每日經濟新聞 2019-10-24 21:17:48
相比2018年，房企赴港上市數量并不少，但成功率卻明顯減少。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
10月23日，新力控股已通過港交所聆訊。5個月前遞交招股書的新力控股，終于在資本市場有了進一步動態，而這距離中梁地產正式上市已經過去3個月。
值得注意的是，在這段時間，除了集中在本月17日和22日遞交招股書的三巽控股和港龍地產，幾乎無新增內地房地產企業赴港IPO，多家排隊IPO的房企也出現審核材料失效的情況。
房企赴港IPO出現真空期，還是窗口已進入尾聲？58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，調控不斷加碼導致房地產行業未來前景的不確定性增強，會直接影響港交所對于內地赴港上市企業的判斷，從而影響上市成功率。
圖片來源：攝圖網
2019年和2018年，一年之隔，內地房企的赴港上市之路卻冷熱分明。
2018年，內地中小房企選擇扎堆赴港上市，并且成功率頗高。2018年1月16日，正榮地產上市，此后弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團等相繼上市。加上由內房企業拆分的物業企業，2018年在港成功上市的內地房地產行業公司達11家，是近21年以來內地房地產行業企業港股上市的數量之最。
但進入2019年，截至目前成功上市的僅有德信中國、銀城控股和中梁控股。
而與新力幾乎同期遞交招股書的海倫堡地產、奧山控股、萬創國際還在排隊，加上后續新交表列隊中的匯景控股、中國天保、景業名邦、三巽控股、港龍地產，等待IPO通關的內地房企有8家。記者粗略計算，今年至今內地房企赴港上市的成功率只有25%。
此外，2019年房企的上市等待期也逐漸拉長。記者統計發現，內地房地產企業在香港上市的前后時間(從最后一次遞表到上市)平均為149天，最快74天、最慢245天。
以中梁地產為例，其從醞釀上市到最終掛牌，前后經歷了2年時間。期間，中梁從遞交招股書到成功上市的前后時間為245天。
今年房企上市情況為何整體不如去年？
張波分析認為，房地產調控不斷加碼是一個不容忽視的原因，這導致房地產行業未來前景的不確定性增強，會直接影響港交所對于內地赴港上市企業的判斷，影響成功率。
一位不愿具名的業內人士也向《每日經濟新聞》記者透露，今年6月港交所上市部前聯席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕或有一定影響。“所以今年上市申請審核，較過往會更為嚴格。”
該人士指出，在港交所上市最核心的步驟是經歷港交所多輪問詢的考驗，問題涉及公司的經營層面和所提供資料的真實性等，直至拿到“無異議函”后方可推進下一步工作。但不少房企的關鍵性指標不達標，其中不乏股權結構不夠清晰、關聯交易等問題。
例如，房企在剛成立時經歷過法人股權變更、項目公司子或公司比較多，這些都會被聯交所關注，企業需要額外花很多時間去處理公司的架構等問題，才可能通過審核。
同時，港交所對于內地房企上市的規范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺，如果無法及時填補相關位置的牽頭人，也會影響上市效率和路演定價等重要進程。
此外，由于港交所對上市的要求有所提高，對于房企增長的可持續性也增加了關注。比如財務安全性，因為沖刺規模伴隨負債率上升，那么加上負債之后的去化風險，整體財務安全性就會成為問詢重點。
KKG董事總經理張昕向《每日經濟新聞》記者指出，今年房企上市之所以速度放緩，很大程度上和港交所的審核效率有關。有大量的內地企業想上市，審核團隊承接業務的能力有限，那么多業務審核不過來，很多企業是從去年延到今年的。“除非你是特別企業，走特別路徑和快速通道。”
除了上市成功企業減少、周期拉長， 2019年上市房企的整體募資金額和去年同期相比也有所減少。
數據顯示，2018年IPO上市的9家內地房地產企業，共募資169.12億港元，平均每家IPO募資18.79億港元。募資金額最高的是正榮地產，為44.81億港元，最低的是募資2.25億港元的萬城控股。
2019年上市的房企中，德信中國上市募資13.72億港元、銀城國際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元，平均值在16.4億港元。
為何今年赴港上市房企的實際募資縮水？張波直言，在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草“，殊不知這“稻草”本身也并非含金量十足，不少企業往往定價偏低，直接影響到實際融資效果。
“對于謀求在港上市的房企來說，達到上市的業績要求或許不困難，但是在房地產市場不樂觀的現狀下，如何吸引足夠數量的投資者，以及能否接受市場偏低的定價，是個問題。”張波表示。
不過在克而瑞研究中心總經理林波看來，后續上市行情日趨向下，有一個客觀現象是目前該上市的企業都上了，后續要上市的基本都是50強以后的企業。
這類企業存在幾個問題，如規模偏小、盈利能力偏弱、增長可持續性不夠，有些企業規模上升完全是因為所在城市的熱度，因而存在不穩定因素。
例如IPO新進有了突破的新力控股，從銷售、營收、凈利看算是一家中小規模房企。招股書并未透露公司銷售額，不過從克而瑞數據看，公司銷售額盡管增長神速，卻仍未達到“千億”門檻。
“今年聯交所優先把通道放給新經濟公司，所以客觀上，房企的上市環境不如去年。而且審核標準的提高，從規模、負債、增長持續性上面房企都有更大壓力。2019年的確是一個小年。”林波表示。
窗口期似乎已慢慢過去，房企上市后續走勢如何？
張昕認為，一些中小房企由于自身規模不大，盈利能力不強，投資人對他們的看法不會過于樂觀，而是相對謹慎和保守。這些房企是在境內融不到資，找不到融資渠道，加之企業本身素質并不高，讓其走資本市場道路本身就很勉強，這就使得其和港交所互動效率不高。規模小、盈利能力不強，從投資人這邊獲得認可度不高，在投資人響應不積極的情況下，上市最終可能流產。
以海倫堡、奧山為例，這兩家企業規模偏小，盈利能力和利潤率偏低，鑒于目前的因素影響，房企上市周期比去年還會拉長很多。
一直以來，港交所對于內地房企有一種偏好，相較之下A股上市審核非常嚴格，所以不少內地房企選擇在香港IPO，香港也有一些特定機構愿意去投房企，部分投資機構持續看好房地產。
一方面是缺錢需要融資，一方面是香港相對歡迎，所以一些中小型房企還在為港股IPO做積極準備。但應該注意的是，有些企業因為自身吸引力不足、周期拉得太長，即使上市成功，募集的資金可能也無法覆蓋其上市成本。
“后續股價和估值又遲遲難上升，最后才會知道這是‘流血上市’。”張昕告訴《每日經濟新聞》記者，目前房企已經把IPO重點放在物業管理板塊，因為物業管理是輕資產，對資金要求非常低，現金流水非常好，這類企業不僅容易被投資人認可（香港資本市場對輕資產企業的認可度相對更高），也能在后續得到相對更高的估值。所以大型房企基本都已經或者正在籌備物業公司的上市。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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