每經記者 任鋼    每經編輯 畢華章

圖片來源：曲江新區官微 

城市新貴的崛起，很重要的指標便是對豪宅需求的持續走高。

2018年西安別墅供應量26萬方，但成交量卻高達40萬方，別墅市場的供不應求正成為新常態。

一方面“限墅令”更加嚴格，秦嶺事件之后，恐怕沒有哪個城市會像西安一樣談“墅”色變，另一方面，城市經濟的發展，年輕新貴的崛起，以及財富階層對高品質生活的追求，市場對大戶型豪宅的追捧反而日益旺盛。

最明顯的現象就是豪宅成交價格的不斷上漲，西安2018年別墅成交均價已超過每平方米2.15萬元，其中曲江已連續三年為全市區域最高價，每平方超過2.3萬元。

這個現象很有意思，即使價格再高，曲江豪宅似乎一直是西安中產的夢想，但區內土地緊缺，遠郊配套不便，西安中產的曲江豪宅夢該怎么實現？

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一個不爭的事實是，“限墅令”愈發嚴苛的當下，有天、有地、有院的城市豪宅正在變得愈發稀有。

無論一線沿海城市，還是中西部二三線城市，皆是如此。

單從西安來看，受此前秦嶺事件影響，豪宅供應更加緊縮，特別是城內，很少有大面積豪宅項目面世。

但這并不妨礙西安市場上，越來越多有錢人對豪宅的追求。

相關數據顯示，自2015年開始，西安別墅在樓市整體成交中所占到的市場份額逐年提升，2017年別墅成交量更是同比上漲143%。

而到了2018年，在別墅供應量縮減至26萬方的情況下，成交量卻高達40萬，銷供比超過1.5，供不應求更是成為市場新常態。

雖然從2016年底以后，西安房價迎來一波快速上漲，尤其曲江、高新、西咸等板塊漲至階段性高位，居民購買力受到一些限制。

但市場對豪宅的需求卻不曾減少。

一方面，當前市場空間尚存，國內缺乏好的投資渠道，中產階級、財富階層在沒有好的投資項目的情況下，為避免通貨膨脹，傾向于購買高端物業，豪宅項目容易受寵。

另一方面，西安經濟發展，高凈值人群涌入，對改善居住環境的需求變大，特別是二胎時代來臨，更助推了大戶型豪宅的緊俏。

而在豪宅市場中，疊拼產品往往以相對較低的總價、與聯排趨近的功能，成為了當代城市中產彰示身份與地位的優先之選。

這些購買人群既離不開城市的優良配套，又想要頂級豪宅所擁有的自然環境，因此具有地段和產品優勢的疊拼產品會受到市場的廣泛青睞。

此外，如今的疊拼更多地向雙拼、聯排融合，無論是采光，還是空間格局，疊拼的設計都經過了升級和換代，不弱于聯排。

也難怪近兩年行業普遍認為：西安豪宅市場進入疊拼年。

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當然，曲江依然是豪宅消費人群的心頭好。

最重要的原因就是生態環境。

從全市豪宅的分布情況來看，南湖、未央湖、南山一直是西安豪宅的聚集區，近兩年浐灞也陸續有一些豪宅項目問世，這些地區無一例外，都有湖泊、河流或者山地資源分布。

自然環境優越，主打生態牌，稀缺的自然資源一直是希望享受更高生活品質的豪宅購房者所看重的，也是諸多一線開發商在搶地時極為在意的。

曲江在開發之初，能夠吸引中海等一線開發商在此拿地，正是因為手里握有曲江池、大唐芙蓉園、大雁塔等自然人文景觀。

而后續的開發，也證明了曲江的實力以及開發商的眼光，在缺水的西安打造的城中湖曲江池，迅速吸引了西安及周邊甚至的陜北的財富階層在此置業定居，成為環南湖財富帶。

而大唐芙蓉園、大唐不夜城、大雁塔等景區周邊，也成為富人在西安定居的尚佳選擇。

此外隨著區內配套、綠化、交通的逐漸完善，更多西安人完成豪宅夢的目標定在了曲江，土地資源緊缺的曲江也成為西安的黃金板塊。

2018年，曲江、浐灞、長安位列西安別墅成交前三甲，成交量占到了77.3%。特別是曲江，已連續三年蟬聯全市豪宅最高價，2018年別墅均價超過了2.3萬。

供應量少，成交量大，曲江豪宅因此長期處在被追捧的高位，特別是曲江一期聯排、雙拼等豪宅幾年間價格成倍上漲，更成為曲江豪宅價值的體現。

如今一期已然成熟，二期正在緊鑼密鼓地開發，對既希望擁有稀有的湖泊、園林等自然資源，又希望占據交通、學校、醫院等配套設施的財富階層來說，曲江二期豪宅的優勢，將在西安區域內更加凸顯。

比如在一期開發過多個經典項目的中海，在曲江二期仍選擇了疊拼、洋房等大戶型產品，正是看準了豪宅市場的潛力。

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事實上，中海是最早一批在曲江打造大戶型豪宅產品的開發商。

2003年進入西安后，中海的項目布局，很長一段時間都沒出過曲江，從早期的中海華庭、中海熙岸到后來的中海御湖、紫御華府，這其中如中海百賢府等豪宅，幾乎已成為區域地標。

除了如今鬧中取靜占據核心地段的優勢外，這些豪宅連年上漲的價格，也奠定了其價值和地位。

中海也在多年的豪宅筑造中，積累了豐富的經驗，當年西安很多財富階層，也是通過中海的房子，感受到了高端物業的居住體驗，比如當年百賢府高臺筑造、融合中西的建造理念以及精細的管理至今仍為人稱道。

而隨著曲江一期開發已然成熟，一些經典項目已很難再復制。

所以，很多開發商把目光投在了曲江二期，這其中就包括中海，以中海曲江大城為例，疊拼等大戶型產品依然是殺手锏，這在三環內的新開發項目中，并不多見。

特別是近兩年主城區地價持續走高，能拿出珍惜地塊做疊拼產品，極為難得，當然這也就滿足了既想擁有大面積戶型，又不愿舍棄城內便利配套的高消費客群。

就區域而言，前文提到的曲江自然人文景觀優勢自不用說，單從二期來看，杜陵國家遺址公園一直被視為城市天然氧吧，附近還有曲江文化運動公園、西安植物園、曲江青年森林公園等分布，這些財富階層向往的稀缺自然資源，在這里多能滿足。

此外，對于不愿舍棄便利配套的人群來說，附近的創意谷商圈、彩虹谷商圈、西安人民醫院、西北婦女兒童醫院，以及多所學校，也能滿足城市人便利生活的需要。

所以，很多想實現曲江豪宅夢的財富階層，多會把置業的目標選在這里。

具體到中海大城疊拼產品本身，在設計上更注重空間延伸，下疊的庭院、中疊的挑空、上疊的露臺，盡量為空間增值。

除了疊拼之外，洋房也是項目亮點。更大的戶型、更低密的空間，為改善型客戶也提供了更多選擇。

其實，隨著曲江二期開發殆盡，區內的豪宅項目會越發稀少，未來曲江豪宅也再難復制，留給西安中產實現曲江豪宅夢的機會不多了……