每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

時隔兩日，中國奧園終于正面回應“匿名做空人士”所指的“財務造假問題”。

3月5日晚間，針對引起市場熱議多時的做空報告，中國奧園（3883.HK）發布了正式公告做出回應。

這份公告與之前奧園回應媒體時的措辭并無區別，主要針對非控股權益、合同銷售和回款金額、金融平臺項目投向等三方面的問題進行解釋。

不過奧園這份回應來得有點晚，上述匿名做空人士早在3月5日下午對奧園的公開回復進行回應。在這篇《中國奧園做空報告：針對管理層公開說明的回復》中，其認為，中國奧園對外的解釋和回復完全沒有正面回應他們的質疑，面對文中列舉的奧園虛增利潤、隱瞞關聯交易和“自融”問題采取了回避態度。

奧園的2019年年報即將在本月出爐，無論做空機構是否能夠達到打壓股價的目的，這些對奧園財務問題的指控，都將是奧園2020年必須要過的第一道坎。

滯后性？

奧園這次的公告回應與此前對媒體的公開回復相近。

針對做空報告指出的少數股東權益金額較大且與投資收益不匹配的問題，其表示，本公司在項目層面引入非控股股東(一般為原項目的股東)，充分利用原股東的優勢，發揮協同作用。隨著過去幾個財政年度的物業交付和項目利潤的結轉。

奧園認為，公司的非控股權益正逐漸體現，管理層亦相信2019年及未來兩年隨著交付的高峰，非控股股東的收益體現將更明顯。另一方面，公司的地產項目從取得項目至竣工交付一般需時2～3年，部份項目（如舊改項目）的項目周期可達5年或以上，因此在綜合損益及其他全面收益表與綜合財務狀況表中對非控股權益的體現存在時間差。隨著項目的結轉，非控股股東的分配利潤將按相關項目的交付時間表逐漸體現出來。

但匿名做空人士認為，奧園一直以結轉時間差的借口來解釋少數股東分配利潤較低問題，站不住腳。他的理由是，因為中國奧園的少數股東權益在2017年就已經大幅上升至百億以上，即便說這是項目層面的投資，利潤也應該有明顯體現，否則如何解釋在少數股東歸屬利潤持續偏低的同時，奧園歸母利潤大幅上升并且回報率顯著高于少數股東？難道凡是有少數股東的項目就結轉緩慢，而奧園100%投資的項目就都能快速收獲利潤？還是說從2019年開始，少數股東利潤會增長數倍從而使其收益“逐漸體現出來”？

其續稱，他們在報告中已經闡明，所謂的少數股東權益絕大部分是“明股實債”類型的關聯方借款，平均年化成本至少在12%左右，不存在結算滯后性。

事實上，做空報告提出的“明股實債”，在房地產行業較為普遍，但如果處理不好，也會成為一顆不定時炸彈。2016年，一家現已是準千億的房企曾因為“明股實債”被踢爆而站上了懸崖邊緣；此前一家TOP35房企，也曾經因為“明股實債”問題被審計機構提出過兩條保留意見。

該做空人士也承認這一點，但其認為，奧園用此手段虛增歸母凈利潤近50%，從而使股票價格看似低估，這一點在大部分內房股上并不存在。一旦公司未來被迫釋放少數股東利潤，其歸母凈利潤將顯著低于市場預期，從而使股價大幅下跌。

“請直接和交易所、審計師解釋”

中國奧園也針對做空報告質疑的合同銷售和回款金額、金融平臺的項目投向等問題做出回應。

匿名做空人士3月5日的發文續稱，中國奧園在回應中已經確認了“絕大部分項目都并表”，因此合約銷售的回款基本都會反應到并表收入和合同負債的增加兩項，他們據此計算出過去幾年奧園的“不含稅回款率”僅為65%。

中國奧園在公告中對此回應稱，做空報告所引用的合同銷售數據為合同簽約含稅金額，而本集團的綜合財務報表上物業開發結轉收入數據為不含稅凈銷售額，兩者存在差異，不能直接比較。根據本公司的資料，截至本公告日期，國內相關的物業銷售增值稅率為9%。

中國奧園最后表示，除上文所披露者外，董事會確認并不知悉其他必須公布以避免本公司證券出現虛假市場情況的任何信息，或根據證券及期貨條例（香港法例第571章）第XIVA部須予披露的任何內幕消息。

中國奧園另外提示股東及潛在投資者注意，匿名人士的做空報告可能旨在蓄意打擊對本公司及其管理層的信心并損害本公司的聲譽。公司正向其法律顧問作出咨詢并保留對該報告作者機構及/或對相關指控負責人士采取法律行動的權利。

不過匿名做空人士也選擇與中國奧園“正面剛”。其表示，關于公司是否虛假披露，隱瞞了關聯方的融資交易，他們會請奧園直接和香港聯交所解釋；關于公司是否通過“抽屜協議”虛增歸母凈利潤，他們會請奧園直接和審計師德勤溝通；關于公司是否用“明股實債”的方式美化報表，蓄意做低負債比率，他們會請奧園直接和滬深交易所及相關評級機構解釋。

截至3月5日收盤，中國奧園報收每股11.36港元，較前一日跌1.05%。

封面圖片來源：每經記者 任鋼 攝