每經記者 黃婉銀 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

“你認了幾個籌？我認了三個都沒買到”。

“我認識一個收廢品的老板，他認了四個籌。”

在深圳市深汕特別合作區（簡稱“深汕合作區”）的中心城區鵝埠鎮，幾乎人人都知道近期開盤的深汕合作區001號、002號樓盤。

在馬路上，飯館里，隨處都能夠碰到拿著戶型圖、認購書的人們。即使沒有親自參與到這場“搶房”盛宴，這兩個樓盤也是鵝埠鎮上人們茶余飯后的談資。

沒有任何懸念，001號樓盤歷經半天的選房，最終日光；002號樓盤目前仍在選房階段，1000多套房認了5000多個籌，如無意外，也將全部售罄。

兩場火熱的“選房”活動，既像是一場預熱活動，又像是一次焦點轉移。2019年12月16日，是深汕合作區揭牌一周年的紀念日。炒房的人們并不關心，一周年了，產業、配套的建設情況如何，他們更關心的是，“你選到房了嗎”？

但他們是當局者，我們是旁觀者。

我們更想知道，一年來，這片熱土歷經了什么樣的變化，工作、生活在這片土地上的人們有什么樣的感受。

于是“鎂刻地產”記者深入合作區的每一條街道，與深圳選調到合作區的工作人員深談，與鵝埠鎮上的土著居民交流，希望從細微處，還原這片土地的發展故事。

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

“閉著眼睛就認籌了”

這些年來，炒房客從東莞、惠州、中山一直進擊到深汕合作區。但凡有規劃利好，就會被他們視為是“發財的機會”。炒房客們盯著概念炒作，卻不甚關心概念最終落地的情況。

其實，深汕合作區在由深圳主導之時，為了維持特別合作區房地產市場穩定健康發展，防止炒房客擾亂正常的市場秩序，從2017年5月開始就凍結了合作區內房地產市場交易，新房和二手房均不能過戶，戶口只能遷出不能遷入。

局面是在合作區掛牌一年之際被打破的。

今年12月2日，深圳市深汕特別合作區管理委員會管理委員會（以下簡稱“管委會”）發布了“解凍通知”。公告顯示，為妥善解決好2017年5月深汕合作區房地產市場凍結以來產生的遺留問題，推動合作區房地產市場健康有序發展，促進合作區經濟社會建設，市政府同意啟動合作區過渡期商品房銷售工作。

在限購方面，管委會要求：家庭在合作區內限購2套，成年單身人士限購1套（均含公寓）；合作區購買的商品房套數不計入深圳其他區限購；實施銷售價格指導；住宅、商務公寓限售5年。

開閘放水后，精明的投資客發現深圳居然還有均價在11000元/平方米的地方，即便這個地方距離深圳市中心有大約120公里。

001號、002號兩個樓盤相隔不遠，面向社會銷售的房源分別是376套、1031套，認籌者分別達到2618批、5335批。因為距離深圳太遠，炒房客們有些甚至連沙盤、樣板間都沒看過，也不曾來到這里，“閉著眼睛就認籌了”。

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

不僅閉著眼睛認籌，001號樓盤的購房者也幾乎是閉著眼睛購房。每位購房者被要求選房時間僅僅只有兩分鐘，現場銷售們還會不斷敦促購房者盡快做決定。如果兩分鐘內未能成功選房，將被視為自愿放棄選房資格并離場。

“進去選房時整個過程都是蒙的，都在催你趕緊、快快快，根本來不及細看。”一名購房者表示。

愿意為“深汕合作區”概念買單的人們不僅來自于深圳。記者在現場遇到過來自浙江、新疆的外地客，也見到來自湖南、福建的車牌。

但中山大學港澳珠江三角洲研究中心副主任林江覺得，不必過度擔憂放開房地產市場會影響到深汕合作區的建設。“如果說，炒房可以，那惠州那些地方早就起來了。再換句話說，如果房地產這么大的產業在這里能夠發展起來也未必是壞事，對粵東經濟也是促進作用。”

小馬能否拉動大車？

2018年12月，深汕特別合作區正式揭牌，由深圳、汕尾兩市共管共建轉由深圳全面主導，也正式成為深圳的“經濟飛地”。深汕合作區由汕尾市海豐縣鵝埠、小漠、鲘門和赤石四鎮共同組成，總面積468.3平方公里，人口約7.73萬人。

深汕合作區黨工委書記產耀東稱深汕合作區這一模式是扶貧“5.0”版本，前面四個階段是給錢給物、扶貧“雙到”、產業轉移園、全面對口幫扶。

因為汕尾長期以來都是廣東GDP排名倒數的欠發達地區，也是深圳對口幫扶的對象。根據管委會方面披露的數據，截至目前，深汕合作區已供地產業項目83個，這其中有76個來自深圳。

事實上，早在2008年，深圳就在如今的深汕合作區中心地帶之一的鵝埠鎮建立深汕產業園區，鵝埠鎮也是深汕合作區當下的起步區和先行區。

可以說，深汕合作區變化在鵝埠鎮，而鵝埠鎮的變化在建設中的產業園區，產業園區的變化則被縮影在創新大道、創業大道、創富路、創元路和創文路等等這些創字頭新路上。產業是合作區的根基和基礎，這些創字頭新路將會成為合作區模式的試金石。

在創字頭新路，“時間就是金錢，效率就是生命”“來了就是深圳人”“創新引領發展，實干再造新城”“深圳自住創新拓展區”等等具有濃厚深圳氣息的標語比比皆是。

但與火熱的口號相比，目前創字頭新路上不乏已建成的產業園區和企業，但仍然清清冷冷，除建筑施工人員外，少見企業員工。

騰訊、華潤、華為等大型企業都有項目落地在創字頭新路上，但無一例外都是數據中心或者云計算基地。記者在騰訊的基地走了一圈，見到的除了保安，就只有送貨的大叔。一名同行的小伙伴笑稱，“在騰訊的基地，唯一工作的人就是保安了。”

晚上的深汕合作區是沒有燈的。晚間8點，沿創文路，經創新大道到創業大道，除了大貨車呼嘯而過的聲音，人影也見不著一個，黑燈瞎火。

產業園內，一些已經進駐的材料、電子產品都在大量招聘普工，“這邊很著急要人，要的也多”，薪資范圍多在4000~6000元/月；另一方面，已經建成的廠房也都在全面招商，不過目前多數處于空置狀態，一個名為“智安居“的建材家居廣場給出的月租金是25~30元/平方米。

一位材料公司的員工老陳在今年6月從深圳被派來深汕合作區，“本來4月份就說要來了，我一直拖著。”他坦言，跟他同一崗位的員工已經有四五個離開了，原因都是因為工資不高，沒有“額外的機會”。

所謂“額外的機會”也就是臨時兼職。老陳說，他在深圳雖然每個月工資跟這邊差不多，都是5000~6000元，但在深圳晚上可以做很多兼職，送貨、打零工等等，每個月加起來收入可以到7000~8000元，“這邊晚上哪有這些可以做？只能拿死工資，現在這錢都不是錢，不經用啊！”

管委會近期披露的數據顯示，截至目前，深汕合作區已供地產業項目83個，這其中有76個來自深圳。現已投產項目23個，擬投產項目7個，已動工建設項目26個，已供地未動工項目20個，正在招拍掛項目7個，計劃總投資超過380億元，全部達產后預計年產值達680億元、預計年稅收約58億元，將提供3.6萬個就業崗位。

老陳在深圳待了十來年了，從南山到羅湖再到光明，他幾乎見證了深圳的發展和變遷。“深汕合作區要發展起來起碼十年起步，但不會變得跟深圳一樣，深圳只有一個。”

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

“熱鬧仿佛是他們的”

跟小陳不太一樣，周莉是直接來深汕合作區的事業單位應聘的，“感覺就相當于來創業公司的創業區吧”。

雖然是事業單位，但實際的工作卻還是比較想象中忙碌。周莉說，從去年12月合作區揭牌后被深圳全面接管，單位被要求對標深圳，工作多要求也高。“這邊很多配套設施還沒起來，但是包吃包住也還挺好的。”

她和同事就住在距離001號樓盤不遠的地方，但幾乎都沒考慮去認籌這個樓盤，“我們很多都是剛來，要待多久還不確定呢，如果確定在這邊工作時間長的可以考慮。”

對于合作區的未來，周莉表示，“規劃設計都很好，但要發展起來還是需要很長時間的，不過說實在挺難的，還是跟深圳不太一樣。”

今年4月30日，華潤置地在與深汕大道相連接的228國道旁，開業了一個商業體——赤河廣場。“就去過一次，剛開始的時候去看了除了麥當勞就沒啥了，之后再也沒去過。”一位本地居民說。

赤河廣場目前除了一家私房菜店、麥當勞、冰沙店和室內游樂設備門店，剩下的華潤萬家超市、太平洋咖啡、萬象影城均屬于華潤旗下門店，多數鋪位都處于空置中。有本地居民形容，“這看起來就像高速路上的服務區”。

對部分鵝埠鎮本地居民來說，深汕合作區揭牌一周年，建設速度是變快了，粵B牌照的車也越來越多了，房價也在日益上漲。鵝埠鎮一套兩房的自建房目前租金在1500元/月，而汕尾市區一套三房的租金才800元左右，“價格就是這一兩年起來的。”

但對他們的生活其實沒有太多的改變，“很多年輕人都還是在廣州、深圳工作。（合作區）對我們來說沒什么特別大的改變，醫保這些現在還是汕尾這邊，戶口現在還沒正式變成深圳戶口。”

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

工作、生活在這里的人們每天去的依然是熟悉的菜市場，習慣住在自己的自建房里。“深汕合作區”的落地似乎與深圳人關系更密切，而生活在這里的人們和新區的關系似乎是割裂的。

他們多數沒有因為產業的落地而得到工作機會，沒有因為人流的增多而可以做點小生意。

“熱鬧是他們的，我們什么都沒有”。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）