每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

1月3日，北京新年首場土拍，總成交價70.5億元，兩宗不限價地塊分別被融創和中海收入囊中。在剛剛過去的2019年，融創和中海亦分別進入千億拿地陣營。

高位成交

此次出讓地塊位于石景山古城南街東側（首鋼園區東南區），乘1號線地鐵至天安門僅需要半小時左右，加之兩宗地皆不限價，吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創、中海、首開、華潤、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創、電建等十幾家房企參與。

1612-757地塊總面積23302.84平方米，起始樓面價41381元/平方米，建筑控制規模65248平方米，容積率2.8，起拍價27億元。

該宗地競拍幾乎是融創和中海兩家的秀場，經過13輪加價，最終由融創以34億元、25.93%溢價率競得。

1612-759地塊總面積26794.69平方米，起始樓面價41320元/平方米，建筑控制規模75025平方米，容積率2.8，起拍價31億元。

該地塊經過中交、世茂、中海、首創、華潤等企業爭奪，最終被中海以36.5億元、溢價率17.74%奪得。

這和中海、融創高漲的拿地勢頭相符。據中指院數據，2019年，中海以1034億元居TOP100房企拿地榜第四，2018年拿地金額只有390億元的融創以1000億元位列第五。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴《每日經濟新聞》記者：“之前石景山區古城南街已成功出讓2宗不限價地塊，分別為中海+首鋼聯合體以51億元競得的1612-805、812、823等地塊和華潤+電建以73.4億元競得的1612-761、764等地塊，溢價率分別為0%和11.63%，競爭熱度一般。相較而言，本次土拍的兩宗地塊位置更加優越，且為純住宅用地。”

中原地產首席分析師張大偉認為：“整體看，均高于之前石景山的華潤4.4萬元/平方米樓面價。從預期看，按照融創地價的成本，預期售價將在8萬元/平方米左右，高于當下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價格。石景山有望進入“8萬元時代”，且石景山2019年全年銷售3471套住宅是歷史高點，大部分開發商看好石景山未來發展。”

石景山區某地塊 每經記者 王佳飛 攝

不限價

能夠激發房企的如此熱情，與兩宗地的不限價屬性不無關系。

從公開資料看，過去三年，限競房可以說是北京市場的絕對主力，所有包含居住用地性質的土地一共212宗地塊供應（包括部分流標），限競房供應了113宗，合計住宅部分面積1008萬平米；共有產權52宗地塊，不限價商品房地塊只有21宗。

但限競房網簽率并不算高。中原地產數據顯示，北京從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達到了76個項目，合計126期，供應住宅套數達到了60470套，而網簽數據合計25521套。平均網簽均價為48534每平米，網簽完成275萬平米，按照成交套數計算網簽完成率只有42%。

在此背景下，北京土地市場持續低溫。中指院數據顯示，2019年1～12月，北京成交的50宗住宅用地中共28宗為溢價出讓，平均溢價率10%，較2018年下降5個百分點。北京宅地溢價率從2016年開始連續下跌，限競房去化仍不理想，加之土地出讓限制條件較多，房企拿地仍較謹慎。

2019年，北京宅地推出樓面均價為21445元/平方米，同比上漲9%；成交樓面均價為23292元/平方米，同比下滑0.9%，整體市場熱度較低。

這一趨勢在悄然發生變化。2019年下半年入市（含已經成交與即將成交）的27宗住宅地塊中，共有產權8宗地塊、限競房9宗，不限價10宗。

此次開年供應不限價地塊也具有象征意義。

陳霄表示：“近來北京供應的不限價地塊明顯增多，成為北京土地市場的重要信號，預計未來土地出讓規則更加靈活。”

“本次15家企業參與，體現了盡管北京房地產市場處于低迷，但大部分企業對于熱點優質地塊依然熱衷。”張大偉表示，“從土地方面看，北京從過去幾年的限競房市場再次逐漸回歸不限價商品房市場，有望逐漸進入‘高端有商品房，中端有支撐限競房，低端有共有產權房’的三分時段。”

封面圖片來源：攝圖網