每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在即到來的2020年，房價是升還是降？各能級城市的房地產市場將呈現何種走勢？

近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》（下稱《報告》）預計，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩，房價有望實現軟著陸。《報告》同時也指出，未來抑制住房投資投機方向不變，但調控政策面臨邊際性寬松。

值得注意的是，報告中對北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等10座城市作出了“一般下跌”預警，同時也對深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等城市作出了“一般上漲”的預警。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組負責人鄒琳華向《每日經濟新聞》記者解讀稱：“緯房預警預報系統目前只提供三個月內的短期房價預警預報，并非網傳的對北京等城市作出明年房價可能全面下跌的判斷。”

核心城市房價止漲企穩

在《報告》中，反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，一線城市中，廣州、北京、上海房價相對低迷，一季度房價微弱反彈后陸續開始下跌，僅有深圳在2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。監測數據顯示，近一年來廣州房價同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微漲0.81%，深圳同比上漲5.58%。

10月單月環比變化看，北京環比下跌1.33%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴大。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示：“一線城市的分化與政策有關，北京、廣州和上海樓市調控政策不變，因此市場預期穩定，量價走勢較穩。相比之下深圳近期出臺了一系列政策，比如人才政策、特色社會主義示范區概念等等助推利好，因此深圳房價節節攀升，走出不同行情。”

而準一線城市中，蘇州房價上漲較快，近一年累計上漲20.71%；天津、重慶則相對低迷，近一年天津累計下跌3.78%，重慶累計下跌2.55%；杭州房價基本穩定，累計微漲0.66%。

過半二線城市穩中趨漲，長三角的寧波、南通、無錫，以及東北沈陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲，昆明、廈門房價也有回升。緯房指數監測顯示，二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中，近一年寧波同比上漲10.41%，沈陽同比上漲9.79%，南通同比上漲9.18%，昆明同比上漲8.20%，廈門同比上漲8.15%。

值得注意的是，三四線城市分化更為嚴重。《報告》顯示，下跌城市個數正在逐漸增多，但部分城市仍然上漲過快：臨沂、南陽、唐山、洛陽分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加，其中隱含著未來下跌的風險。

對于強二線城市，盧文曦認為，長三角一體化政策對區域內投資有較大支撐力，在此預期下，投資集中在環滬區域，一些沒有政策壓制的城市交易相對活躍。基于一線城市短期不可能有政策松動，從投資角度來看，二線是比較有機會的地方。但不屬于城市群或都市圈的三四線城市可能遇到一定壓力，如果本身競爭力不強，購買力也會比較弱。尤其是一些三、四線造的“新城”，供應量大，而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

重點城市房價有望“軟著陸”

基于對大數據為基礎的技術分析，結合專家評價，《報告》預計2020年重點城市房價有望實現“軟著陸”，但少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

鄒琳華強調，“《報告》中房價‘軟著陸’指的是先抑后穩”。

分城市類型看，一線房價總體先抑后穩，個別可能上漲；二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。但對于部分行情啟動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價也仍可能上漲。

對此，緯房大數據對部分城市提出了預警：北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等10座城市為“一般下跌”；深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等為“一般上漲”。

鄒琳華對此作出說明：“預警將漲跌分別分為三檔，分別為一般下跌及一般上漲、較快下跌及較快上漲、大跌及大漲，‘一般下跌’屬于最低等級的下跌預警，‘一般上漲’也是如此。”

對于重點城市房價短期趨降主要原因，《報告》分析認為，一方面經濟增速的下滑將導致城市化動力減弱，2019年三季度GDP同比增速降至6%，城市的人口吸引力相對降低，部分居民對住房市場的短期信心也將受到影響，從而使得對房地產市場的預期發生微妙變化，短期的主流房價預期將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。

另一方面，三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加。本輪房地產景氣周期房價上漲持續時間長，總體漲幅巨大，板塊輪動明顯。2019年以來，隨著越來越多的三四線城市加入房價下降的行列，意味著始于2015年底的本輪房地產景氣周期進入尾聲。

對此，盧文曦指出：“此類城市沒有太多調控政策，因此從投資的角度來看，資金是往調控少、機會多的地方去。房地產繁榮的確可以推動基建、投資，但買家和投資客過多還是存在一定風險。當市場遇到波動時，這種推動力量就是市場不確定因素。因為是投資為主要目的，一旦產生下跌預期就可能引發大量拋售，增加市場的波動幅度。”

但《報告》也重點強調，盡管經濟增速有所下滑，但經濟增長的內生動力仍然存在，房價仍然存在一定支撐。住房調控政策基本見底，調控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能，這些因素可能共同促成房價的軟著陸。

由于中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡，在總體先抑后穩的背景下，不排除局部較快上漲或下跌的可能性。

“都市圈城市還是有穩定的市場空間，但是一些投機過多的地區可能要引起注意。另外，調控一城一策，對于近期漲幅過大的城市也需要引起重視，一些地方政府也會有調控壓力，不排除調控政策會落地的可能。”盧文曦指出。

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封面圖片來源：攝圖網