每經記者 陳夢妤    每經編輯 林菁晶    

關鍵詞：空置率

一句話理由：去高檔寫字樓看封條。

機構發布的2019年寫字樓空置率數據有點驚人，尤其是一線城市。比如，北京甲級寫字樓市場空置率達到近10年階段性高點15.9%，深圳同比上漲6.33個百分點至22.04%（兩項數據源自戴德梁行），上海這一數值在2018年的短暫回落后再次沖上19.3%高位（數據源自高力國際）。

圖片來源：高力國際

戴德梁行報告顯示，2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

與之相關聯，寫字樓租金情況也不容樂觀。據中指院，2019年第四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環比上漲，75%環比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環比上漲，40.9%環比下跌。

香港的情況同樣如此。在這個全球寫字樓最貴區域，2019年的甲級寫字樓空置率已上升至5.9%（數據源自仲量聯行），創下2014年以來新高。過去這兩年，高昂租金逼走了香港證監會，也逼走了四大之一的安永，兩者都選擇了便宜些的港島東太古坊。

第一太平戴維斯方面指出，金融及高科技企業依然是租賃市場的主力軍，這類租戶對高位租金和租金波動的承受能力較高。集中了諸多新興互聯網企業的地區，泡沫被擠壓，靠資本維持生計的一些企業只能紛紛縮減辦公面積，部分或全部退租的案例屢見不鮮。

尤其是那些喜歡租高檔寫字樓撐門面的金融企業，過去這一年P2P行業的綜合整治著實令其“傷筋動骨”，北京、深圳都有大批撤走的案例，再加上新增供應大幅增加，導致寫字樓空置率上升。

僅以深圳為例，今年年中，其寫字樓空置率問題曾一度令輿論嘩然。然而，深圳的第二產業占比在一線城市中最高，隨著制造業向服務業轉型，第三產業占比抬升，寫字樓需求也有望提升。

只不過在當前背景下，可見的供應壓力將迫使業主做出更大的租金讓利，甲級寫字樓的空置率也將承受更大壓力，而最終能扭轉市場表現的新增需求，還將依賴于經濟環境的改善。

關鍵詞：業主維權

一句話理由：這屆業主很優秀。

年末的千萬豪宅水泥一摳就掉，將幾乎貫穿一整年的房屋質量和業主維權問題推向輿論頂點，最新進展是：兩大開發商表態將清退總包，接受退房。

相比于那些涉及人事調整、業務變更的大事兒，業主維權幾乎每天都有發生。僅12月，據媒體報道，就有包括萬達、碧桂園、新城、路勁、新力等眾多知名房企在內的項目遭遇業主維權。原因五花八門，綠化面積縮水、房屋質量不達標都是常態，更有大量鋪設“植草磚”當作綠化地，“人工湖”由塑膠制成等奇葩問題，以及為了車位配比達標，在社區引入“縮水版”兩層機械車位等等。

在這個開發商自己都吐槽“房屋質量最差”的年頭，業主維權若沒有點創意，甚至都沒法引發輿論關注。

在龍湖的2019年中期業績發布會上，有一位業主千里迢迢自費從長沙奔赴香港維權，現場質問龍湖地產高管“您是否知道，龍湖在長沙是維權的代名詞？龍湖在長沙所有的樓盤都在維權，無一例外？……我非常欽佩你，我聽說你是因為買了房子不滿意，所以創建了龍湖，但我不知道為什么會成這個樣子。”龍湖事后做出了積極回應，目前雙方已達成和解。

而南昌的業主則組織了一場新力禧園維權媒體發布會，第一排預留了媒體席，從網上流出的圖片看，桌簽上的名字包括人民網、新華網、今日頭條等主流媒體，以及“工程質量安全監督局”。

這類奇葩的維權，有些已經成為現象級傳播案例，業主們向開發商營銷部門“致敬”而又有所超越。這些費盡心思的維權，透盡了業主們的艱難，還有行業的種種暗傷。

在各個城市，每天都有房子不分晝夜地建設，也有不計其數的房子流轉，但交房即維權幾乎在每個開發商身上都得到了演繹。不論是高周轉、降標減配，還是資金困難，由此導致的房屋質量問題沒有任何理由被忽視。

維權的原因縱然千千萬，但總結起來，如果不是賣家秀和賣家秀的差距過大，誰愿意耗費心力去維權？

關鍵詞：渠道費

一句話理由：“夜壺”究竟是何物？

渠道費年年有，今年爭議特別多。用左老板的話說，“開發商一直有房地產‘夜壺論’，其實渠道也是開發商的‘夜壺’，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。”

這波爭議，源自11月8日一條關于“天津市住建委召開內部會議，建議更改新房中介傭金點位，新房中介傭金點位不得超過二手房的傭金點位，10天內就做調整”的信息，如同定時炸彈般投向地產營銷圈。

市場很大，涉足新房渠道營銷的公司太多，我愛我家、鏈家、貝殼、安居客等等幾乎都涉及新房營銷渠道。有開發商營銷人員說，“渠道已經成了我們甲方的甲方了，現在一些負責人要到處跑中介公司門店，求帶客。”就在今年10月，北京亦莊某知名商住項目開出了10%的渠道費率，每賣出一套500萬元的房子，渠道最高可以從開發商手中拿走50萬元提成，這甚至超過了一些新盤。而該項目相關營銷負責人的回應是“噱頭，希望造出轟動效果，只是階段性措施”。

但無論如何，敢于提出10%的渠道費向競品施壓，已經成為北京樓市現狀的縮影，畢竟市場競爭慘烈，“落袋為安”才是硬道理。

從理論上看，發展到一定階段后，渠道確實可以把持話語權。比如，某渠道公司在一個區域大面積布局后，通常是可以掌控區域帶客情況的，從而在一定程度上形成壟斷，這極易招致同行的不滿。今年這輪爭議中，類似事件也不是沒有過。

渠道的生存邏輯再簡單不過了，“重賞之下，必有勇夫”。作為開發商與市場的博弈手段，行情上行之時，沒有開發商會愿意支付高額渠道費；行情下行期才是開發商愿意支付高額費用的前置條件。如果套用陳勁松的意思，啟動渠道后，營銷費用上升了6倍，這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗。

渠道和開發商的相愛相殺。

關鍵詞：白菜價

一句話理由：低到“觸目驚心”的數字看看也挺好。

今年的樓市有一股泥石流，名曰“白菜價”，一些名不見經傳的小城市幾乎以一己之力將自己送上熱搜。比如，乳山和鶴崗。

沒有“面朝大海，春暖花開”的浪漫，只有“買完就后悔”的憂傷。以海景房聞名的威海乳山當地部分二手房價格只有新房價格的一半左右，各地看房團成為新房購買主力。樓層高一些的二手房，價格甚至還不如10年前，一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

而再往北，由于一位舟山網友的買房過程網絡直播，鶴崗這座東北四線小城市爆紅，爆紅的原因是5萬元就能買一套房。面對鶴崗的房子，大多數人的心情都是“難以置信”，有網友甚至戲稱“正好有鶴崗同事表示親戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費就不收房租了”。

不過，說乳山海景房白菜價可能略顯夸張，畢竟跌回10年前1800元單價的還是少數，并且這個地方如今還有大批單價萬元的新盤，但以鶴崗為代表的一批小城市，房屋白菜價卻非常真實。

由公開資料可知，2019年12月的二手房均價，鶴崗在51個城市中排行倒數第二，為1944元/平方米。房價與之比較接近的有甘肅玉門1800元/平方米、山西霍州2258元/平方米、廣西合山2666元/平方米，以及黑龍江雙鴨山2843元/平方米、寧夏石嘴山2941元/平方米、遼寧北票2977元/平方米。

究其原因，一是資源枯竭，二是人口流出。在房價動不動每平方米幾萬元甚至10萬+，通宵排隊搶號新聞層出不窮的當下，這些數字低到“觸目驚心”。

“不用談經濟學，房子賣出去前提是有人住，有人住的前提是當地經濟能養活你。如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！”顯而易見，沒人去的地方房價一定不會高，人人都想去的地方房價絕對不會低。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網