每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

今年下半年以來，理財產品“爆雷”頻起，上市公司實控人因非法集資、行賄、內幕交易等違規行為被拘事件接踵而至，各類債務違約數量激增。而這一陣“雷雨”已經蔓延到了房地產領域。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年房地產開發領域企業債券違約的已有7只，涉及金額139億元，其中不乏頤和地產、銀億股份、中弘股份、正源地產等在區域較有知名度的房企。如果加上房地產上下游建筑材料、建筑裝飾領域的企業，出現債券違約的則達21只，違約總金額達464.83億元。

而已經成功發行債券的房企，也可能面臨債券出問題的壓力。如融信、佳源國際等房企就被曝出現部分私募債被納入大智慧的“禁投池”，而大智慧財匯禁止投資證券池已經被保監會所采用。

同時，記者留意到，今年下半年相繼出現“爆雷”的ST昌魚、永清環保、小泰科技等企業，均涉足房地產領域。

在今年融資渠道全面收縮的背景下，房企向各種標準和非標途徑尋求資金，但在這一波P2P清理、理財整頓的影響下，越來越多的“不規范”資金或被清理，多條路被堵，房地產面臨的融資環境或更加嚴峻。

圖片來源：攝圖網

融資窘境史無前例

今年下半年，被不少資本人士稱為“爆雷季”。

11月1日，浙江小泰科技實控人潘曉峰因涉嫌非法吸收公眾存款主動自首；10月24日，春興精工實控人孫潔曉因內幕交易被拘；7月26日，ST昌魚實控人翦英海因行賄罪被刑拘……

而卷入這一波浪潮的企業，大多數都與房地產行業有千絲萬縷的關聯。

如ST昌魚，其幕后實控人翦英海為上市公司華普智通的創始人，早年已投身房地產，成立華普海運倉房地產開發有限公司，并在其后成功將房地產項目注入上市殼公司。

再如永清環保，旗下也有長沙域興房地產開發有限公司等地產企業；小泰科技實控人潘曉峰則從線上金融，已走到線下開設“泰然城”實體店，進入小鎮開發運營領域設立“泰然小鎮”……

隨著這一波上市企業的“爆雷”，有的資金從地產抽出，有的則只能通過變賣地產資產謀求生存。

一位不愿具名的金融分析師向《每日經濟新聞》記者分析指出：“因為以往資金松動，最先流向房地產行業，所以行業藏納了各路背景的資金。在這一波洗牌中，很多資金和資產被洗出來了。整個房地產行業也正在被清理和整理。”

據人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。其中不僅有中小房企，也包括過去經營良好、有著一定規模的房企。

上述分析師指出：“繼5月銀保監會發布‘23號文’整治房地產行業融資亂象、7月和8月監管部門密集發布緊縮政策，房地產對于各類資金流動、融資行為，是‘哪里有漏洞堵哪里’。這個行情是順應大趨勢的，而且會伴隨洗牌而逐漸深入，房企或面臨‘史無前例’的融資窘境。”

房企債券違約頻發

房企的資金格局的確不容樂觀，不僅融資通道減少，即使成功融資，也并不意味著一帆風順。

《每日經濟新聞》記者查閱相關數據發現，截至目前，和房企相關的債券違約共計發生26起，累計違約金額大約139.03億元。而非標融資里涉及基金、信托、資管違約的共計31只產品，由于有些產品尚未公布金額，所以無法統計。

11月5日，有消息稱，融信發行的“19融投03”“19融投04”“19融投05”私募債，被納入了禁投池。

但針對上述市場傳聞，融信11月6日回應稱，其“19融投03”等債券入池原因是“私募債”三個字，同樣入池的債券還包括平安銀行、廣發銀行、華夏銀行等公司的債券。融信中國并沒有發行19投融04和19投融05私募債，傳聞信息有誤。

一位資管人士告訴《每日經濟新聞》記者，禁投池是根據“保監會58號文”生成，將不符合投資規則的債券納入禁止投資債券池。“如果被禁投，那么在二級市場交易時，基金公司、券商資管機構，以及私人投資者就無法買賣證券，證券沒有流動性，會有潛在違約風險。”

該資管人士表示，進入禁投池，如果標的是項目，那可能是項目存在一定風險，比如延遲開工；如果標的是公司，則可能是企業的資本結構和財務出現問題，或存在流動性風險。另外，不如期兌付或者延期的風險，對于現有債券會造成影響。

數據來源：同策研究院

同策研究院數據顯示，2019年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計235.82億元，環比大幅下跌65.80％，創2019年融資歷史新低。以發行數目最大的公司債為例，發行折合101.08億元，融資金額占總額的42.86%，環比減少35.14%。

“房企要做好長期‘融資難’準備。”58安居客房產研究院首席分析師張波就直言，這一波是想通過金融側的調控，實現房地產開發行業“去產能化”。

“無論是千億房企還是中小房企，當下更重要的是降低企業的財務風險，穩發展。”張波認為，隨著未來商品房市場的變化，行業的整體規模化天花板已現。兩類房企未來的風險性會更大，其一是中小型房企，尤其是小型房企，未來不但融資難度大，拿地也面臨著更多挑戰，淘汰率會明顯上升；其二是負債率過高的房企，無論是否是大型品牌房企，負債率過高的風險都會遠遠大于以往幾年，并且不排除有高負債的“大象”級房企會倒下。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）

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