(jìn)入9月之后,保利拿地持續(xù)發(fā)力,拿地金額超180億元;萬科單月拿地金額約50.3億元,其中萬科在杭州以溢價(jià)率約30%斬獲1宗地塊舊改地塊,總權(quán)益金額達(dá)33.1億元;華夏幸福以總價(jià)116億元獲取武漢武昌兩宗地塊。

2019年1~9月房企拿地金額TOP20 數(shù)據(jù)來源:中指研究院

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示:“行業(yè)集中度上升是目前房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展趨勢,大型房企有更優(yōu)勢的融資渠道和途徑,尤其是在融資渠道收緊的情況下,中小房企資金鏈脆弱,抗御風(fēng)險(xiǎn)能力較低,拿地更加困難,預(yù)計(jì)未來行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步上升。”

但億翰智庫認(rèn)為,從1~9月累計(jì)新增貨值來看,盡管整體增速超過10%,較1~8月有所回升,但企業(yè)投資力度不及往期。TOP10、TOP20、TOP30梯隊(duì)房企同比增速均出現(xiàn)下滑,同比分別降低22%、11%、4%, TOP50、TOP100梯隊(duì)房企拿地力度較為積極,同比分別上升5%、77%。

同時(shí),億翰智庫指出,土地市場繼房企銷售上行后也迎來回暖。一線城市土地成交熱潮反映出房企補(bǔ)倉意愿增強(qiáng),但在融資承壓的情況下,企業(yè)更傾向布局高價(jià)值區(qū)域,同時(shí)也意味著此類城市土地市場競爭愈發(fā)激烈;部分三四線城市,尤其是具備經(jīng)濟(jì)增長潛力的三四線城市將迎來機(jī)會(huì),企業(yè)應(yīng)以自身資金量作為基礎(chǔ)考量,圍繞“根據(jù)地”做鋪排。

房企進(jìn)入精細(xì)化競爭階段

對(duì)于合理布局高價(jià)值區(qū)域,中指研究院土地事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅(jiān)對(duì)碧桂園近期的一系列布局進(jìn)行了分析。“根據(jù)數(shù)據(jù)庫顯示,2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地?cái)?shù)量遙遙領(lǐng)先行業(yè),包括土地面積等也是百強(qiáng)企業(yè)中第一位。但是從拿地晴雨表的測算,碧桂園并不都是采用一種積極的態(tài)度,只是在2017年3季度和4季度比較積極。

從2014~2019年,碧桂園在三四線城市新增的土地總占比達(dá)74%。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地,但主要集中在一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣的位置,可以看出其重心放在三四線和五線城市。

溢價(jià)率方面來看,碧桂園在三四線城市拿地溢價(jià)率水平達(dá)到了41.29%,遠(yuǎn)高于其他區(qū)域,說明在三四線城市反而搶的是當(dāng)?shù)爻鞘凶詈玫牡?。碧桂園基本上選擇小城市核心區(qū)域、占地在100~300畝區(qū)間,打造的是當(dāng)?shù)爻鞘斜容^優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目,所以說這樣的話也是他們看好的城市一個(gè)特點(diǎn),但是對(duì)于城市的覆蓋化和對(duì)城市進(jìn)入程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他百強(qiáng)企業(yè)。

劉韌堅(jiān)同時(shí)也坦言:“而對(duì)于小型房企來說,最大問題還是‘拿不到錢’和‘拿不到地’。”

對(duì)于最后一季度的走勢,古超判斷:“未來在政策調(diào)控持續(xù)、融資渠道全面收緊的背景下,行業(yè)競爭也日漸加劇,房企第四季度應(yīng)該采取一定的應(yīng)對(duì)措施,一方面加強(qiáng)銷售回款、降杠桿控制整個(gè)負(fù)債總量;另一方面是加強(qiáng)對(duì)營銷的重視,把握營銷節(jié)奏,積極推盤去化加大營銷力度,搶收回款保證充足現(xiàn)金流。”

“此外,企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作,關(guān)注創(chuàng)新型融資產(chǎn)品的搭建,積極拓寬融資渠道。在拿地方面企業(yè)應(yīng)該重視現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況管理好拿地周期,保持充足現(xiàn)金流,防止出現(xiàn)資金問題。”古超表示。

(文章來源:鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。

讀者熱線:4008890008

特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。

2019前三季 土地市場

歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP

每經(jīng)經(jīng)濟(jì)新聞官方APP

1

0